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??因匿名信導(dǎo)致年報失約一個月后，旭輝控股（00884.HK）終于在4月28日對外發(fā)布了2022年度未經(jīng)審核綜合管理層賬目。

??數(shù)據(jù)顯示，旭輝于2022年實現(xiàn)合同銷售額1240億元，合同銷售建筑面積約為839.32萬平方米；營業(yè)收入474.4億元，同比下降56%；毛利潤23.3億元，核心歸屬母公司股東凈利潤虧損52億元，歸屬母公司凈利潤虧損130.5億元。其中，基于審慎原則的物業(yè)提前減值42.9億元，以及人民幣貶值匯兌凈損失計提19.7億元。

??這是旭輝上市以來首次由盈轉(zhuǎn)虧，也反映了2022年房企普遍經(jīng)營狀況。

??旭輝在公告中表示，公司管理層正著手盡快完成經(jīng)審核的2022年全年業(yè)績，在2023年6月30日或之前發(fā)布2022年經(jīng)審計全年業(yè)績，以盡快恢復(fù)本公司之普通股份在聯(lián)交所的買賣。

??與此同時，旭輝也在公告中再次否認相關(guān)指控，稱公司管理層已對本公司認為屬于該信函所指的相關(guān)交易進行進一步檢視。在進行有關(guān)檢視后，本公司管理層繼續(xù)認為相關(guān)交易已于本集團管理賬目中妥善反映。

??境外重組境內(nèi)推遲回售

??自去年11月1日官宣美元債違約以來，旭輝一直在積極應(yīng)對。

??最早在今年3月10日，旭輝公告了一份68.5億美元債整體重組初步方案，內(nèi)容包括：不削減本金金額、自愿選擇轉(zhuǎn)股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務(wù)展期不超過7年、支付一定數(shù)額的前置款項和制定額外的增信方案等。

??這份旭輝在經(jīng)歷4個月努力后拋出的境外債重組方案正在推進中。

??4月24日，旭輝又公告一筆境內(nèi)公司債“20旭輝01”回售調(diào)整方案，擬于2023年5月5日召開該筆債券持有人會議，并審議多個議案。

??議案1：關(guān)于豁免本次會議召開程序等相關(guān)要求的議案；

??議案2：關(guān)于調(diào)整本期債券回售及付息安排、新增回售選擇權(quán)、增加增信保障措施的議案；

??根據(jù)《募集說明書》約定，“20旭輝01”無擔保，剩余規(guī)模21.2億元，票息3.8%，到期日為2025年5月29日，回售資金兌付日及2023年度付息日為2023年5月29日。

??旭輝的回售調(diào)整方案，包括將兌付日延后18個月；2022年5月29日（含）至2023年5月29日（不含）期間利息，將于2023年5月29日按3.8%票面利率按期足額兌付。

??如方案或通過，旭輝將于2023年5月29日向持有人兌付剩余本金2%，即4240萬元，并自2023年5月29日起，跳息至4%等。

??此外，旭輝還就該筆債券償付提供以沈陽鉑辰時代項目100%股權(quán)收益權(quán)和無錫鉑云溪院項目80%股權(quán)收益權(quán)提供增信。

??議案3：關(guān)于同意增加該筆債券存續(xù)期內(nèi)本息兌付日2個月寬限期的議案。

??據(jù)第三方平臺債券信息顯示，旭輝公開發(fā)行的境內(nèi)債規(guī)模128.93億元，包括7筆公司債、2筆中票；美元債規(guī)模43.34億美元，共有11筆。

??北京某券商分析師認為，自旭輝出險以來風波不斷，一度被視為好學生突然陷入漩渦當中，導(dǎo)致資本市場信心不足。在多重不利信息及評級機構(gòu)下調(diào)評級的影響下，旭輝的股價和債券價格普遍下跌，旭輝境內(nèi)的公開債券余額并不多，且期限都比較長，旭輝應(yīng)該花時間去解決債券價格的問題。

