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??“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅持‘兩個毫不動搖’，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。”這句話對于民營企業(yè)無疑政策強(qiáng)心劑。

??近兩日，民營房企都在認(rèn)真研究央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“金融十六條”），除了托舉股價，他們更希望能在新政的幫助下盡快擺脫流動性難題，回歸正常經(jīng)營軌道。

??“信息量很大，實(shí)操性強(qiáng)，對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生積極且重要的影響。”11月15日，雅居樂方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，該公司將根據(jù)通知的精神積極與金融機(jī)構(gòu)對接，爭取開發(fā)貸、信托貸款等融資支持。此外，也將加快推動債券發(fā)行工作，加大與政策性銀行、AMC機(jī)構(gòu)的溝通對接，針對保交樓項(xiàng)目獲取專項(xiàng)借款和配套融資服務(wù)，確保按時按質(zhì)保交樓。

??合景泰富也表示，正積極和金融機(jī)構(gòu)溝通，期待后續(xù)政策順利落地。

??“之前的政策都是雷聲大雨點(diǎn)小，周末公布的16條也需要觀察一段時間銀行的執(zhí)行情況，才能看到釋放效果。”廣州某民營房企表示，此前雖然國家出臺了不少金融支持政策，但僅惠及少量民營房企，因此也有部分房企持觀望態(tài)度。

??供需兩側(cè)雙管齊下

??出險房企盼政策盡快落地

??“金融十六條”共包含16條措施，包括保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合受困房企風(fēng)險處置、保障住房金融消費(fèi)者權(quán)益、階段性調(diào)整金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六大方面。在銀行證券看來，該政策供需兩側(cè)雙管齊下，實(shí)為本輪下行周期以來最強(qiáng)有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。

??申港證券也認(rèn)為，“金融十六條”的力度較此前各輪政策放松更為顯著，出現(xiàn)了此前未有的風(fēng)向變動，將對行業(yè)整體產(chǎn)生積極作用，同時對受困的優(yōu)質(zhì)民企主體產(chǎn)生積極推動。

??也正是因?yàn)榱Χ瓤涨埃毙枞谫Y支持的民營房企認(rèn)真做了功課，逐條分析、對照。

??站在企業(yè)的角度，雅居樂相關(guān)人士認(rèn)為有幾條措施值得關(guān)注，如在企業(yè)端，一方面是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營房企一視同仁，對金融機(jī)構(gòu)的極端避險風(fēng)格進(jìn)行指導(dǎo)糾偏；另一方面從信貸、債券和股權(quán)收購等方面挖掘增量，加大資金供應(yīng)量，使房企在融資端能獲得一定程度的資金補(bǔ)充。同時，“金融十六條”對前期“保交樓”政策提供具體的落地措施，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)借款，配套融資支持。對于“保交樓”新發(fā)放的配套融資形成的不良信貸，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的可免責(zé)。在個人需求端，一是再次強(qiáng)調(diào)對新增個人住房需求的支持，二是保障存量住房金融消費(fèi)者的權(quán)益。

??“通過企業(yè)和個人需求的政策支持，預(yù)計將對進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)預(yù)期，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。”就企業(yè)自身而言，“這次的政策，不管是‘保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序’還是‘積極做好保交樓的金融服務(wù)’都對我司有很大的幫助。”

??一家出險房企的融資部門負(fù)責(zé)人表示，對于該公司來說，“金融十六條”有利于債務(wù)展期、爭取時間，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，專項(xiàng)貸款則能夠提供啟動資金，盤活一部分項(xiàng)目。

??“關(guān)于融資，我們一直在跟金融機(jī)構(gòu)對接，但就是沒法落地。如果新政能落到實(shí)處，肯定對企業(yè)有幫助。”另一家出險房企透露。

??實(shí)操環(huán)節(jié)有一定難度

??行業(yè)信心待恢復(fù)

??根據(jù)銀河證券的觀察，10月份，民企信用債發(fā)行總額在總發(fā)行中占比僅為12.9%，民企在過去的很長一段時間內(nèi)都面臨發(fā)行困境。

??雖然雅居樂是為數(shù)不多至今仍保持良好還款記錄的民營房企之一，但在過去的一年多時間里，由于融資端的收緊，該公司過的也不輕松。曙光在半個月前出現(xiàn)，11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營房企召開座談會，透露將加大民營房企發(fā)債的支持力度，雅居樂進(jìn)入了第二批增信發(fā)債名單中。

??該公司表示，國家的多項(xiàng)政策對緩解其流動性具有一定的作用，主要體現(xiàn)在新增債券發(fā)行、存量貸款展期等方面，可以一定程度緩解融資性現(xiàn)金流流出壓力。

??如雅居樂般資金面獲得改善的房企仍是少數(shù)，還有大量民營房企在等待融資窗口的開放。“金融十六條”被寄予了很多期望，“政策有了，還需要配套細(xì)則。我們?nèi)钡氖窃隽抠Y金，希望出資方能夠授信幫助盤活資產(chǎn)、項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組、整體盤活。”上述出險房企融資部門負(fù)責(zé)人說。

??具體到執(zhí)行環(huán)節(jié)，“金融十六條”的部分內(nèi)容存在一定操作難度。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的可予免責(zé)這一規(guī)定，國泰君安認(rèn)為，銀行從貸款意愿上是愿意發(fā)放貸款給擔(dān)保物足夠，信用能力達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的房企，但是具體對于信用能力以及擔(dān)保能力的考察具有一定彈性空間，是否達(dá)到盡職標(biāo)準(zhǔn)的確很難界定。

??某國有銀行貸款部員工告訴中國房地產(chǎn)報記者，關(guān)于盡職免責(zé)的說法較為籠統(tǒng)，很難消除銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人員的顧慮。

??此外，“金融十六條”惠及的企業(yè)范圍有多大也有待明晰。國泰君安表示，從文件的內(nèi)容來看，后續(xù)的民營企業(yè)想要做債務(wù)融資，只能走擔(dān)保融資的這條線，新增的融資大概率應(yīng)該是經(jīng)營性資產(chǎn)。隨著擔(dān)保率的提升，擁有經(jīng)營性資產(chǎn)的公司的境況應(yīng)該可以得到比較大的緩解，而純住宅開發(fā)商與當(dāng)前政策間的關(guān)聯(lián)度依然不大。

??摩根大通的看法比較保守，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為加大對民營房企的融資支持是一個很好的趨勢，但僅此一點(diǎn)仍然很難改變行業(yè)游戲規(guī)則，雖然有助緩解資金問題，但并沒有解決房企銷售疲軟的核心問題。據(jù)某百強(qiáng)民營房企的管理層介紹，該公司已完成了美元債的展期，境內(nèi)債務(wù)的規(guī)模也不大，比起償債問題，更大的壓力在于沒有收入。“銷售不行，賣的很多項(xiàng)目是虧本的，監(jiān)管又嚴(yán)，資金回不來。”

??雅居樂方面也表示，當(dāng)前行業(yè)面臨的最大困難，是經(jīng)濟(jì)周期下行和居民對房地產(chǎn)市場預(yù)期下行對銷售的影響，希望通過防疫政策的調(diào)整優(yōu)化、對限購限貸政策的調(diào)整等各項(xiàng)政策形成合力，未來能恢復(fù)居民對房地產(chǎn)的信心。