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??繼富力、綠地、華夏幸福后，又一家頭部房企境外債務(wù)重組取得重大進展。

??3月10日晚間，旭輝控股發(fā)布公告，稱公司境外流動資金狀況的全面解決方案已取得重大進展，將于3月31日前向協(xié)調(diào)委員會及債券持有人小組提供潛在的全面解決方案并展開討論。

??從公告來看，協(xié)調(diào)委員會及債券持有人小組均已成立，旭輝正與債權(quán)人團體或其顧問持續(xù)進行建設(shè)性討論，初步性指引條款主要包括不削減本金金額、自愿選擇轉(zhuǎn)股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務(wù)展期不超過7年、支付一定數(shù)額的前置款項和制定額外的增信方案等。

??旭輝方面表示，公司期望繼續(xù)與債權(quán)人進行持續(xù)且具建設(shè)性的對話，并保持積極態(tài)度，以盡快協(xié)商全面解決方案。

??有知情人士透露，針對旭輝境外債重組方案，目前債權(quán)人接受的意愿還不錯，普遍對旭輝“站起來”的信心很高。

??“這是旭輝眼下最為關(guān)鍵的一步，只有境外債重組方案真正獲投資者通過后，才能在行業(yè)復(fù)蘇預(yù)期下減負前行。”某投行人士表示，旭輝在方案中提出不削減本金金額和“債轉(zhuǎn)股”等方面體現(xiàn)了最大誠意；隨著地產(chǎn)利好政策頻發(fā)，一定程度上提高了債權(quán)人信心，也為旭輝等“出險”房企爭取到了更多談判空間。

??境外債重組關(guān)鍵性條款拋出

??根據(jù)旭輝披露的初步指示性關(guān)鍵條款，首先，旭輝預(yù)期債權(quán)人不會被要求接受削減欠付債務(wù)的任何本金；其次，債權(quán)人能夠自愿選擇轉(zhuǎn)股，全面解決方案可能包含選擇權(quán)，允許部分或全部債權(quán)人自愿將部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為公司股權(quán)或可轉(zhuǎn)股債券。

??“這部分設(shè)定或借鑒了已成功通過債務(wù)重組房企的方案。”某券商固收研究員對中國房地產(chǎn)報記者表示，債轉(zhuǎn)股是今年房企債務(wù)管理方案流行的手段，既可以削減房企債務(wù)償還金額，也便于債權(quán)人在二級市場靈活套現(xiàn)，算是拉動債權(quán)人投票的一個積極因素。

??對于減少利息的現(xiàn)金支付，這是早被預(yù)計到的。旭輝認(rèn)為，公司需要將利息負擔(dān)減少至一個可合理承擔(dān)的數(shù)額，以允許公司恢復(fù)至一個長期財務(wù)穩(wěn)定的狀況。預(yù)期于初期，利息將部分以現(xiàn)金支付，也可能部分以實物支付。

??公告顯示，債務(wù)的本金分期償還及到期日預(yù)期將延長至全面解決方案全面實施當(dāng)日起計不超過7年。同時旭輝將以償還部分本金或同意費的形式，向債權(quán)人支付若干前置款項，且正在制定方案，向債權(quán)人提供適當(dāng)及切實可行的增信。

??市場人士表示，現(xiàn)在房企債務(wù)重組方案獲成功的幾率確實比去年高一些，債權(quán)人條件放寬了，對行業(yè)未來的預(yù)期也有所改善。如果重組方案能正式通過，旭輝將獲得一段時間的喘息期，可以將更多精力放在恢復(fù)資產(chǎn)處置和回歸正常經(jīng)營上。

??不過，境外重組方案能否通過還有很大的不確定性。旭輝在公告中也提及，該等條款可能會發(fā)生變動，公司尚未與任何人士就該等指示性關(guān)鍵條款達成一致。

??旭輝方面表示，將繼續(xù)采取措施加快境內(nèi)銷售及現(xiàn)金回款，積極尋求機會出售非核心資產(chǎn)，以改善現(xiàn)金狀況、提供運營效率、控制風(fēng)險及節(jié)約成本。

??“自救”步伐加速

??在宣告主動尋求境外債務(wù)重組后，旭輝控股董事局主席林中在朋友圈打氣：“蹲下去、活起來、站起來，蹲下意味著我們拒絕‘躺平’，蹲下去意味著重心更穩(wěn)，蹲下去意味著未來更好得站起來。”

??與此同時，旭輝一直沒有停下“自救”的步伐。

??最新的動作是，旭輝正以逾14億元價格整棟出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓，兩棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，報價分別為5.5億元和8.8億元。

??旭輝內(nèi)部人士向記者表示，賣項目目的是為了補充流動資金，也是公司積極盤活資產(chǎn)應(yīng)對債務(wù)化解的手段。

??據(jù)知情人士透露，林中去年底赴香港商談境外債務(wù)重組，已于近日返回上海，準(zhǔn)備開始在幾個主要城市做項目路演。

??2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是旭輝在暗夜中的一絲火光。

??在此番動作之前，旭輝已開始通過股東增持、架構(gòu)調(diào)整、資產(chǎn)出售、響應(yīng)政策融資等方式努力疏導(dǎo)且均有破局。

??去年12月12日，旭輝宣布，通過投標(biāo)程序出售物業(yè)公司旭輝永升服務(wù)23.26%的股份。9月5日，旭輝披露擬以13.38億港元價格出售香港一項目。四天后，旭輝再宣布擬以1.17億元價格出售南京的長租公寓項目。

??在融資端旭輝也取得了一些新進展。去年9月，旭輝完成12億中票發(fā)行，由中債增提供全額擔(dān)保；11月向交易商協(xié)會表達150億元儲架式注冊發(fā)行；到2022年年底，旭輝在“金融十六條”框架下，獲得了多家銀行的數(shù)百億元授信額度，同時旭輝還通過二級市場配股募資9.46億港元。

??另據(jù)記者了解，旭輝擬發(fā)行的不超過15億元中票仍在努力突破中。

??前述某知情人士表示，旭輝的融資化債動作不少，呈現(xiàn)的效果和規(guī)模來看相較其他出險房企有很大空間，緩解了公司一部分流動資金壓力。但當(dāng)前民營房企依然很難，即便通過整體債務(wù)重組獲得喘息時間，也免不了繼續(xù)出售核心資產(chǎn)才能真正活下去。

??公布債務(wù)重組方案的同時，旭輝亦對外發(fā)布了盈利預(yù)警，預(yù)期2022年將錄得130億~140億元虧損，其中核心凈利潤虧損預(yù)計介乎51億~56億元。一方面是因為疫情和行業(yè)影響導(dǎo)致交付量下降、收入減少和利潤下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對貨值提前減記、匯率波動損失及持有物業(yè)估值下降等會計報表因素。

??這并不意外，旭輝面臨著大多數(shù)房企虧損的共性原因，利潤下滑及業(yè)績虧損是上市房企2022年經(jīng)營狀況最真實寫照。

??“在穩(wěn)經(jīng)營、保交付的同時，公司會積極促進銷售和回款，有序安排各項融資和還款工作。”旭輝方面表示。

??林中曾表示，企業(yè)不要輕易打破信用，倒下去容易站起來難。現(xiàn)在房企的流動性空間正在進一步打開，旭輝正在努力站起來。