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??華夏幸福經營能力恢復的信號不斷釋放。

??2月3日，華夏幸福發布公告稱，公司境外間接全資子公司在中國境外發行的存續面值總額為49.6億美元債券目前正在根據英國法院批準的美元債券協議安排重組方案推進執行，以發行新債券向債權人分配的方式完成重組交割。

??境外債務重組接近尾聲的同時，債務違約兩年的華夏幸福官宣扭虧為盈。

??1月30日晚間，華夏幸福發布2022年年度業績預告，預計實現歸屬上市公司股東凈利潤為11億元到16億元，成為已披露2022年業績預告的A股上市房企中少數實現盈利的房企之一。

??資本市場也很快給予了支持票。1月31日，華夏幸福股價一度盤中漲停，最終收盤漲幅6.37%，市值回升至110億元左右。

??不過扭虧為盈并不是華夏幸福經營方面完全改善的信號，是基于債務重組進展確認的債務重組收益所致，該收益為非經常性損益，若扣除，2022年華夏幸福經營業績仍為虧損，預計歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-173億元到-168億元。

??華夏幸福內部人士2月6日也向記者證實了該盈利并非經營性利潤所得。“美元債完成重組后，華夏幸福2192億元金融債務已簽約實現債務重組的金額超過1700億元，剩下的400多億元后續有資產交易會帶走，公司經營能力也在逐步有序改善。”該人士說。

??“將境外債務展期8年，完成全部金融債務重組近8成，有利于華夏幸福化解流動性壓力。”多位市場人士認為，華夏幸福扭虧為盈對提振整個行業信心具有重要信號意義，說明暴雷企業經營困難正在有效化解。作為目前唯一實現以股抵債的重組交易，華夏幸福為出險房企解決流動性危機提供了可參考方案。

??目前，在繼續化債和保交付的同時，考驗華夏幸福的將是自身業務的“造血”能力。

??金融債務重組超1700億元

??協調債務重組、處置資產、宣布戰略轉型，從2021年初暴雷至今，華夏幸福始終為重回經營正軌努力著。

??在華夏幸福的業績預告中，雖然其歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤依然處于至少-168億元虧損狀態，但虧損幅度已大幅減少，去年同期虧損額為-329.5億元。之所以能實現凈利潤的扭虧為盈，主要依靠其境內外債務重組帶來的罰息等豁免。

??有投資者認為，隨著債務重組收尾，華夏幸福或將迎來困境反轉。

??易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，華夏幸福利潤扭虧為盈的事件值得肯定，說明各大房企完全有能力走出債務風波，步入健康發展通道。

??在發布業績預告的前一天，華夏幸福公告稱，針對華夏幸福境外債協議安排重組，英格蘭及威爾士高等法院已裁決生效，其49.6億美元債將于2023年1月31日完成重組交割，全部境外債券展期8年，利息2.5%，利隨本清。

??值得注意的是，此次華夏幸福美元債重組規模是目前中資企業規模最大的一筆境外債務重組案例，除了“以舊債換新債”的傳統方式外，還加入了“以股抵債”舉措，這在房地產行業近幾年的境外債重組方案中尚屬首例。

??華夏幸福的化債之路并不順利。早在2021年12月，華夏幸福就披露公司2192億元金融債務將通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償。截至2022年8月底，華夏幸福仍有988.85億元債務沒有簽約重組；同年9月，華夏幸福推出了一版債務重組的補充方案，增加物管平臺的股權資源作為償債資源，即“幸福精選”物業平臺和“幸福優選”代建平臺。3個月后的12月14日，華夏幸福一口氣發布了14份公告，進一步詳細說明了“以股抵債”計劃，其中“幸福精選平臺”預測估值500億元，“幸福優選平臺”預測估值521.4億元，“以股抵債”加快了華夏幸福境外債重組方案的落地。

??截至2022年12月31日，《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1388.08億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計133.75億元。在此次美元債重組完成后，華夏幸福金融債務重組金額超1700億元，也就是全部金融債務重組金額約8成。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，華夏幸福債務重組的經驗值得出險房企學習，通過債務重組大幅計提虧轉盈的表觀業績意在盡快恢復融資功能和市場信用，利好公司業務重啟。

??在境外債完成重組的同時，華夏幸福債務中較為棘手的“信托債務”也迎來了延期成功的好消息。1月20日，中融信托向相關投資人發布通知，根據雙方談判結果，合計約60億元的信托計劃將延期5年至2027年底，期間利率調整定為2.5%/年，延期期間以半年為單位償還本金。

??輕資產平臺化債猜想

??對變現能力強的資產予以出售，是華夏幸福債務重組計劃中一項重要手段。

??2022年12月9日，華夏幸福大廠產業新城4項資產出售給當地城投公司，交易對價6.9億元；12月27日，固安產業新城相關資產交易簽約，交易對價9.99億元；12月29日，南京、武漢等南方總部資產出售給華潤置地，交易對價124億元。

??華夏幸福在公告中也提到：“目前，公司正就部分待出售資產與潛在交易對方進行磋商，鑒于目前就前述資產出售尚未簽訂約束性協議，尚無法判斷資產出售事項對公司2022年度業績的影響。”

??市場上有消息稱，2022年下半年華夏幸福重組工作全面停滯，主要是因為資產處置停滯導致無法收回現金，這也意味著華夏幸福無法實現現金兌付債務的承諾，進而影響了金融債權人簽約的積極性。

??“關于公司后續資產出售達到上會披露原則，我們會在適當節點及時信披。”前述華夏幸福內部人士說。

??與債務重組同步的是華夏幸福經營業務向輕資產轉型，相關重點業務被劃入“幸福精選”和“幸福優選”兩個平臺，以輔助推進債務重組，并對這兩塊業務的增速提出了要求，2023年、2024年要實現經營業績20%年化增長，凈資產50%的增長幅度。

??“這兩個平臺是華夏幸福為了化解債務專門劃分出來用于債轉股的資產包，并希望化解合計約400億元債務。”前述市場人士分析，隨著此次美元債重組，華夏幸福的輕資產化債計劃更進一步，但兩個平臺要實現上述業績目標的壓力都不小。

??華夏幸福相關人士表示，截至2022年底，債權人選擇通過幸福精選平臺股權抵償公司對其負有的金融債務金額為24.65億元，抵償經營債務金額為25.53億元，前述債權人通過以股抵債方式共可獲得幸福精選平臺7.87%股權，幸福優選平臺5.29%股權。

??根據華夏幸福業績公告，截至2022年6月底，幸福基業物業在管面積1.6億平方米。去年前三季度，“幸福精選平臺”內3家主體公司合計營業收入21.4億元，凈利潤4887.39萬元，凈利潤率約為2.3%，經營性現金凈流入2491萬元。

??柏文喜認為，招商和園區運營是華夏幸福的“看家本領”，債權人愿意接受債務重組方案，也是對其轉型輕資產模式后的盈利可期。華夏幸福需要在盤活流動性恢復經營后，加快物業和代建兩個平臺的業務發展，進而形成一定規模才能接近上市。

??宣布轉型之后，華夏幸福通過官微持續發布了一系列輕資產業務成果。截至2022年8月底，華夏幸福（深圳）產業發展有限公司已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元，交出了輕資產模式招商服務的首張“百億”成績單。

??債務重組為華夏幸福后續發展爭取到了更多的時間和空間，但其面臨的挑戰仍在。