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??剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被這家以二鍋頭聞名的企業(yè)再次提上日程。

??6月26日，牛欄山品牌所屬企業(yè)北京順鑫農(nóng)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“順鑫農(nóng)業(yè)”）發(fā)布公告，為聚焦主業(yè)發(fā)展，擬剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過(guò)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的方式公開(kāi)轉(zhuǎn)讓北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“順鑫佳宇”）100%股權(quán)，按照評(píng)估結(jié)果確定掛牌價(jià)格為人民幣30.98億元。

??這不是順鑫農(nóng)業(yè)第一次提出剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??2021年，順鑫農(nóng)業(yè)也曾擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓持有的順鑫佳宇100%股權(quán)，但此后便沒(méi)有了下文。

??值得一提的是，盡管順鑫農(nóng)業(yè)有三大主要業(yè)務(wù)：白酒、養(yǎng)豬和房地產(chǎn)，但白酒業(yè)務(wù)承擔(dān)了絕大部分收入來(lái)源。

??2022年，順鑫農(nóng)業(yè)白酒營(yíng)業(yè)收入81.09億元，占到總收入的69.44%；豬肉產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入27.23億元，占整體的23.32%；順鑫佳宇實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.76億元，占比5.78%。

??在貢獻(xiàn)收入不足一成的情況下，順鑫佳宇的虧損卻高得驚人。

??根據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)5月12日發(fā)布的公告，2022年順鑫佳宇經(jīng)審計(jì)凈虧損高達(dá)7.76億元，這也直接導(dǎo)致順鑫農(nóng)業(yè)迎來(lái)了上市后的首次虧損。

??2022年年報(bào)顯示，順鑫農(nóng)業(yè)營(yíng)業(yè)收入116.78億元，同比減少21.46%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-6.73億元，比上年同期減少758.08%。

??對(duì)于順鑫農(nóng)業(yè)此次轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%的股權(quán)的舉動(dòng)，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類出售并非今年壓力所致，而是多年前的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略所致。

??連年虧損的地產(chǎn)業(yè)務(wù)

??回顧順鑫農(nóng)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，順鑫佳宇一直占據(jù)主導(dǎo)地位。

??根據(jù)順鑫佳宇官方網(wǎng)站資料，其成立于2002年6月，注冊(cè)資金1億元，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。

??2006年，順鑫農(nóng)業(yè)從控股股東手中拿到了順鑫佳宇80%的股份，開(kāi)始了它們之間的故事。

??不過(guò)，這段故事實(shí)在難言美好。

??根據(jù)過(guò)往資料，2008年~2010年間，順鑫佳宇還處于盈利狀態(tài)，但自2011年開(kāi)始便出現(xiàn)虧損，2012年虧損更是達(dá)到了7950萬(wàn)元。

??即便已連續(xù)虧損2年，順鑫農(nóng)業(yè)仍在2013年以773.45萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)了順鑫佳宇最后的4%股權(quán)，使順鑫佳宇成為其全資子公司。這份“真誠(chéng)”并未換來(lái)回報(bào)，到這一年底，順鑫佳宇的虧損擴(kuò)大至9641.34萬(wàn)元。

??即便在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為火熱的幾年里，順鑫佳宇的業(yè)績(jī)也讓人擔(dān)憂。

??在2014年，順鑫佳宇短暫的實(shí)現(xiàn)了盈利，到2015年，就又陷入虧損。根據(jù)歷年年報(bào)顯示，2015年~2018年，順鑫佳宇分別虧損0.03億元、1.92億元、2.2億元、2.56億元。

??地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直低迷，順鑫農(nóng)業(yè)開(kāi)始計(jì)劃從中脫身。

??在2019年年報(bào)中，順鑫農(nóng)業(yè)明確提出，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為公司擬退出業(yè)務(wù)，今后將堅(jiān)持存量房產(chǎn)去化和項(xiàng)目整體處置同步推進(jìn)的思路，加快資金回籠。此后，順鑫農(nóng)業(yè)也多次在投資者會(huì)議中表示，公司正在積極推進(jìn)去地產(chǎn)化。

