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??在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的時代，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司可以給物業(yè)公司帶來源源不斷地新增在管面積；而當房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期、眾多上市房企遭遇流動性風(fēng)險時，如何向投資者和公眾剖白跟關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)關(guān)系，成為了每個上市物業(yè)企業(yè)都要面對的“靈魂拷問”。

??“我們是絕對不會借錢給關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的。來自關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)比例有所下降，來自第三方拓展面積首次超過了50%。”這是新希望服務(wù)業(yè)績會上其管理層的聲音。

??8月29日下午4時，新希望服務(wù)控股有限公司(以下簡稱“新希望服務(wù)”,03658.HK)召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，新希望服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜、首席財務(wù)官陳江、副總經(jīng)理倪克強等管理層出席。財報數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司實現(xiàn)營收5.12億元，同比增長27.1%；實現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占溢利0.99億元，同比增長25.5%（對比去年經(jīng)調(diào)整溢利）。

??截至上半年末，新希望服務(wù)應(yīng)收賬款接近3億元，同比增長58%，其中來自關(guān)聯(lián)方為3398萬元，90%的應(yīng)收賬款自第三方，有5000萬元為并購成都明宇帶來的并表應(yīng)收賬款增加。

??在今年的半年報發(fā)布“窗口期”，一部分處于“多事之秋”的物業(yè)企業(yè)選擇了不召開業(yè)績發(fā)布會，而召開業(yè)績發(fā)布會的企業(yè)，也免不了要回答這道必答題。

??“我們沒有向（關(guān)聯(lián)公司）地產(chǎn)借過款項，上市公司的合規(guī)治理直接決定了發(fā)展高度。”新希望服務(wù)首席財務(wù)官陳江在面對“目前公司是否存在借款給關(guān)聯(lián)方企業(yè)的情況”的提問時，回答得非常直接。

??陳江同時表示，“上半年應(yīng)收賬款從去年的余額的2億元增長到3億元，從結(jié)構(gòu)上來講，只有10%左右來源于關(guān)聯(lián)方。關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款余額大概在3300萬元左右，比去年同期還有1600萬元的下降。今年關(guān)聯(lián)方的回款整體達到80%，有非常穩(wěn)健財務(wù)的（關(guān)聯(lián)公司）地產(chǎn)在支持。”

??陳江坦言，“當下所有的房企的（開發(fā)增速）其實都在減弱，或者說拿地（增速）都有所放緩，對于每一家物業(yè)公司而言，都不可避免地會受到這個趨勢的影響。”

??“地產(chǎn)公司只是一個獲客渠道”

??“物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，關(guān)聯(lián)方中地產(chǎn)公司的影響只是獲得客戶的一個渠道，但是物業(yè)公司是多渠道發(fā)展的。新希望母集團其他板塊的發(fā)展也會給我們帶來客戶，今年上半年，（母集團）醫(yī)療板塊給我們提供2~3個業(yè)務(wù)，新希望集團對我們的支持不只有開發(fā)。”

??相對于首席財務(wù)官陳江的剖白與“撇清”不同，新希望服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳靜在回答物業(yè)企業(yè)與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司、母集團關(guān)系時，給出了另一種思維方式。

??與其他起家與大型地產(chǎn)集團的物業(yè)其他不同，在新希望服務(wù)背后，除了新希望地產(chǎn)還有新希望集團。該集團的官網(wǎng)信息顯示，新希望集團主要分為四大業(yè)務(wù)版圖，分別是食品與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、乳業(yè)與快消品、房產(chǎn)與基建、化工與資源。

??今年上半年，新希望服務(wù)合約面積增長51.9%，在管面積增長76%，分別達到3100萬平方米、2200萬平方米；目前156個在管項目，同比增長超過90%。

??其中，截至上半年末第三方拓展面積共計1188萬平方米，同比增長165%，占比達到53.8%，首次超過半數(shù)。完全獨立第三方面積占比達到39.1%，同比增長22.2%，達到864.5萬平方米。

??據(jù)倪克強介紹稱，目前新希望服務(wù)能夠連接集團食品、飲料、零食、乳制品品牌，通過供應(yīng)采購，生鮮配送，APP等方式為C端客戶提供產(chǎn)品。接下來一方面會持續(xù)強化與集團產(chǎn)業(yè)合作，在業(yè)務(wù)上嫁接更多產(chǎn)品，另一方面會持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標的，適時考慮并購。

??截至6月30日，新希望服務(wù)自生活服務(wù)所得收入1.15億元，同比增長28.9%；其中在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)收入4281.7萬元，同比增長127.7%，占生活服務(wù)總收入接近40%。

??上半年毛利率40.8%

??自認為“在行業(yè)處于中上水平”

??陳靜表示，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該回歸行業(yè)本質(zhì)，而非關(guān)聯(lián)行業(yè)的周期性波動。“市場從去年的火熱到今年的冷靜，更多的投資人開始秉持長期主義，更看重物業(yè)行業(yè)的長期價值。”

??與其他頭部物業(yè)企業(yè)“增收不增利”的問題不盡相同，作為行業(yè)“腰部企業(yè)”的新希望服務(wù)的毛利率水平尚可，但無論是該公司引以為傲的生活服務(wù)還是非業(yè)主增值服務(wù)，都出現(xiàn)了毛利率小幅下降的情況。

??今年上半年，新希望服務(wù)的毛利率為40.8%，處于行業(yè)平均水平偏上，但相較去年同期減少1.9個百分點。生活服務(wù)的毛利率44.1%，同比減少2.4個百分點，對此，該公司業(yè)績報的解釋是，“主要由于生活服務(wù)中毛利率相對較低的在線及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)收入占比增加導(dǎo)致。”

??此外，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率為40.3%，比去年同期減少0.5個百分點；商業(yè)運營服務(wù)的毛利率高達68.8%，。比去年同期增長3.2個百分點，但該板塊的收入同比下滑13.6%至5716萬元，貢獻占比從16.4%下降到11.2%。

??面對前述情況，負責回答財務(wù)問題的陳江表示，“上半年毛利率40.8%，在行業(yè)是處于中上分位。對于自身來講，目前我們處在高速發(fā)展當中。”陳江表示，新希望服務(wù)在物業(yè)管理和商業(yè)運營這兩個“航道”有一定優(yōu)勢，“一二線城市的布局給了我們比較厚的盈利空間，商業(yè)管理業(yè)務(wù)對毛利率的拉高也有顯著影響。”

??不過，陳江判斷未來有兩個趨勢沒辦法回避：一是現(xiàn)在地產(chǎn)受到整體宏觀調(diào)控和政策沖擊的情況下，所有物業(yè)公司過去高毛利率的業(yè)務(wù)，在一定程度都會有增速的放緩，包括非業(yè)主增值；二是伴隨著行業(yè)競爭越來越激烈，對于任何行業(yè)整體利潤率水平都會往下走。