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??“最大的挑戰(zhàn)不是挺過困難時期，而是眼前的危險過去后為未來做好準(zhǔn)備。”在全年業(yè)績公告中，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“美的置業(yè)”，03990.HK）引用了亨利·基辛格的一句話對2022年的經(jīng)營重心做了概述。

??2022年的困難顯而易見，美的置業(yè)也難以獨(dú)善其身，其營業(yè)收入同比基本持平，歸屬母公司的核心凈利潤下降了49.5%。但負(fù)債、現(xiàn)金流等指標(biāo)的改善也很明顯，“三道紅線”轉(zhuǎn)綠，融資成本下降，獲得多家銀行累計超過1500億元的授信支持。

??2023年，美的置業(yè)沒有披露具體的業(yè)績目標(biāo)，管理層認(rèn)為企業(yè)端、居民端對于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信心和預(yù)期在逐步轉(zhuǎn)好，市場短期來看穩(wěn)中向好。“不利因素逐步減少，有利因素逐步增加。”美的置業(yè)董事會主席兼總裁郝恒樂表示，預(yù)計今年土地市場的信心也會有所恢復(fù)，供應(yīng)比較充足，機(jī)會也很多，但鑒于還能健康、安全發(fā)展的房企都比較理性，土地價格不會出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

??戰(zhàn)略層面，美的置業(yè)希望成為具備強(qiáng)辨識度的新型房企，在堅守開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的基礎(chǔ)上，推動相關(guān)多元化的經(jīng)營業(yè)務(wù)。郝恒樂預(yù)計2023年該公司的多元化業(yè)務(wù)規(guī)模可以達(dá)到45億元。

??2022年?duì)I業(yè)收入736.3億元 同比持平

??2022年，美的置業(yè)錄得約736.3億元的收入，同比僅下降0.1%，毛利為113.06億元，核心凈利潤同比下降29.1%至38.7億元，歸屬母公司的核心凈利潤同比下降49.5%至19.69億元。

??2022年，美的置業(yè)內(nèi)部定下的銷售目標(biāo)是1400億元，但市場的變化超出預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)的銷售額為792.4億元。期內(nèi)，該公司的銷售均價為12546元/平方米，同比增長了8%，這反映高能級城市的銷售貢獻(xiàn)占比在上升，其二線以上城市的銷售占比高達(dá)82%，長三角和粵港澳大灣區(qū)的銷售占比為65%。2022年，美的置業(yè)的銷售回款率是83%，該公司認(rèn)為這已是民營房企中的頭部水平。

??美的置業(yè)表示，信用是公司一直強(qiáng)調(diào)及堅守的底線。過去兩年，民營房企大面積“暴雷”，美的置業(yè)是為數(shù)不多未出險的民營房企之一。截至2022年末，該公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比1.6倍，“三道紅線”成功轉(zhuǎn)綠。期末，該公司持有現(xiàn)金總量約264億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1080億元，加權(quán)融資成本同比下降20個基點(diǎn)至4.62%，新增債務(wù)加權(quán)平均融資成本為4.52%，同比下降11個基點(diǎn)。

??2022年，美的置業(yè)成為了首家獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股和首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)的發(fā)債示范房企，并相繼與交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行、中國銀行等簽署戰(zhàn)略協(xié)議，累計獲得超過1500億元的授信支持。作為“第二支箭”支持的首批房企，該公司在2022年12月再度獲批了150億元的中期票據(jù)。

??據(jù)美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈介紹，2022年，該公司的發(fā)債額度同比增長了20億元，在民營房企融資額普遍收縮的背景下，是一大亮點(diǎn)。

??截至2022年底，美的置業(yè)的銀行借款、公司債分別占有息負(fù)債的58%、28%。其中2023年到期的公司債有6筆，合計51.44億元，截至目前已清償20.04億元。

??過去一年通過股權(quán)收購9個項(xiàng)目

??2023年根據(jù)去化補(bǔ)貨

??2022年，雖然土地市場低迷，地價回落，投資機(jī)會眾多，但美的置業(yè)在投資方面依然頗為克制，全年只在公開市場新增一幅上海的土地，權(quán)益貨值約14億元。“考慮到土地儲備比較充足，做了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，而不是在增量上做太多文章。”郝恒樂表示，過去一年，美的置業(yè)沒有在公開市場拿太多地，而是在合作方股權(quán)收購方面做了大量工作。

??2022年，該公司通過股權(quán)收購歸編9個項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元，主要分布于南京、佛山、重慶、天津等強(qiáng)二線城市。同時退出部分弱三線和四線城市如郴州、九江、岳陽、大理等，減少權(quán)益貨值9.5億元。新增權(quán)益貨值中，二線及以上城市的占比為94%。

??截至2022年底，美的置業(yè)的土地儲備總建筑面積為3874萬平方米，權(quán)益比為70%，較2021年上升3%。其中，一二線城市的土地儲備面積占比66%，長三角和粵港澳大灣區(qū)的占比合計52%。整體而言，土儲結(jié)構(gòu)朝高能級核心城市、都市圈區(qū)域傾斜。

??對于2023年的投資規(guī)劃，郝恒樂的表態(tài)是會積極、動態(tài)地研究優(yōu)質(zhì)的土地，捕捉投資機(jī)會，根據(jù)每個城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)貨，保持適度的土地新增。“在對具體土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點(diǎn)開花。”

??2月份，美的置業(yè)的銷售額錄得了環(huán)比31%的增長，今年前兩個月共實(shí)現(xiàn)150.2億元的銷售額，同比增加5.5%。據(jù)該公司副總裁王全輝透露，2月份無論到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)了大幅的增長，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，但對比去年同期，增長的幅度還是比較大的。“只是階段性的回落，并不是市場出現(xiàn)什么問題了。”

??郝恒樂認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)是持續(xù)不斷有市場需求的長期行業(yè)，也是美的置業(yè)要堅守的基本盤，在此基礎(chǔ)上，也要從相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上挖掘發(fā)展空間，培育新的利潤增長點(diǎn)。

??2022年，美的置業(yè)的相關(guān)多元化業(yè)務(wù)保持了增長的勢頭。物業(yè)管理板塊的美置服務(wù)錄得11.4億元的收入，同比上升25.7%，睿住智能確認(rèn)銷售收入11億元，同比增長33%，商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營收入約2.97億元，同比上升7.4%，睿住建筑科技確認(rèn)銷售收入超過7億元，新增合同金額超過8億元。

??今年，該公司計劃繼續(xù)培育多元化業(yè)務(wù)板塊的獨(dú)立生存能力，強(qiáng)化市場化意識，全年的收入規(guī)模預(yù)期可達(dá)到45億元。