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??推進(jìn)債務(wù)重組是當(dāng)前不少房企在“保交付”之外的另一重要任務(wù)。

??今年上半年，融創(chuàng)、華夏幸福等房企債務(wù)重組均取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，7月以來(lái)，不少房企化債再提速，包括恒大、融創(chuàng)、中南等多家房企均公布了債務(wù)重組新進(jìn)展。

??7月26日晚間，恒大公布，其境外債務(wù)重組計(jì)劃相關(guān)表決會(huì)議將于8月22日和8月23日舉行；同日，來(lái)自資本市場(chǎng)的消息顯示，融創(chuàng)也擬在9月18日就債務(wù)重組計(jì)劃舉行表決會(huì)議，而香港法院將于10月5日就融創(chuàng)表決結(jié)果舉行批準(zhǔn)聆訊，在此之前，于上月融創(chuàng)的重組協(xié)議已獲得持有未償還債務(wù)總額約87%的債權(quán)人支持。

??7月24日，中南建設(shè)也公告表示，旗下美元債券JIAZHO 11.5 04/07/24的重組計(jì)劃已獲得48.6%的債權(quán)人支持。

??更早之前，中梁控股也宣布，已與38.5%債權(quán)人簽署重組支持協(xié)議。

??除此以外，合景泰富、龍光、旭輝、世茂等房企也在積極推進(jìn)旗下債務(wù)重組相關(guān)事宜。多家房企在采訪時(shí)均表示，公司管理層正積極與債權(quán)人溝通協(xié)商，力爭(zhēng)盡快達(dá)成一致，未復(fù)牌房企也表示會(huì)按照港交所的復(fù)牌指引努力達(dá)成所需條件，促使公司經(jīng)營(yíng)回歸正軌。

??房企化債提速

??繼今年上半年融創(chuàng)、華夏幸福等債務(wù)重組獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展之后，下半年房企債務(wù)化解繼續(xù)取得重要突破。

??進(jìn)入7月以來(lái)，多家房企宣布其債務(wù)重組取得新進(jìn)展。

??7月2日晚間，中國(guó)奧園披露境外債務(wù)重組的最新情況，已與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達(dá)成協(xié)議，該部分債權(quán)人所持有的境外票據(jù)占未償還本金總額的約33.01%。

??根據(jù)重組方案，中國(guó)奧園將發(fā)行新的融資工具對(duì)原債券進(jìn)行置換，包括4只共計(jì)23億美元新債務(wù)工具、新發(fā)行合計(jì)14億股普通股、1.43億美元無(wú)息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，以及16億美元永續(xù)債。中國(guó)奧園稱，這是通過(guò)友好協(xié)商達(dá)到整體解決公司重大境外債務(wù)問(wèn)題的一個(gè)重要里程碑。

??7月16日晚間，中梁控股發(fā)布公告稱，已與境外債權(quán)人小組成員簽署重組支持協(xié)議，債權(quán)人小組及已加入重組支持協(xié)議的現(xiàn)有票據(jù)若干持有人，總共約占現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額的38.5%。

??公告顯示，中梁控股此次提出的重組協(xié)議主要包括5筆債券合計(jì)約9.29億美元，分別是：2022年5月到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)，于重組支持協(xié)議日期，未償還本金總額為1865.3萬(wàn)美元；2022年7月到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)，未償還本金總額為1257.4萬(wàn)美元；2023年4月到期的12.0%優(yōu)先票據(jù)，未償還本金總額為2億美元；2023年4月到期的8.75%優(yōu)先票據(jù)，未償還本金總額為2.24億美元；2023年12月到期的9.75%優(yōu)先票據(jù)，未償還本金總額為4.74億美元。

??中梁控股給出的方案是，將現(xiàn)金支付未償還本金額1%的前期本金付款，而未償還本金額的99%將發(fā)行新優(yōu)先票據(jù)及新可換股債券組合，新優(yōu)先票據(jù)的總發(fā)行規(guī)模將加入相等于新優(yōu)先票據(jù)6%的額外本金額。

??中梁控股認(rèn)為，整體解決方案的實(shí)施將減輕公司的境外債務(wù)壓力，提供足夠的財(cái)務(wù)靈活性，使集團(tuán)能夠更好地管理其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，并為所有利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。在公告中，中梁控股也表示，促進(jìn)整體解決方案的成功實(shí)施需要廣泛的支持，懇請(qǐng)所有尚未加入重組支持協(xié)議而持有計(jì)劃債務(wù)的債權(quán)人盡快加入。

??此外，近期，中南建設(shè)旗下一筆美元債券重組也獲得了48.6%的債權(quán)人的支持，這一比例較截至2023年6月23日（即投資意向書(shū)首次公告之日）的37%有所增加。中南建設(shè)表示，目前已與債權(quán)人成功簽署了相關(guān)條款，這一成績(jī)凸顯了發(fā)行人和母公司擔(dān)保人推進(jìn)重組的堅(jiān)定決心。

