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??繼融資“第二支箭”及金融16條之后，房地產(chǎn)企業(yè)又迎來政策支持。

??11月14日，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“銀保監(jiān)會(huì)”）官網(wǎng)發(fā)布消息稱，銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

??自預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺(tái)以來，不少房企面臨流動(dòng)性壓力。房企資金短缺導(dǎo)致不少地方項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾停工。在保交付成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)首要任務(wù)的形勢(shì)下，不少企業(yè)認(rèn)為解決交付問題的核心在于緩解資金壓力，尤其是預(yù)售監(jiān)管資金政策的放松。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，面對(duì)諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問題，全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。

??此次政策從全國(guó)層面對(duì)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細(xì)致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動(dòng)性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項(xiàng)目竣工交付，在多位房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士看來，能夠幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動(dòng)性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??機(jī)構(gòu)指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次政策出臺(tái)后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性，但短期來看，政策效果或有限。

??“資金監(jiān)管權(quán)在于住建系統(tǒng)，銀行、銀保監(jiān)會(huì)的舉措有一定促進(jìn)作用，但最后還是看住建系統(tǒng)的態(tài)度。當(dāng)?shù)卣妥〗ㄏ到y(tǒng)因?yàn)閷?duì)保交樓有地方主體責(zé)任在，他們對(duì)政策的運(yùn)用，以及運(yùn)用程度，都會(huì)關(guān)系到政策實(shí)際效果。”一位民營(yíng)房企總裁表示。

??在一些房企人士看來，該政策可能利好的是基本面較好、只是暫時(shí)出現(xiàn)流動(dòng)性困難的房企，因?yàn)殂y行出具保函都是有條件的，要么有授信額度，要么有抵押擔(dān)保，要么在銀行有現(xiàn)金存款作為抵押。對(duì)已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，銀行還是非常謹(jǐn)慎，幾率較小。

??置換額度不超交付所需資金的30%

??使用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金并非新鮮事。

??從去年年底開始，為了逐步建立商品房預(yù)售資金分類監(jiān)管機(jī)制，提高預(yù)售資金使用效率，不少城市都陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策。例如北京2021年11月規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金，南京2022年4月出臺(tái)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，長(zhǎng)沙、青島、廈門等城市今年以來均有過調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策的舉措。

??但從效果上來看，既有的類似政策執(zhí)行效果有待提高。

??“由于開發(fā)商存在融資多頭、預(yù)售資金挪用等問題，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及一致的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期時(shí)，就發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金不夠用了。但這時(shí)，地方要保交樓、銀行要保貸款債權(quán)、信托要保權(quán)益、施工單位要工程款、供應(yīng)商要材料款等等，于是就導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管賬戶被鎖死了。誰(shuí)都要保權(quán)益，但錢不夠，無奈的策略，就是誰(shuí)也不能動(dòng)。最終導(dǎo)致之前的政策效果不太好。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，無論是央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的“金融16條”，還是專項(xiàng)借款、配套融資資金等方面的促進(jìn)措施，基本都還是要依靠銷售回款，也就是預(yù)售資金的錢。在此背景下，銀保監(jiān)會(huì)等部委提出用銀行保函來置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金相當(dāng)于把部分預(yù)售監(jiān)管資金釋放了出來。

??但利用銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金也有額度和期限限制。

??通知明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

??監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

??對(duì)于置換額度為何是30%，李宇嘉認(rèn)為可以“避免共輸”。其表示，一方面，此舉可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結(jié)，誰(shuí)也動(dòng)不了”的資金，從而起到資金循環(huán)的目的；另一方面，也不能動(dòng)太多，因?yàn)橐紤]既有的債權(quán)人（保交樓之前的債權(quán)人，包括銀行、信托、施工單位、供應(yīng)商）的權(quán)益和顧慮。動(dòng)用30%，再加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動(dòng)起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的循環(huán)。