??喊口號(hào)式的去地產(chǎn)化效果自然不佳。

??2019年~2021年，順鑫佳宇分別虧損3.39億元、5.34億元和3.81億元。

??2021年12月，順鑫農(nóng)業(yè)邁出去地產(chǎn)化實(shí)質(zhì)性的一步，發(fā)布了掛牌出售順鑫佳宇的公告，但最后并沒(méi)有進(jìn)展。

??而在又一年的輾轉(zhuǎn)騰挪中，順鑫佳宇的虧損愈發(fā)擴(kuò)大。

??根據(jù)2022年年報(bào)，順鑫佳宇的總資產(chǎn)降至54.1億元，凈資產(chǎn)為-26.748億元，處于資不抵債的狀態(tài)。報(bào)告期內(nèi)，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-8.26億元，凈利潤(rùn)為-8.42億元，較去年同期下降了120.86%。

??經(jīng)計(jì)算，2015年到2022年的8年時(shí)間里，順鑫佳宇已累計(jì)虧損達(dá)27.67億元。

??而受順鑫佳宇拖累，順鑫農(nóng)業(yè)在2022年也迎來(lái)上市后“首虧”，虧損額為6.75億元。

??“甩包袱”不易

??順鑫農(nóng)業(yè)的投資者們也多次表達(dá)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不滿。

??今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者直接放話，房地產(chǎn)公司直接宣布解散關(guān)門(mén)，也比年年吸母公司血要強(qiáng)。

??即便達(dá)成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)是個(gè)“包袱”的共識(shí)，想要甩掉這個(gè)“包袱”卻并不容易。

??截至2022年12月31日，順鑫農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貨賬面余額40.02億元，占公司存貨賬面余額 59.42%。2020年的時(shí)候，這兩項(xiàng)數(shù)字分別為53.95%和74.05%。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2022年年底，順鑫佳宇的土地儲(chǔ)備占地面積為59.49萬(wàn)平方米。目前還有一個(gè)項(xiàng)目（牛欄山下坡屯項(xiàng)目）仍在開(kāi)發(fā)，累計(jì)投資了50億元。

??另外，順鑫佳宇還有4個(gè)項(xiàng)目在銷售。其中，兩個(gè)在北京順義，一個(gè)在海南文昌，一個(gè)在內(nèi)蒙古包頭。

??除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有不小的體量外，順鑫農(nóng)業(yè)還不得不面對(duì)一個(gè)更為嚴(yán)峻的問(wèn)題。

??當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處在收縮階段，即便在“地產(chǎn)黃金時(shí)期”風(fēng)光無(wú)限的知名房企也不得不收緊錢(qián)袋。在這個(gè)時(shí)期，想要出手連年虧損且資不抵債的順鑫佳宇，無(wú)疑是難上加難。

??值得注意的是，順鑫農(nóng)業(yè)在今年4月發(fā)布公告稱，擬以自有現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)順鑫佳宇持有的兩棟樓宇資產(chǎn)，預(yù)計(jì)交易總金額不超過(guò)19.86億元。據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)后續(xù)解釋稱，公司堅(jiān)定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，通過(guò)本次與全資子公司購(gòu)買(mǎi)樓宇資產(chǎn)，一方面優(yōu)化了全資子公司順鑫佳宇的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，另一方面滿足了公司自有辦公需求，后續(xù)將多措并舉推進(jìn)剝離。

??5月29日，在順鑫農(nóng)業(yè)召開(kāi)的臨時(shí)股東大會(huì)上，以債轉(zhuǎn)股方式對(duì)全資子公司順鑫佳宇的增資方案獲得通過(guò)。方案內(nèi)容顯示，順鑫農(nóng)業(yè)擬通過(guò)公開(kāi)掛牌的方式，轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%股權(quán)。另外，鑒于順鑫佳宇凈資產(chǎn)為負(fù)且存在應(yīng)付公司債務(wù)49.74億元，公司以前述債權(quán)對(duì)順鑫佳宇增資人民幣49.74億元。