??實(shí)際上，從2021年下半年來(lái)，房企債務(wù)違約現(xiàn)象接連出現(xiàn)，直至2022年，出險(xiǎn)企業(yè)逐漸增多，行業(yè)債務(wù)問(wèn)題更加凸顯。

??在一位A股上市房企證券部人士看來(lái)，出險(xiǎn)房企與債權(quán)人的博弈一直在持續(xù)，但隨著暴雷企業(yè)增多，行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)趨弱，不少債權(quán)人的心態(tài)也發(fā)生了變化，加上去年下半年國(guó)家出臺(tái)了多重利好房企的政策，一些出險(xiǎn)房企債務(wù)重組率先取得進(jìn)展后，對(duì)后續(xù)出險(xiǎn)房企化債都有積極的引導(dǎo)意義，所以可以看到，今年以來(lái)，房企化債明顯提速。

??“債權(quán)人有時(shí)候也處于弱勢(shì)，在當(dāng)下這種環(huán)境下，除了配合房企債務(wù)重組，其實(shí)債權(quán)人也沒(méi)有更好的解決辦法。”一位民營(yíng)房企品牌人士坦言，能夠跟債權(quán)人達(dá)成一致，對(duì)房企對(duì)整個(gè)行業(yè)肯定是有利的。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，債務(wù)重組對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和品牌影響等都具有積極作用，也釋放了企業(yè)復(fù)蘇的積極信號(hào)。

??回歸正常道阻且長(zhǎng)

??雖然部分房企今年以來(lái)化債均取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，但也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，即便大規(guī)模債券重組完成后，債券持有人的回收率前景仍不明朗。

??惠譽(yù)在7月27日發(fā)布的報(bào)告中表示，若房地產(chǎn)銷售不能持續(xù)復(fù)蘇，債務(wù)重組或許只能讓這些房企獲得短暫喘息。

??“這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的違約事件激增主要是因?yàn)楸据喎康禺a(chǎn)下行周期比以往都更嚴(yán)重更持久，這些因素限制了房企處置違約事件的可選方案，拖累了債券持有人的潛在回收率。”上述房企證券部人士認(rèn)為，雖然已經(jīng)有少數(shù)幾家房企將全部存量債券做了整體展期，期限2年至9年不等，但也正因?yàn)檎蛊谄谙揲L(zhǎng)、地產(chǎn)銷售復(fù)蘇前景不太樂(lè)觀，導(dǎo)致房企債券折現(xiàn)率較高。

??惠譽(yù)的報(bào)告顯示，截至2023年5月末，2021年第四季度以來(lái)發(fā)生資本市場(chǎng)債務(wù)違約的中資房企中，在境內(nèi)和境外市場(chǎng)上完成債務(wù)重組（包括對(duì)本金或票息即將到期的每支債券的單獨(dú)債券交換或展期，以及對(duì)所有存續(xù)債券的整體重組）或取得重大進(jìn)展的房企分別占74%和66%，仍有部分房企債務(wù)重組還未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，例如世茂集團(tuán)自去年7月就開(kāi)啟了境外債務(wù)重組計(jì)劃，但至今未有明確的方案公布。

??惠譽(yù)認(rèn)為，資本市場(chǎng)債務(wù)規(guī)模較高的部分房企可能面臨與眾多債券持有人的冗長(zhǎng)談判，而有些房企則因私募債的披露要求有限尚未公開(kāi)其違約后狀態(tài)。

??在房企的債務(wù)重組方案中，對(duì)即將到期債券進(jìn)行交換和展期成為多數(shù)房企選擇的主流方式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年四季度以來(lái)，已有26家房企通過(guò)在債券持有人會(huì)議上獲得所需投票對(duì)100多只境內(nèi)債券的兌付完成了展期。

??但值得注意的是，由于市場(chǎng)持續(xù)疲弱，房企經(jīng)營(yíng)遲遲未恢復(fù)正常，這26家已有展期記錄的房企中有一半企業(yè)出現(xiàn)到期債務(wù)延期兌付的情況。

??例如6月24日，領(lǐng)地控股公告稱一筆已展期一年美元票據(jù)再次違約。目前，其正考慮整體解決方案。此前5月，合景泰富也有一筆16億美元債展期后再次違約，而融創(chuàng)、融信兩家企業(yè)旗下均有債券已經(jīng)進(jìn)行了三次展期。

??除了展期，債轉(zhuǎn)股以及增加增信措施也是房企在債務(wù)重組中的常用手段。

??“最終還是要靠銷售，如果銷售端持續(xù)疲弱，那么部分房企的償債能力將非常有限，房企要回歸到正規(guī)，依然是道阻且長(zhǎng)。”上述證券部人士表示。

??當(dāng)前，房企銷售端仍然承受壓力，未見(jiàn)明顯復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅持續(xù)縮窄。其中，出險(xiǎn)民營(yíng)房企銷售額平均同比降幅達(dá)74.1%，在銷售端的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。

??與此同時(shí)，克而瑞預(yù)計(jì)今年三季度房企還將迎來(lái)一波債務(wù)到期高峰。在此情況下，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房企債務(wù)重組可能還未成功，新的違約現(xiàn)象又會(huì)出現(xiàn)。