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??“2022年是過去十年最壞的一年，也是未來十年最壞的一年。從2023年往后相信一年比一年更加好。”在3月29日的業(yè)績發(fā)布會上，雅生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱“雅生活服務(wù)”）董事會聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事黃奉潮在談及雅生活的業(yè)績表現(xiàn)時表示。

??事實(shí)上，雅生活服務(wù)的業(yè)績一定程度上受到了母公司雅居樂的關(guān)聯(lián)賬款的影響。

??黃奉潮表示，“目前雅居樂整個融資端（的壓力）在不斷緩解，政府也釋放出很多的政策，雅居樂在一些融資和發(fā)債方面也在啟動，現(xiàn)金狀況不斷緩解。相信從今年開始，雅居樂整個現(xiàn)金流越來越好的話，我們也會向他們催回應(yīng)付款項(xiàng)。”

??盡管2022年很艱難，但堅(jiān)持市場化發(fā)展仍舊是雅生活服務(wù)的核心戰(zhàn)略。

??從2022年的年報(bào)可以看出，第三方項(xiàng)目已成為雅生活服務(wù)主要的面積來源，對雅居樂的依賴大幅下降。

??從在管面積來看，2022年雅生活服務(wù)在管面積5.45億平方米較2021年增長了11.6%。其中來自第三方項(xiàng)目的在管面積約4.52億平方米，占總在管面積的比重超過83%。

??第三方市場拓展占比超過83%

??外拓項(xiàng)目占比增加降低毛利率

??截至2022年末，雅生活服務(wù)在管面積及合約面積分別約5.45億平方米及7.31億平方米，新增在管面積和合約面積分別達(dá)0.57億平方米和0.68億平方米，第三方項(xiàng)目占總合約面積的79.8%。

??雅生活服務(wù)過去一年在第三方市場拓展上取得了不錯的成績，營業(yè)收入規(guī)模增長與在管規(guī)模增長匹配。

??雅生活服務(wù)2022年?duì)I業(yè)收入約153.78億元，同比增長9.2%。物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)的收入總額約136.63億元，同比增長21.7%，占集團(tuán)總收入的88.9%。

??在第三方市場拓展上取得不錯成績的同時，毛利率下降也是不爭的事實(shí)。

??2022年年報(bào)顯示，雅生活服務(wù)毛利潤約33.84億元，同比下降12.5%；毛利率由2021年的27.5%下降至2022年的22%；凈利潤約19.34億元，同比下降24.6%；凈利潤率為12.6%，同比下降5.6%；公司股東應(yīng)占利潤約18.39億元，同比下降20.3%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約37.99億元，同比下降13.5%。

??關(guān)于利潤表現(xiàn)不佳原因。雅生活服務(wù)方面指出，存量住宅、非住宅項(xiàng)目及城市服務(wù)項(xiàng)目占比的增加一定程度上拉低了毛利率，同時由于銷售成本增加，與開發(fā)商相關(guān)的外延增值服務(wù)下滑，金融資產(chǎn)減值損失及人力成本增加等原因造成毛利率下降。

??不容忽視的是，雅生活服務(wù)2022年的業(yè)績并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。而這個業(yè)績增長目標(biāo)是：營業(yè)收入增長達(dá)到20%，利潤達(dá)到15%的增長。

??在黃奉潮看來，“主要是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入和利潤有大幅度下降。”

??“四條腿”走路 核心業(yè)務(wù)保持10%～15%增長

??“公司整個基本盤還是非常好的，核心業(yè)務(wù)的營業(yè)收入增長超過20%。”黃奉潮在業(yè)績會上表示。

??這得益于四個戰(zhàn)略。

??第一，堅(jiān)持市場化發(fā)展的核心戰(zhàn)略。堅(jiān)持市場化發(fā)展，第三方市場拓展是本集團(tuán)規(guī)模增長主要來源。盡管面對新房供應(yīng)收縮、激烈的市場競爭、疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲弱等客觀困難，雅生活服務(wù)以"城市分級"、"一城一策"等拓展策略，在拓展城市、業(yè)態(tài)及項(xiàng)目質(zhì)量上均實(shí)現(xiàn)突破。年內(nèi)第三方市場拓展新增合約面積達(dá)0.6億平方米。

??第二，通過深耕周期性影響較小的存量、非住宅市場，提升重點(diǎn)城市項(xiàng)目密度。超七成新增年化合同金額來自一、二線城市獲取的項(xiàng)目，年內(nèi)住宅新拓項(xiàng)目超三分一來自存量項(xiàng)目。此外，進(jìn)一步擴(kuò)大公建業(yè)態(tài)細(xì)分賽道優(yōu)勢。

??“從今年開始公司會在存量住宅業(yè)務(wù)板塊拓展，這會作為一個非常重要的策略去發(fā)展。”黃奉潮表示。

??第三，積極參與國企合資合作。他們與中城工業(yè)集團(tuán)有限公司（前稱為中車城市交通有限公司）、江蘇中農(nóng)集團(tuán)旗下中匠地產(chǎn)集團(tuán)等實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作，在大型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、園區(qū)綜合服務(wù)領(lǐng)域亦獲取了多個超大型標(biāo)桿項(xiàng)目，包括中車交通汾湖星艦超級工廠、國家開發(fā)銀行稻香湖數(shù)據(jù)中心、武漢國家開發(fā)銀行、中廣核上海科技園等。

??第四，持續(xù)完善產(chǎn)品品牌策略。他們通過市場發(fā)展中心有效協(xié)調(diào)資源及提供技術(shù)支持，通過成員單位成功聯(lián)合獲取十余個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??關(guān)于公司2023年業(yè)績指引，雅生活服務(wù)首席執(zhí)行官李大龍希望未來發(fā)展核心業(yè)務(wù)能夠有10%～15%的增長。

??雅生活服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃嘉毅進(jìn)一步解釋，“未來公司的物業(yè)板塊會保持10%穩(wěn)健增長，業(yè)主增值服務(wù)達(dá)到15%~20%，城市服務(wù)維持在15%。

??對于收并購，李大龍表示，“不排除這兩年在價值回歸之后，在業(yè)務(wù)上、能力上布局的前提之下，還會進(jìn)行有質(zhì)量的整合和收購。”