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??又有一家上市房企引入了國企戰(zhàn)投。

??2月22日，新湖中寶股份有限公司（以下簡稱“新湖中寶”，600208.SH）透露控股股東新湖集團擬向衢州市新安財通智造股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“新安財通”）轉讓10%股份，作價22.7億元。新安財通的主要出資人為衢州國企。

??值得關注的是，此前有不少房企為了紓困而引入國資戰(zhàn)投，但這次衢州國資卻不是奔著新湖中寶的地產業(yè)務而來。

??一位接近新湖中寶的業(yè)內人士對中國房地產報記者表示，雖然地產是該公司的主營業(yè)務和主要收入來源，但實控人黃偉一直對地產采取較為克制的發(fā)展態(tài)度，在2019年便開始有意識的壓縮投資，向輕資產轉型，同時培育新的產業(yè)在未來逐步替代地產的主導地位。引入衢州國資便是為了加快向高科技及先進制造業(yè)等領域的轉型。

??早在1年多前，新湖中寶便將注冊地由嘉興市搬遷到了衢州市，當時該公司表示將與衢州市展開在綠色能源、智能制造、智慧城市、數字化轉型等方面的多層次全面合作。而此次股權轉讓，也被視為深化合作的動作之一。

??衢州國資入股10%

??根據新湖中寶的公告，新湖集團與新安財通在2月21日簽署了股份轉讓協(xié)議，計劃向后者轉讓其所持有的約8.6億股新湖中寶股份，轉讓價格為2.64元/股。轉讓后，新湖集團持有新湖中寶約47%的股份，仍為該公司的控股股東。

??新安財通的主要出資人包括衢州綠色發(fā)展集團有限公司、衢州控股集團有限公司、衢州市國有資本運營有限公司，均為當地國有企業(yè)。

??據了解，新湖中寶在2022年12月便已公告新湖集團將對外轉讓不超過8.6億股股份，當時就透露了買家為衢州方或其指定主體。

??新湖中寶表示，這次股權轉讓的目的是為協(xié)助公司進一步爭取地方政策支持、全面深化合作，推進公司轉型，優(yōu)化股東架構。

??在這之前，新湖中寶與衢州市已有密切往來。2021年11月，該公司將注冊地搬遷到了衢州市，表示將深入利用在區(qū)塊鏈、大數據、人工智能、新材料等技術領域的投資和布局，與衢州市展開多層次全面合作，加速公司戰(zhàn)略轉型，同時吸引集聚一批重大產業(yè)投資項目，助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區(qū)。

??衢州市給予了熱情回應，于2021年12月與新湖集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，還為新湖中寶舉行了遷址落戶儀式。衢州市委書記、衢州市市長均出席了簽約活動，衢州市招商投資促進中心當時就跟新湖集團旗下的浙江新動鋰科技有限公司、湘財證券、新湖期貨簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??有分析人士認為，衢州國資入股新湖中寶與合肥的“資本招商”相似，都是通過地方融資平臺、產業(yè)引導基金等入股企業(yè)，以資本導入產業(yè)，借此引進優(yōu)秀企業(yè)，帶動當地區(qū)域經濟和產業(yè)的發(fā)展。

??從新湖中寶的公告內容來看，雙方對合作前景還是有著比較樂觀的預期。22.7億元的股權轉讓款將分兩筆支付，第一筆20億元，剩余的款項支付有兩個先決條件，其中一個是股權交割日起5年（60個月）內，新湖中寶任意連續(xù)30個交易日股票總市值每日均超過400億元。2月22日，新湖中寶的收盤價為2.73元，總市值約234.8億元。

??非典型房企的逆周期操作

??回顧新湖中寶與衢州市的多次交流合作，可以發(fā)現(xiàn)，雙方都沒有提及新湖中寶的主業(yè)——地產業(yè)務。就地產行業(yè)而言，這確實是不多見的現(xiàn)象。新湖中寶此前也被認為是一家非典型房企。

