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??自從支持房企融資的“三支箭”以及“金融16條”頒布以來，房企在資金端的壓力有所緩解。除了優(yōu)質(zhì)房企融資破冰，一些出險房企的債務(wù)展期、重組也取得進(jìn)展，包括龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、世茂股份在內(nèi)的不少房企均公布了旗下境內(nèi)外債務(wù)重組方案，而華夏幸福、花樣年等房企更是與相關(guān)債權(quán)人就債務(wù)重組成功達(dá)成協(xié)議。

??近期，中梁控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中梁控股”，2772.HK）也公告披露了旗下境外債整體解決方案。中梁控股表示，公司一直與其所發(fā)行境外債務(wù)的若干持有人進(jìn)行溝通與建設(shè)性接洽，力求就公司本金總額約為11.8億美元的境外債務(wù)制定整體解決方案。

??經(jīng)協(xié)商，中梁控股擬將境外債務(wù)未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)或新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合，票據(jù)期限為自重組生效之日起不超過4年。新優(yōu)先票據(jù)將在期限內(nèi)分期償還本金，預(yù)計(jì)新可換股票據(jù)，將不超過新優(yōu)先票據(jù)和新可換股票據(jù)合共本金金額的20%。

??受此消息影響，2月20日和21日，中梁控股股票連續(xù)上漲，截至發(fā)稿，其股價報于0.74港元，漲幅8.82%。

??境外債重組方案公布

??去年11月13日，中梁控股發(fā)布公告，為確保公平對待所有境外債務(wù)持有人，其將暫停支付公司境外債務(wù)項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金及利息。而在此之前中梁控股一直全面履行其所有境外債務(wù)的還款義務(wù)，自去年7月起，已累計(jì)向境外債權(quán)人支付利息和本金超過12億美元。

??中梁控股稱，公司已聘請國泰君安國際擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助其與境外債權(quán)人進(jìn)行透明的對話，共同探討一切可行方案，尋求全面解決現(xiàn)有困難的方法，以確保公司的長遠(yuǎn)未來，維護(hù)所有持份者的權(quán)益。

??對于境外債務(wù)整體解決方案進(jìn)展情況，中梁控股相關(guān)人士表示，公司一直積極與其專業(yè)顧問評估當(dāng)前的財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況，希望制定尊重所有持份者權(quán)利的整體解決方案。目前房企融資端得到政策支持，銷售端也有好轉(zhuǎn)跡象，預(yù)期隨著經(jīng)營環(huán)境逐步改善，公司流動資金問題能夠得到解決。

??2022年，中梁控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額660.5億元；2023年1月，該公司完成銷售金額36.6億元，合約銷售面積約38.6萬平方米。

??除了將境外債務(wù)交換為新的債券，在此次披露的整體方案中，中梁控股提出的暫定條款還包括，減少現(xiàn)金利息，及實(shí)物支付利息的緩沖期限，以便為該公司提供適當(dāng)時間恢復(fù)其運(yùn)營和流動性。目前考慮的實(shí)物支付利息緩沖期限不超過新票據(jù)的首12個月，之后預(yù)計(jì)將以現(xiàn)金支付此類利息。

??為保證債務(wù)重組順利展開，中梁控股將向同意協(xié)議安排的債務(wù)持有人支付一定的獎勵費(fèi)。

??中梁控股方面介紹，公司在制定境外債務(wù)整體解決方案時尊重境外債權(quán)人的既有權(quán)利且公平對待所有境外債權(quán)人。該整體解決方案的推出將有助于增強(qiáng)公司應(yīng)對市場變化的能力，保障境內(nèi)運(yùn)營有序及改善，確保公司未來的可持續(xù)發(fā)展，為所有持份者保存價值。

??從公告來看，中梁控股目前尚未就此次整體方案條款與境外債權(quán)人訂立正式協(xié)議。但中梁控股方面表示，預(yù)期將繼續(xù)與境外債權(quán)人進(jìn)行積極和建設(shè)性的對話，以在切實(shí)可行的范圍內(nèi)盡快落實(shí)整體解決方案的條款。為此，其正與部分境外債權(quán)人簽訂保密協(xié)議，以促進(jìn)其評估整體解決方案，及集團(tuán)的財(cái)務(wù)和運(yùn)營狀況。

??在公布境外債務(wù)整體解決方案的同時，中梁控股還公布了最新負(fù)債情況。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，該公司有息負(fù)債總額402億元，而截至2022年12月31日，該項(xiàng)指標(biāo)壓降至272億元。

??“公司將進(jìn)一步降低有息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。公司此前還按期完成境內(nèi)ABS的償付，確保境內(nèi)資本市場無違約并全部清零。”中梁控股方面稱。

??出險房企債務(wù)重組加速

??在中梁控股披露境外債重組最新進(jìn)展的同時，祥生控股也發(fā)布公告表示，正就五筆合計(jì)6.4億美元的票據(jù)啟動整體重組。

??在這之前，包括富力集團(tuán)、綠地控股、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、世茂股份等多家房企均提出將旗下債務(wù)整體進(jìn)行重組。2023年以來，多家出險房企的境外債務(wù)成功實(shí)現(xiàn)整體重組。

??其中，華夏幸福2月3日披露，子公司在境外發(fā)行的美元債券（目前存續(xù)面值總額為49.6億美元）協(xié)議安排重組，已取得英格蘭與威爾士高等法院裁決生效，公司美元債券協(xié)議安排已正式生效，目前正在根據(jù)英國法院批準(zhǔn)的美元債券協(xié)議安排重組方案推進(jìn)執(zhí)行，以發(fā)行新債券向債權(quán)人分配的方式實(shí)施重組交割。

??花樣年控股也于1月13日公告稱，公司一筆總額為40.18億美元的境外債務(wù)重組取得進(jìn)展，已經(jīng)與相關(guān)方達(dá)成協(xié)議。

??一位來自出險房企的品牌人士表示：“雖然目前對于出險房企而言，債務(wù)重組之路很漫長也很艱難，但這些企業(yè)能夠與債權(quán)人達(dá)成一致還是給了我們一些信心，為存量債務(wù)化解和出清提供了一些可參照的樣本。”

??不僅如此，出險房企境外債務(wù)的成功重組也有利于房企海外融資渠道的逐步修復(fù)。

??事實(shí)上，房企境外債在連續(xù)5個月停發(fā)后，今年1月再次重啟，越秀地產(chǎn)和中國金茂在澳門金交所分別發(fā)行20億元、20.5億元票據(jù)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在新加坡證券交易所成功發(fā)行4億美元優(yōu)先票據(jù)。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，盡管房企境外債受到前期市場影響，但頭部央企國企憑借良好的信用再次打通海外融資渠道，為行業(yè)恢復(fù)發(fā)行境外債券打造了基礎(chǔ)，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認(rèn)可，回歸境外債發(fā)行。

??劉水表示，整體來看，1月份債券發(fā)行充分利用政策利好，在延續(xù)去年12月良好勢頭的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了新突破。隨著春節(jié)假期結(jié)束，在政策助力下，融資規(guī)模有望進(jìn)一步回暖。與此同時，在政策持續(xù)鼓勵下，信用債發(fā)行主體已經(jīng)出現(xiàn)明顯多樣化特征。除央企、國企及已經(jīng)發(fā)行過增信債券的民企外，部分民營房企也新加入到發(fā)行行列，出險房企也有成功發(fā)行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴(kuò)大，只要是合理融資需求，無論是安全還是出險房企均有機(jī)會獲得支持。