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??2023年元旦剛過，1月3日融創(chuàng)發(fā)布公告，公司全部10只境內(nèi)債券（余額合計160.13億元）的展期方案獲債券持有人會議表決通過，成為繼富力地產(chǎn)、龍光集團之后第三家實現(xiàn)境內(nèi)債整體重組的房企。

??2021年，隨著行業(yè)政策的收緊，銷售回款承壓，融資壓力持續(xù)加大，房企現(xiàn)金流遭遇重創(chuàng)，部分民營房企信用風險事件開始發(fā)酵。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來至少50家房企出現(xiàn)債務(wù)違約情況。

??如今，債務(wù)重組成出險房企化債的突破口，在行業(yè)引發(fā)關(guān)注，未來或?qū)⑾破鹨徊ㄖ亟M熱潮。

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)“低谷”，一方面“三條紅線”、“貸款集中度”“集中供地”等調(diào)控政策相繼落地，投、融、營全方位受到嚴苛管控，另一方面下半年銷售遇冷，疊加債務(wù)集中到期，流動性普遍吃緊，不少房企出現(xiàn)了不同程度的經(jīng)營困難。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來至少50家房企出現(xiàn)債務(wù)違約情況。規(guī)模房企也未能獨善其身，在融資監(jiān)管不斷收緊的背景下，債務(wù)違約事件在多家頭部企業(yè)逐步蔓延擴大。

??主要原因在于，部分房企前期追求規(guī)模迅速擴張，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債運營模式比比皆是。隨著市場進入盤整期，去化回款受阻，疊加融資端管控收緊、債務(wù)償還壓力激增，這些房企的“后遺癥”、“并發(fā)癥”也爆發(fā)出來。

??自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、鼓勵優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險等。在這之后，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境首先得到邊際改善。

??此后11月，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，紓困方向轉(zhuǎn)至“救項目與企業(yè)并存”，優(yōu)質(zhì)房企率先突進，同時，像華夏幸福等債務(wù)纏身的出險企業(yè)也已成功發(fā)布了初步的定增計劃。

??如今，政府對房企合理融資繼續(xù)積極表態(tài)，融資環(huán)境也在繼續(xù)優(yōu)化。隨著流動性的恢復(fù)，房企“債務(wù)違約潮”也將按下“暫停鍵”。

??在融資環(huán)境改善的同時，2022年下半年至今，已有部分企業(yè)債務(wù)重組成功，出險房企迎轉(zhuǎn)機。

??具體來看，2022年9月22日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱：公司境內(nèi)交易所8筆總計135億元公司債券的整體展期事項已在9月22日獲得債券持有人會議通過，展期后的8筆公司債的加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。至此，富力地產(chǎn)境內(nèi)境外債券總計約467億元的債券全部成功展期。

??此后11月22日，綠地集團也表示，9只存續(xù)美元債共計32.41億美元，相關(guān)同意征求及特別決議案均已于2022年11月22日的持有人會議上獲得正式通過，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

??12月6日，龍光集團境內(nèi)21筆公開市場債券的展期議案均獲得持有人會議表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月。

??進入2023年，元旦剛過，1月3日融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，約160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS，加權(quán)平均展期期限3.51年。

??債務(wù)重組是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，與債權(quán)人就清償債務(wù)的時間、金額或方式等重新達成協(xié)議的交易。

??此前，房企普遍采取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業(yè)帶來較大的消耗，增加經(jīng)營壓力。隨著國內(nèi)政策環(huán)境放松以及市場步入修復(fù)期，越來越多的房企選擇整體債務(wù)重組。

??從目前債務(wù)成功重組的房企案例來看，展期是比較主流和常見的方式。這也在一定程度表明在政策利好下，債權(quán)人對企業(yè)流動性修復(fù)、銷售回暖信心好轉(zhuǎn)。

??對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權(quán)人建立信任，擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

??需要注意的是，展期主要是以時間換空間，僅將償債時間延后，而實質(zhì)債務(wù)壓力并未減少，這也意味者企業(yè)需要在約定時間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動性，一般適用于項目變現(xiàn)能力強、資產(chǎn)價值高、流動性釋放預(yù)期較好的企業(yè)。

??若市場修復(fù)慢、展期短，作用并不大，特別是對債務(wù)狀況嚴重、資產(chǎn)負債率過高的出險房企來說，資金缺口大，僅僅依靠展期，并不能解決問題，普遍會采取組合式重組。

??對于債務(wù)狀況越嚴重的出險房企來說，債務(wù)重組落地越早越好，更有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。

??但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務(wù)重組仍保持著謹慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，通過難度尚大。

??需要注意的是，債務(wù)重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是依靠銷售回款。

??富力地產(chǎn)、龍光集團、融創(chuàng)中國相繼完成境內(nèi)債務(wù)整體重組，在行業(yè)引發(fā)關(guān)注。整體債務(wù)重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內(nèi)的償債壓力，將更多的精力轉(zhuǎn)向經(jīng)營的恢復(fù)中。目前，中國恒大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進，未來或?qū)⑾破鹨徊ㄖ亟M熱潮。

??需要注意的是，一些出險房企還同時面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，可以說是道阻且長。由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單。目前僅富力地產(chǎn)完成了境內(nèi)和境外債務(wù)整體重組。

??我們認為，債務(wù)重組只是能緩解燃眉之急，最終能否“復(fù)活”還是要依靠銷售回款，出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤。