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??中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)奧園”，03883.HK ）的海外資產(chǎn)處置有了新進(jìn)展。

??6月23日晚，中國(guó)奧園發(fā)布了一則關(guān)聯(lián)交易公告，透露將以1.05億澳元（約5.68億港元）出售附屬公司的股權(quán)，據(jù)此轉(zhuǎn)讓位于澳大利亞的6個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。

??該公司預(yù)計(jì)這筆交易將錄得約2.46億澳元的虧損。“就海外市場(chǎng)而言，住宅開發(fā)項(xiàng)目的銷售難度是比較高的，特別是在建的住宅項(xiàng)目，打折賣是必然的。”6月24日，一位熟悉海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)專家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??中國(guó)奧園認(rèn)為，相較于虧損，快速回籠現(xiàn)金流，協(xié)助解決企業(yè)的流動(dòng)性短缺更為重要。“本集團(tuán)對(duì)現(xiàn)金的迫切需求致其須變現(xiàn)澳大利亞資產(chǎn)。”

??虧損出售澳大利亞資產(chǎn)

??公告顯示，中國(guó)奧園的附屬公司與買方B訂立APGA契據(jù)，與買方A訂立了公司A契據(jù)。根據(jù)這兩項(xiàng)契據(jù)，買方A有條件地同意購(gòu)買APGA49%的股份，及公司A100%的股份，總代價(jià)為2澳元。賣方的股東貸款也將以1.05億澳元的代價(jià)全部轉(zhuǎn)讓給買方A。

??出售完成后，中國(guó)奧園將不再對(duì)APGA擁有控制權(quán)，其業(yè)績(jī)也不再列入財(cái)務(wù)報(bào)表。

??APGA是2014年7月在澳大利亞成立的私人股份有限公司，其附屬公司主要于大悉尼地區(qū)從事物業(yè)發(fā)展。該公司共有24家附屬公司，擁有10個(gè)項(xiàng)目，其中4個(gè)項(xiàng)目已落成并售出。此次出售的6個(gè)物業(yè)項(xiàng)目中，3個(gè)已竣工，其余3個(gè)仍在建。

??買方B及買方A的實(shí)控人均為L(zhǎng)iaw先生（Adrian Liaw）的全權(quán)家族信托，他也是APGA旗下若干公司的董事。

??截至2022年5月31日，APGA欠付中國(guó)奧園的股東貸款總額(含本金及利息)約為3.85億澳元。交易完成后，中國(guó)奧園將獲得的現(xiàn)金總額為1.05億澳元，包括買賣APGA及公司A的股份代價(jià)以及償還股東貸款的資金，分別較市場(chǎng)價(jià)值和估計(jì)變現(xiàn)價(jià)格折價(jià)約37.9%及20.5%。此次出售，該公司預(yù)計(jì)將錄得2.46億澳元的虧損。

??雖然價(jià)格折讓幅度較大，但中國(guó)奧園認(rèn)為這是合理的。因?yàn)椋ㄟ^(guò)單項(xiàng)交易同時(shí)出售APGA手頭全部物業(yè)——包含了300個(gè)公寓單位及3塊土地，大宗買家會(huì)期望在變現(xiàn)價(jià)格上獲得有吸引力的優(yōu)惠。

??公告中披露了APGA幾個(gè)附屬公司的信息，所持物業(yè)包括中國(guó)奧園的歌頓、烏魯威爾、帕拉馬塔等項(xiàng)目。

??中國(guó)奧園此前曾表示自己已實(shí)現(xiàn)境外項(xiàng)目開發(fā)的本土化，全面打通當(dāng)?shù)劂y行融資渠道，是少數(shù)進(jìn)軍境外房地產(chǎn)市場(chǎng)并成功實(shí)現(xiàn)竣工交付的內(nèi)房股之一。其澳大利亞項(xiàng)目過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗，凈利率基本都在10%以上，其中，悉尼海德公園130號(hào)項(xiàng)目的凈利率高達(dá)14%。

??接連處置資產(chǎn)自救

??對(duì)于中國(guó)奧園而言，這是一筆很有必要的交易。

??該公司表示，受中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行及2021年以來(lái)實(shí)施的相關(guān)全國(guó)性宏觀調(diào)控政策的影響，公司面臨流動(dòng)性壓力，難以通過(guò)慣常渠道取得融資。為改善流動(dòng)性并獲得融資以滿足財(cái)務(wù)需求，公司一直就中國(guó)及境外資產(chǎn)積極尋找潛在買家。

??在中國(guó)奧園看來(lái)，作為新成立的發(fā)展商，APGA在過(guò)去兩年已能夠如期交付項(xiàng)目，只是財(cái)務(wù)表現(xiàn)尚欠穩(wěn)健。假以時(shí)日，APGA能擁有更穩(wěn)健的收入及盈利能力，但中國(guó)奧園的流動(dòng)性已無(wú)法投入額外資金以進(jìn)一步支持APGA。在這樣的情況下，出售APGA、換得現(xiàn)金流滿足自身需求才是公司的最佳選擇。

??據(jù)悉，早在2021年下半年，市場(chǎng)就已有傳言，透露中國(guó)奧園計(jì)劃處置8億美元到10億美元的資產(chǎn)，用于償付到期美元債。2021年11月，該公司作價(jià)9億港元將香港部分物業(yè)出售，2022年1月又以2.15億加元（人民幣約10.78億元）向獨(dú)立第三方出售位于加拿大的多處資產(chǎn)。

??今年3月份，中國(guó)奧園副總裁楊海能表示，能夠“活下去”一定是管理者最緊要思考的問(wèn)題。這有很多處理的方式，比如積極引入戰(zhàn)投、引入合作方等。據(jù)其介紹，中國(guó)奧園把所有項(xiàng)目分為了正常型、過(guò)橋型、紓困型，能夠產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的正常型項(xiàng)目將快速推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，過(guò)橋型項(xiàng)目需加速激活、保障項(xiàng)目運(yùn)行，紓困型項(xiàng)目則是將引進(jìn)外部資金盤活。他認(rèn)為，企業(yè)更重要的是自救，對(duì)部分資產(chǎn)進(jìn)行處置也是經(jīng)營(yíng)策略的一部分。

??截至目前，除了加拿大及澳大利亞項(xiàng)目外，中國(guó)奧園還陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、退出了廣東陽(yáng)江、惠州，江西九江，廣西浦北、福建漳州、香港等地的項(xiàng)目。

??“我們跟中國(guó)奧園合作了幾個(gè)項(xiàng)目，有部分也在談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。”廣東某房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??引入戰(zhàn)投是通盤解決債務(wù)問(wèn)題的最優(yōu)選項(xiàng)。根據(jù)市場(chǎng)消息，意向戰(zhàn)投——山東能源集團(tuán)已在5月份完成了對(duì)奧園集團(tuán)的盡調(diào)，只待最后一只靴子落地。