??“債務(wù)能整體展期，是出險房企能恢復(fù)經(jīng)營的重要支撐。”某房企內(nèi)部人士說，旭輝的遭遇，折射了房地產(chǎn)眼下并沒有脫離“危險區(qū)域”，市場依然處于下行中。旭輝的融資化債動作不少，但落地的規(guī)模和效果不及預(yù)期。目前來看，只有恢復(fù)自身的“造血”能力改善經(jīng)營才是自救的關(guān)鍵。

??報告期內(nèi)，旭輝總資產(chǎn)3861億元，有息負債1084.5億元。

??自救爭取更多空間

??為了應(yīng)對債務(wù)挑戰(zhàn)，旭輝控股董事局主席林中很早給出了解題思路：“蹲下來、活下去、站起來”。如今，隨著房企的流動性空間慢慢打開，旭輝正在努力通過盤活資產(chǎn)，爭取更多“活下去”的空間。

??在公布境外債務(wù)重組方案前一日，旭輝發(fā)布了一則“資產(chǎn)置換”的公告，其以9.5億元出售石家莊項目50%股權(quán)予恒基兆業(yè)，同時向恒基兆業(yè)收購廣州昌哲25%的股權(quán)及相應(yīng)股東貸款，作價10億元。今年4月24日，旭輝再度公告，仍會為該項目提供開發(fā)管理、銷售等服務(wù)。

??彼時，業(yè)內(nèi)普遍認為，單純賣資產(chǎn)只能解決一時的資金問題，而旭輝選擇與恒基資產(chǎn)互換，實際是增強了集團的可持續(xù)經(jīng)營能力。

??之后，旭輝又變現(xiàn)了不少資產(chǎn)。從去年7月開始，旭輝陸續(xù)出售了上海旭輝純真中心6號樓、香港英皇道的地塊；12月12日，旭輝宣布擬通過投標方式出售旗下永升服務(wù)23.26%股份。今年3月1日，有消息稱，旭輝計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)，報價分別為5.5億元及8.8億元，其中就包括了旭輝總部大樓。

??通過出售資產(chǎn)、頻繁配股、發(fā)行債券等多個舉措，旭輝迅速補充了一些流動資金。據(jù)第三方機構(gòu)不完全統(tǒng)計，自去年7月份以來，旭輝已至少獲得44億元的流動資金。

??今年，旭輝也等來了“白衣騎士”。2月8日，旭輝集團與東方資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

??另外，市場傳言旭輝正在與中行洽談，以支持其15億元中債增全額擔保中票發(fā)行。此前旭輝本次中票發(fā)行一直由工行主要支持，旭輝的訴求是盡快成功發(fā)行本期中票，穩(wěn)定市場信心。

??前述某房企內(nèi)部人士認為，目前，房企償債的核心還是在于銷售端，需求的復(fù)蘇才能讓房企的現(xiàn)金流有源頭活水。紓困及融資支持政策只能暫時“止血”，最終還是要回到房地產(chǎn)行業(yè)的銷售回暖上。

??從旭輝2022年全年銷售額來看，長三角、中西部、環(huán)渤海及華南的合同銷售金額分別貢獻約34.3%、28%、24.6%及13.1%。

??在現(xiàn)金流承壓之下，旭輝也一直堅持保交付。2022年，旭輝在全國49城交付了145個項目，交付共計超9萬套新房，并實現(xiàn)在全國24個社區(qū)提前交付超1.8萬套新房，于全國16個社區(qū)實現(xiàn)“交房即交證”。2023年1-3月，旭輝于全國18城28個項目累計交付超2萬套新房。

??德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人羅遠江表示，最近，房地產(chǎn)業(yè)開始展現(xiàn)復(fù)蘇跡象，內(nèi)房政策積極推動銷售，因此房企希望“拉長時間線”等待現(xiàn)金回流。如果債券人對重組結(jié)果感到滿意，相信審計報告也將趨向正面，房企的“生存”機會將大大增加，有些房企可以被拯救。

??“二次創(chuàng)業(yè)”“歸零”“穿越周期”，這是旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上多次提及的幾個關(guān)鍵詞。8個月后的現(xiàn)在，業(yè)界依然在期望林中保有帶領(lǐng)旭輝穿越周期的信心。