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??這次的業績發布會上，郁亮明顯輕松了許多。

??2022年，萬科實現營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬上市公司股東凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。2021年，萬科凈利潤同比下降45.75%。1年時間，萬科董事會主席郁亮兌現了業績止跌回升的承諾。

??“今年我們相信，萬科經營服務業務整體營業收入還會有兩位數增長，利潤會從去年零增長開始正向貢獻。”郁亮說。

??這次發布會上，郁亮沒有過多販賣焦慮。他說：“房地產市場仍處在溫和復蘇階段。只要外部環境不發生突發性變化，一段時間內，每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線。”

??出席這次發布會的還有萬科集團總裁祝九勝、聯席總裁兼開發經營本部首席合伙人張海、聯席總裁兼物業事業集團首席合伙人朱保全、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、執行副總裁兼首席運營官劉肖、董事會秘書朱旭。

??市場沒有“狂飆”，亦非“倒春寒”

??郁亮有著“貓頭鷹”一樣的敏銳性和警惕性，他對于市場形勢的判斷總是走在行業最前端。

??這也是投資者拋給郁亮的第一個問題，也是大家都非常關心的問題。

??“確實，目前市場上對于樓市有各種各樣的看法。”郁亮說：“我看到有兩個極端觀點，一種認為市場處于狂飆階段，第二種認為市場處在‘倒春寒’階段。不同觀察者身處不同市場，有不同的參照系，所以對市場的感受是完全不一樣的。”

??對于市場上的“狂飆”觀點，郁亮認為，主要是2月份新房市場表現明顯回升，尤其是一二線城市，成交量環比上升46%，主要是四個因素支撐：一是去年12月與今年1月累積的購房需求在2月份集中釋放；二是今年春節在1月份大家回家過年，1月份銷售受到影響；三是房地產政策非常友好，購房信心有所回升；四是房價有所調整，現在是合理的買房入市的時間點。

??對于“倒春寒”的說法，郁亮認為，是由于3月份以來帶看量、市場成交量都有所下降。但是從3月份周平均成交數據來看，只比2月份成交高點回落6%，且大多數時間都超過2022年同期水平。

??在郁亮看來，市場既沒狂飆，也沒出現“倒春寒”。“有點像今年春天的閏二月，氣溫稍微低了一點，但春天畢竟來了，草變綠了，花也開了。房地產市場仍處在溫和復蘇階段，目前來看我們還不需要修改這個判斷。”

??他認為，新房市場需求，上有天花板，下有保底線。我國商品房存量規模已經很大了，城鎮人均住房面積已達40平方米，再加上過去幾年大規模建設，這些房子陸續交付使用，新房市場不可能回到2021年歷史峰值。但從人口流動、住房改善速度看，只要外部環境不發生突發性變化，一段時間內每年12億平方米的市場需求還是有的，這就是保底線。

??“基于這一判斷，市場短期上下波動都是正常的。作為企業需要認清大勢，行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。開發經營服務并重，是必然選擇，沒有其他選擇。”郁亮說。

??賺辛苦錢，要有耐心

??郁亮對經營服務業務充滿信心。他認為，從中長期看，萬科的經營服務業務處在增長軌道上，將對集團貢獻更多的正向盈利。

??在郁亮看來，萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已交完；二是布局賽道比較全，各個業態都有，并在各自領域做到了數一數二；三是各個業務之間可以協同，例如，目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

??從財報數據看，2022年，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。其中，物流業務實現營收35.6億元，同比增長17.9%；萬科泊寓實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%；商業業務實現營業收入87.2億元，同比增長14.3%。

??“在房地產行業新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。”郁亮表示，目前政策層面對經營服務類業務重視度越來越高，REITs、不動產私募股權基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放，融資渠道的開放將實現經營性不動產“投、融、建、管、退”的閉環。

??但他也提到，萬科的經營服務業務賺的都是小錢、長錢和辛苦錢。

??“有時候我會覺得分裂，剛談完幾十億元的合作，回頭又談個幾十萬元的生意。”郁亮說，我們賣房子每平方米收入約1.5萬元左右，從經營業務來看，最高的是長租公寓業務，每天每平方米大概收入80元~100元錢，我們的商業每天每平方米收6元~10元錢，物流每天收幾塊錢，物業服務每天每平方米大概收6分~1毛錢。從幾十億元為單位，到最后以分為單位。

??“但這種業務與開發業務不一樣，是滾雪球式業務，做的是存量生意，主要靠的是復合增長的力量。相信，過一段時間后，這個生意一定會對萬科利潤表有重大影響。我們要有耐心。”郁亮說。

??2022年度，萬科提交了一份還算不錯的財報。去年，萬科實現營業收入同比增長11.3%，凈利潤同比上升0.4%；經營性現金流連續14年為正；凈負債率為43.7%，處于行業低位；持有貨幣資金1372.1億元，對于短期債務覆蓋倍數為2.1倍。

??但問題不是沒有。最明顯的是銷售業績下滑。2022年，萬科銷售額大跌33.58%，且銷售嚴重分化。萬科上海區域銷售額占比為32.7%，南方區域和北京區域的銷售額占比分別是24.9%、13.7%。

??萬科的拿地投資動作也進一步收縮。去年，萬科累計獲取新項目36個，總規劃建筑面積690.2萬平方米，權益規劃建筑面積403.7萬平方米。

??除開發業務外，有些業務也并不理想。據萬物云披露的2022年財報數據，公司歸屬股東凈利潤15.1億元，同比減少9.42%；年內利潤為15.86億元，同比下降7.5%。

??“萬物云對于資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒。對于剛剛步入資本市場的萬物云來說，還有很多地方需要向資本市場學習。”朱保全表示，從公司多元客戶戰略來看，今天來自于非萬科的項目占比已經超過67.7%，即便未來規模再大之后，多元客戶策略也會讓公司財報變得更有韌性。

??正如萬科致股東信中所言，2023年以來商品房銷售有所回暖，但還談不上“守得云開見月明”，也不會是舊周期循環的又一次重演，開發、經營、服務并重是唯一選擇。