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??金科智慧服務集團股份有限公司(股票代碼09666.HK,以下簡稱“金科服務”)再次布局城市服務領域。

??“由于城市服務部門業務繁忙，暫時還不能回答相關問題。”6月15日，金科服務方面告訴中國房地產報記者。

??兩天前，6月13日,金科服務新增100%控股的投資企業浙江金悅智慧城市服務有限公司（以下簡稱“浙江金悅智慧”），注冊資本為1億元。

??“因為城市空間不同于社區空間，涉及居住、辦公、出行、教育、醫療、娛樂、消費、生產等場景，金科服務成立城市服務公司有利于城市服務業務能力、服務體系的重新打造，也有利于支撐業務發展，進一步獨立開拓城市服務空間，并尋求城市服務縱深化發展。”康達信董事副總經理、物商BU總經理譚慶偉表示。

??事實上，金科服務從2018年涉足城市服務以來，一直在有節奏地進行全國范圍內布局。

??盡管布局多年，金科服務在規模、營業收入以及品牌效應上還有待提高。

??進一步開拓長三角區域

??“選擇成立浙江金悅智慧一方面是看重浙江地區在城市服務領域的潛在市場規模，另一方面也是其全國化布局的需要。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟表示。

??上有天堂，下有蘇杭。為了優化區域布局，有利于進一步開拓長三角區域、特別是江浙區域城市服務業務，金科服務選擇成立浙江金悅智慧的目的不言而喻。

??在譚慶偉看來，“主要有三點原因。第一，金科股份、金科服務從2006年就開始布局華東地區，華東已經成為重點區域，2021年華東區域在管面積、營業收入貢獻均超20%，成為除西南外最大的業績貢獻地區，形成較高的城市濃度，并具有相對豐富的政企資源；第二，長三角區域作為中國經濟核心增長極之一，在城市服務發展政策、競爭環境方面更加開放、走在前列，尤其是浙江省，有利于金科服務在城服領域的快速擴張；第三，金科服務在2020年11月、2022年3月就已經先后成立江蘇、安徽金悅智慧城市服務公司，本次成立浙江金悅智慧是為了填充浙江區域的城服版圖，有利于金科服務精準把握浙江共同富裕示范區、未來社區建設等重大戰略帶來的城市綜合治理紅利。”

??數據顯示，華東及華南地區是金科服務除西南核心區域在管面積第二大的區域。

??2021年，金科服務在西南核心區域的在管面積達1.17億平方米，占總在管面積的49.22%，區域密度優勢進一步體現；華東及華南地區在管面積為0.55億平方米，占總在管面積的23.56%；華中地區在管面積為0.49億平方米，占總在管面積的20.56%；其他地區在管面積為0.16億平方米，占總在管面積的6.73%。

??已布局多個城市服務公司

??近年來，金科服務加快了城市空間服務的拓展步伐，并從戰略層面明確“從社區走向城市，打造空間服務多元樣本”。

??事實上，金科服務不只在一座城市成立城市服務公司。

??2018年6月，金科服務正式進駐鹽城高新區，與鹽城高新區投資集團有限公司達成全面合作，針對性地為鹽城國家技術產業開發區提供全方位、全生命周期的物業服務。此舉動也標志著金科服務正式進入城市服務領域。

??接下來，金科服務開始了城市服務的全國化布局。

??值得關注的是，金科服務在江蘇鹽城高新區、湖南瀏陽高新區、四川內江經開區、武漢經開區等區域開展了城市服務項目。

??不同于其他物業企業收并購的快速占領方式，金科服務在有條不紊地布局。

??例如，2021年，雅生活斥資約11.77億元，收購五家環衛服務公司股權，通過這密集的5起并購，雅生活一下子就擁有華北、西北、東北、華中、華東和華南6個大區的專業能力，一下子就基本完成了全國范圍的布局。

??不可否認，金科服務做城市服務上有一定的經驗。

??牛曉娟指出，“首先，是清晰的發展戰略。金科服務以‘服務+科技、服務+生態’的戰略方向不斷拓寬邊界，提出S（空間物業服務）、L（社區增值服務）、C（本地生活服務）、T（數智科技服務）四大增長曲線，用多元業態賦能服務品質提升。其次，是綜合服務與數智科技方面積累的優勢。一方面，金科服務深耕住宅社區二十多年，擁有成熟的社區物業服務體系，積累了各種服務場景的經驗。另一方面，金科服務擁有較深厚的數智科技基因，已將智慧服務的理念和技術優勢傳導到城市服務領域。最后，是積累了一定的實踐經驗。”

??在譚慶偉看來，“第一，金科服務城市服務布局時間較早；第二，較成熟的城市服務體系化能力，金科服務將城市空間歸納為居住、辦公、出行、教育、醫療、娛樂、消費、生產8大服務場景打造全新的服務體系，以‘城市空間服務商’角色深度參與城市綜合治理；第三，金科服務把智慧科技的優勢傳導到城市服務領域，推動從智慧社區走向數智城市，通過智慧安防、企服、生活、運營等服務模塊，讓城市要素有效連接，讓服務場景更加智慧，積極對接新型智慧城市建設。”

??城市服務水平還有待提高

??金科服務在城市服務布局多年，但還有較長一段路要走。

??“第一，金科服務缺乏規模效應，城市服務在管面積、營業收入占比較低。第二，品牌效應相對不足。在城市服務方面，萬物云提出了‘萬物云城’、碧桂園服務提出了‘城市公司計劃’、保利物業提出了‘鎮興中國’，而金科服務顯得相對低調。”譚慶偉指出。

??根據2021年年報顯示，金科服務在管建筑面積為2.38億平方米，城市服務在面積占比僅為6.21%。

??事實上，和其他物業企業相比，金科服務在營業收入上也并不具備優勢。2021年年報顯示,金科服務總收入為59.68億元，城市服務占比為1.1%。

??截至2021年年末，在城市服務方面，碧桂園服務年內實現收入45.3億元。

??2021年，保利物業源自公共及其他物業的收入約為14.62億元。

??2021年，世茂服務憑借收購世路源環境以及金沙田，成功布局城市服務領域。其城市服務收入達到8.55億元。

??2021年，雅生活把城市服務首次當作其業務板塊的內容之一。其它業務板塊分別為物業管理服務、業主增值服務、外延增值服務。同年，其城市服務收入達到6.98億元。

??2021年，旭輝永升服務完成對知名環衛服務商美中環境51%的股權收購，拓展城市服務發展空間。同年，其來自城市服務板塊的營業收入超過0.8億元。

??根據2021年年報顯示，金科服務來自城市服務板塊的營業收入僅為0.68億元。

??值得關注的是，相比毛利率較高的社區增值服務，城市服務的毛利率整體水平較低。例如，碧桂園服務城市服務毛利率為17.6%；世茂服務城市服務毛利率為13.4%。2021年年報顯示，有34家物業企業公布了社區增值服務毛利率情況,其平均毛利率達到42.9%。

??一位不愿具名的人士表示，“相比住宅物業，城市服務在多場景、復合業態等方面的綜合性管理將對企業提出更高的要求，物業企業在匹配業務需求、提升業務盈利能力等方面仍需打磨與沉淀。由于城市服務業務的復雜性和不同訴求的交織，物業企業在城市服務業務領域的有效路徑仍在摸索當中。”