??與一門心思深耕地產的其他大佬不同，新湖中寶的實控人黃偉對這個行業(yè)并沒有傾注全部心神。上世紀90年代，他賣過眼鏡，炒過股票和期貨，直到1994年才成立新湖集團，進軍房地產行業(yè)。在開發(fā)房地產之余，黃偉還熱衷資本運作，先后入主三家上市公司，并布局金融領域，參股盛京銀行、中信銀行、陽光保險等金融機構。近些年，新湖系的投資范圍開始擴大到高科技領域，新湖中寶的2022年中報顯示，該公司對高科技企業(yè)的投資累計超過100億元，投資的企業(yè)中已有3家登陸科創(chuàng)板，1家登陸創(chuàng)業(yè)板，1家通過發(fā)審會，未來3年左右將有約10家被投資企業(yè)進入IPO。

??雖然投資的產業(yè)不少，但地產一直是新湖中寶的主要收入來源。2021年，房地產業(yè)務貢獻了約132億元的收入，占比78%，毛利率約27%，是所有業(yè)務板塊中最高的。收入占比高不意味著新湖中寶有持續(xù)做大做強地產開發(fā)業(yè)務的打算，事實上，黃偉早在數年前就萌生了退意。

??2019年至2020年間，新湖中寶向融創(chuàng)中國、綠城中國轉讓了一批位于華東和東北地區(qū)的地產項目，套現(xiàn)近200億元。彼時中國的房地產市場仍在上行通道，各大房企依然熱衷規(guī)模競賽，新湖中寶的資產出售一度被解讀為斷臂求生。

??“黃老板的風險意識比較強，之前投資的產業(yè)就比較多，不敢全壓在地產上，也不拿高價地。2019年，他認為從‘房住不炒’的政策環(huán)境看，地產的高杠桿、高周轉經營模式難以為繼，因此有意識的開始準備轉型。”上述接近新湖中寶的業(yè)內人士表示，因為謹慎的投資風格，新湖中寶可能錯過幾波地產的大行情，但如今回過頭看，那批轉讓套現(xiàn)的項目其實是賣在了高點上，塞翁失馬焉知非福。

??將轉型進行到底

??正是由于回籠了大量現(xiàn)金，新湖中寶比較平穩(wěn)地度過了這兩年的行業(yè)大震蕩，至今仍保持在“三道紅線”的綠檔，2022年上半年甚至還發(fā)行了一筆3年期、1.5億美元的境外債，日子過的比不少民營房企都輕松。不過，這沒有動搖該公司轉型的決心。

??在2022年5月份的業(yè)績說明會上，有投資者問及新湖中寶想成為一家怎樣的企業(yè)。該公司董事長林俊波回答：“公司的定位是地產+投資，并實施兩大戰(zhàn)略轉型，即通過地產投資向高科技和先進制造業(yè)領域投資的轉型和地產開發(fā)向地產資產管理模式的轉型。”

??“有序退出、有序替代”是新湖中寶對地產板塊的規(guī)劃。因為，該公司另一主業(yè)——投資的收益具有不確定性，很難穩(wěn)定支撐上市公司的經營業(yè)績，在其他實業(yè)培育成熟前，地產仍要發(fā)揮支柱作用。在轉型期，地產板塊除了繼續(xù)推進存量項目的開發(fā)外，將逐漸從重資產、高杠桿模式向輕資產、低杠桿模式轉變，積極培育地產資產管理業(yè)務，加大輕資產業(yè)務輸出力度。

??這次在股權層面引入衢州國資便是新湖中寶培育新產業(yè)、實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型的重要一環(huán)。據了解，2021年11月，新湖中寶的新能源關鍵材料經營管理總部項目就入駐了衢州海創(chuàng)園二期，主營新材料技術研發(fā)和銷售，擬在全國范圍生產鋰電解液關鍵組成原料。下一步，新湖中寶還計劃與衢州合資投資氟化工投資項目。該公司認為衢州深厚的制造業(yè)基因為其加速向先進制造業(yè)轉型提供了良好的土壤。

??地產輕資產的轉型也在推進。2月17日，新湖中寶宣布擬發(fā)行不超過30億元的公司債。募集的資金打算全部用于與浙商資產指定主體設立特殊機遇投資有限合伙企業(yè)，合伙企業(yè)的資金投向包括盤活存量資產、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設等。