??優(yōu)質(zhì)房企將受益

??“市面上的保函一般分為兩種，一類是銀行類保函，一類是商業(yè)類保函，銀行類保函相對(duì)來說要求比較高，需要企業(yè)在固定的銀行賬戶有相當(dāng)足額的存款，銀行才能給你開具，此前都是央企、國(guó)企或者是背后有實(shí)業(yè)支撐的大的集團(tuán)公司進(jìn)行這類操作。民營(yíng)企業(yè)大部分用的是商業(yè)保函，民營(yíng)企業(yè)找銀行系統(tǒng)開銀行類保函的能力相對(duì)會(huì)偏弱一點(diǎn)。”上述房企總裁表示。

??此次政策中對(duì)于銀行類保函的適用對(duì)象并沒有明確企業(yè)屬性，但從文件內(nèi)容中看，商業(yè)銀行在給房企出具保函時(shí)需要謹(jǐn)慎且綜合考量房企的經(jīng)營(yíng)狀況。

??銀保監(jiān)會(huì)等部委也指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。

??此外，在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項(xiàng)目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

??基于上述多項(xiàng)限制，陳文靜認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企將更受政策支持，短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力。

??房地產(chǎn)企業(yè)在獲得商業(yè)銀行出具的保函后可出具該保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金，監(jiān)管賬戶行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好必要的審核工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度。

??對(duì)于置換出的預(yù)售監(jiān)管資金，其投向也有嚴(yán)格要求。通知中明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

??該政策還對(duì)出具保函的商業(yè)銀行提出要求，即監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

??住建系統(tǒng)的配合是關(guān)鍵

??對(duì)于該政策的實(shí)際效果，不少房企人士在接受采訪時(shí)均表示，會(huì)有點(diǎn)作用，但短期內(nèi)政策不會(huì)放得太松。

??“資金監(jiān)管權(quán)在于住建系統(tǒng)，銀行、銀保監(jiān)會(huì)的舉措有一定促進(jìn)作用，但最后還是看住建系統(tǒng)的態(tài)度。當(dāng)?shù)卣妥〗ㄏ到y(tǒng)因?yàn)閷?duì)保交樓有地方主體責(zé)任在，他們對(duì)政策的運(yùn)用，以及運(yùn)用程度，都會(huì)關(guān)系到政策實(shí)際效果。”上述房企總裁表示。

??一位房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)人士也表示，用保函置換預(yù)售資金的舉措存在最大的問題就是地方住建部門是否允許使用保函置換資金。“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理部門是各地的住建部門，只有住建部門認(rèn)可，才能把資金從監(jiān)管賬戶里調(diào)出來，如果只是銀行愿意出具保函，但住建部門不認(rèn)，政策最終也無法落地。”該人士還表示，用保函置換出來的預(yù)售監(jiān)管資金用到同一住建部門管轄范圍內(nèi)的其他的這個(gè)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，那當(dāng)?shù)刈〗ú块T同意概率很大，但如果這個(gè)資金置換出來以后要交到房企的集團(tuán)或者母公司，或者調(diào)到其他區(qū)域去保其他區(qū)域的項(xiàng)目交付，當(dāng)?shù)刈〗ú块T不一定會(huì)愿意。

??“如果能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目之間、城市之間、省級(jí)之間的聯(lián)動(dòng)，資金盤活和保交樓的效果會(huì)更好。”李宇嘉表示，行業(yè)和企業(yè)整體復(fù)蘇也要寄希望于需求端能好起來。

??陳文靜也認(rèn)為，結(jié)合此前多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

??多個(gè)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，當(dāng)前，樓市供需兩端相互制約，實(shí)現(xiàn)保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力、相互扶持、穩(wěn)定預(yù)期。無論是近期出臺(tái)的房企紓困政策、金融16條、保函置換等都是供給端的政策，而近期，需求端也不斷有政策出臺(tái)刺激，供需兩端發(fā)力，樓市穩(wěn)定就有了希望。