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??2022年，物業行業普遍遭遇了“增收難增利”的困局。行業發展在經過依賴大股東支持和高溢價并購的的野蠻生長后，一些隱患也集中暴露了出來。

??截至4月5日，港股58家上市物業企業發布年報的有50家，根據50家上市物業企業年報數據分析，上市物業企業已經呈現梯隊化趨勢。

??按照營業收入，可以將現有的物業企業分成三個梯隊。總體而言，第一梯隊的物業企業營業收入大于200億元；第二梯隊的物業企業營業收入大于50億元；第三梯隊的物業企業營業收入小于50億元。

??來到2023年，龍頭企業的發展重點發生了變化。多位接受中國房地產報記者采訪的物業相關負責人以及行業人士認為，增強獨立性，實現規模與效益的雙向提升成為2023年的主要目標。

??“三個梯隊”業績差明顯

??根據2022年年報顯示，第一梯隊包括2家物業企業，一是碧桂園服務，另一家是萬物云，他們的營業收入總共為714.73億元。

??值得一提的是，這兩家企業保持著良好的營業收入增速和現金流。

??第二梯隊有9家物企。分別為：雅生活服務、綠城服務、保利物業、華潤萬象生活、中海物業、世茂服務、融創服務、新城悅服務、金科服務。他們的營業收入為929.9億元。在這個梯隊的大部分企業都有著不錯的增速和現金流，整體發展穩定。其中，一小部分企業出現營業收入小幅下降，例如融創服務、金科服務。

??第三梯隊包括39家物企。他們的營業收入為567.76億元。需要注意的是，在此梯隊的企業規模整體偏小，營收增幅有高有低，整體規模增長的比規模下降的多。

??此外，第一梯隊和第三梯隊的差距較大。第一梯隊的營業收入總額和第三梯隊的營業收入總額相差146.97億元。如果保持現有的增速，那么兩個梯隊的營業收入總額的差距將不斷拉大。

??物企格局分化仍在繼續。例如排名第一的碧桂園服務營業收入是德商產投的150余倍。甚至，前5名物業企業的營業收入總和占所有物業企業總營業收入的一半還多。

??關注有質量的增長

??不容忽視的是，2022年物業企業業績都沒能逃過疫情和房地產行業影響。

??同策研究院研究總監宋紅衛稱，“物業行業還存在利潤率下降另外兩個核心原因。一是從營業收入結構來講，傳統的物業管理收入仍然占比最高，增值服務占比較小，物業費一旦定下來后，后期難以穩定上漲，但是物業管理的成本在不斷上升，這是利潤率下降的原因之一；二是頭部物業房企的規模擴張主要依靠收并購，收并購的項目質量良莠不齊，部分項目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平。”

??“由于很多企業的管理能力進步無法跟得上規模增長，行業在過去幾年積累了諸多成長的煩惱。運營效率低下問題在報表集中暴露。”中信證券房地產和物業服務行業聯席首席分析師張全國認為。

??中信證券的數據顯示，2022年底，行業應收款占收入比例提升到36.4%，應收款減值比例從2021年的4%大幅上升到10.2%，一年以上貿易應收款占總貿易應收款比例從2021年底的11%快速提升到18.7%。行業商譽減值大幅提升，企業賬面商譽規模龐大。?

??萬物云董事長朱保全對萬物云的首份“成績單”做了深刻剖析，總而言之就是萬物云的效益還未達到想要的效果。

??在2022年的業績發布會上，綠城服務集團總裁金科麗深刻分析了綠城服務的業績問題。

??她說，“疫情雖然影響了經營管理的進度，但實質上還是表現出我們對線下的依賴程度過高，數字化轉型的力度不夠堅決和徹底。”換句話說，金科麗認為綠城服務除了規模上升，在成本下降的情況下效益也要提升。

??對于2023年，龍頭企業普遍將提升效益、增強獨立性作為主要目標。

??碧桂園服務總裁李長江則在業績發布會上表示，公司內部已經開始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內卷，將執行“業績為大”的考核要求更堅決，把服務與經營放在集團最靠前的位置。

??“通過數字化以及服務機器人的進一步改善，逐步實現集團的目標，從而達成物業服務集團的高質量發展。”李長江說。

??朱保全用自己的行動證明萬物云在增強自己的“獨立性”。他坦言：“確實萬科物業當時只服務于萬科地產，但也在主動走出去。萬物云已有67%的合同與萬科地產無關，這有很大一部分得益于萬物梁行的發展，多元客戶策略讓公司變得更加穩健，也使開發商對公司的影響越來越小。”

??對于綠城服務而言，其在頭部物業企業里是最早走向市場化的企業之一。

??金科麗表示，“未來必須將數字化轉型作為公司的核心工程，用對數的洞察代替對人的依賴。強化預算管控，完善市場準入機制、成本經營模型、投產評估機制，切實保障經營業績的達成，實現規模與效益的雙向提升。”

??宋紅衛也持相同觀點。他稱，“物業提升利潤率主要依賴于創新的社區增值服務。”比如，加強物業的信息化管理、降低成本、提高效率和服務滿意度；在信息化建設的同時，從業主基本生活需要的服務入手，提供基礎增值服務，不斷建立信任，物業的信任可以增加更多金融消費類服務，比如社區團購、周邊外賣、二手租賃、交易等。

??在克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨看來：“物業企業未來應更關注有質量的增長，城市服務、增值服務、科技服務仍是頗有前景的藍海，但培育期不確定性大，更需要穩扎穩打。”