??以上舉動(dòng)也顯示出順鑫農(nóng)業(yè)退出“地產(chǎn)圈”的決心。

??6月26日晚，順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告，公司擬通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格為30.98億元。

??若首次掛牌未能征集到意向方，公司將依規(guī)下調(diào)價(jià)格。如經(jīng)多輪調(diào)價(jià)仍無(wú)買(mǎi)家，公司控股股東順鑫控股或?yàn)槠洹岸档住保圆坏陀?2.5億元的價(jià)格參與此次摘牌。

??去地產(chǎn)化潮流

??說(shuō)到順鑫農(nóng)業(yè)，不得不提的就是其旗下的白酒品牌牛欄山。

??2019年，牛欄山就實(shí)現(xiàn)了102.89億元的營(yíng)業(yè)收入，成功躋身“百億酒企”，也被看作“二鍋頭一哥”。彼時(shí)，牛欄山在年報(bào)中放出豪言，“在成為中國(guó)二鍋頭一品牌的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步打造成為中國(guó)最大的民酒產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”。不過(guò)此后2年，牛欄山營(yíng)業(yè)收入一直處于“原地踏步”的狀態(tài)，到2022年更是跌破100億元，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模回到2018年水平。

??也就是說(shuō)，近3年來(lái)除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累外，作為順鑫農(nóng)業(yè)絕大部分收入來(lái)源的白酒業(yè)務(wù)也遭受著不小的挑戰(zhàn)，聚焦主業(yè)發(fā)展勢(shì)在必行。

??記者注意到，今年以來(lái)，眾多曾經(jīng)跨界地產(chǎn)的企業(yè)也在剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??2月，廈門(mén)鎢業(yè)發(fā)布關(guān)于控股子公司廈門(mén)滕王閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓其持有成都同基置業(yè)有限公司47.5%股權(quán)的公告，交易標(biāo)的掛牌底價(jià)為2.52億元。轉(zhuǎn)讓原因是為了集中資源，專注于鎢鉬、新能源材料和稀土三大核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??4月，“東北藥茅”長(zhǎng)春高新宣布了一則消息，長(zhǎng)春高新與控股股東長(zhǎng)春超達(dá)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱"超達(dá)集團(tuán)"）簽署了《附生效條件的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，公司擬出售持有的高新地產(chǎn)100%股權(quán)，對(duì)應(yīng)價(jià)格為2.42億元，超達(dá)集團(tuán)擬通過(guò)發(fā)行可交換公司債券籌措本次收購(gòu)資金。

??對(duì)于此次出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因，長(zhǎng)春高新表示，為聚焦生物醫(yī)藥核心業(yè)務(wù)板塊，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局與資源配置，突出主業(yè)核心優(yōu)勢(shì)，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高公司現(xiàn)金流水平。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類事件進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局在變。一、從實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)方面的戰(zhàn)略動(dòng)作有退有進(jìn)。此前有一些實(shí)體企業(yè)明確進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在一些企業(yè)則選擇性退出房地產(chǎn)業(yè)，這背后也是各類企業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略抉擇分化的體現(xiàn)。二、對(duì)于各類實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，這兩年地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展面臨很多制約和壓力，尤其是房地產(chǎn)本身的降溫壓力。所以剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦主業(yè)，總體思路是正確的。而通過(guò)出售此類股權(quán)，也有助于緩解資金壓力和優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。三、從行業(yè)時(shí)代發(fā)展的情況看，過(guò)去10年房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，也吸引了各類實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金。而類似去地產(chǎn)化的潮流，則說(shuō)明大家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更加理性，客觀上也是產(chǎn)業(yè)資金優(yōu)化配置的導(dǎo)向，反過(guò)來(lái)也有助于房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展。