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??進(jìn)入下半年，民營(yíng)房企的資金面仍未見明顯改善，為了生存，部分企業(yè)不得不付出更高的融資成本。

??6月13日，天譽(yù)置業(yè)（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天譽(yù)置業(yè)”，00059.HK）在公告中透露其下屬子公司簽了一份貸款協(xié)議，計(jì)劃融資不超過5億元，年息14.8%。這筆資金將用于廣州鳳尾村項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，出借資金的一方享有期權(quán)，可以1.4億元購(gòu)買鳳尾村項(xiàng)目公司51%股權(quán)。

??廣州鳳尾村項(xiàng)目是位于黃埔區(qū)的一個(gè)舊村改造項(xiàng)目，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的營(yíng)業(yè)總收入將超過200億元。為了集中資源推動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，該公司在年初就暫停了所有土地收購(gòu)和投資。

??受行業(yè)大環(huán)境影響，今年天譽(yù)置業(yè)面臨著較大的償債壓力。羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所在該公司2021年年報(bào)中表示，短債約67.8億元、賬上現(xiàn)金約13.3億元等情況，可能會(huì)對(duì)其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力構(gòu)成重大疑慮。

??對(duì)于這筆融資的具體情況以及今年的償債安排，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了天譽(yù)置業(yè)公司秘書黃天波，也發(fā)送了相關(guān)采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

??鳳尾村股權(quán)結(jié)構(gòu)或生變

??公告顯示，天譽(yù)置業(yè)下屬的南寧天譽(yù)譽(yù)浚投資有限公司與貸款人廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司訂立貸款協(xié)議，后者同意提供不超過5億元的貸款融資，年息為14.8%，須于首次提取貸款融資之日起60個(gè)月內(nèi)償還。

??這份貸款協(xié)議還有不少限制條件。例如，自首次提款之日起24個(gè)月內(nèi)，超過1.4億元的貸款，貸款人有權(quán)要求提前償還。貸款人還有權(quán)以1.4億元的對(duì)價(jià)購(gòu)買廣州鳳尾村項(xiàng)目公司——廣州市天鳳有限責(zé)任公司51%股權(quán)，這一對(duì)價(jià)將以等額方式抵消未償還貸款金額。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)貸款金額低于1.4億元，雙方將協(xié)商結(jié)算方式，或減少貸款人將收購(gòu)獲得項(xiàng)目公司的權(quán)益。

??廣州鳳尾村項(xiàng)目毗鄰紅衛(wèi)地鐵站，距廣州市中心天河區(qū)約一小時(shí)車程，占地總建筑面積193.9萬平方米，總可售建筑面積為74.2萬平方米。2020年12月，廣州市黃埔區(qū)九佛街鳳尾村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布公示，確定南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司為鳳尾村舊村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)。

??雖然2021年黃埔區(qū)的舊村改造因?yàn)檎咦兓啪彛捎邙P尾村早已獲得改造實(shí)施方案的批復(fù)，因此項(xiàng)目推進(jìn)還算順利。2021年1月，該項(xiàng)目舉行了首期復(fù)建區(qū)奠基儀式，同年6月正式動(dòng)工，到2021年7月，項(xiàng)目房屋拆除率就達(dá)到了95.45%，簽約率亦達(dá)96.33%。今年6月份，項(xiàng)目?jī)勺趶?fù)建地塊的規(guī)劃方案獲通過。

??截至6月13日，鳳尾村項(xiàng)目土地上必要的拿地手續(xù)尚未完成，天譽(yù)置業(yè)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2024年至2027年完工。

??根據(jù)《廣州市黃埔區(qū)鳳尾村舊村改造實(shí)施方案》，該項(xiàng)目的改造成本約38.46億元，復(fù)建區(qū)總建筑量高達(dá)81.99萬平方米，融資區(qū)總建筑量為76.27萬平方米。

??在鳳尾村項(xiàng)目正式動(dòng)工前，天譽(yù)置業(yè)就做好了融資規(guī)劃。2021年5月，廣州市天鳳有限責(zé)任公司與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司黃埔支行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廣州北秀支行及中國(guó)銀行股份有限公司廣東省分行簽訂銀團(tuán)貸款合同，為該項(xiàng)目提供總額不超過82.79億元的授信，年利率約7%。

??2021年7月，天譽(yù)置業(yè)在公告中表示，大唐集團(tuán)的附屬公司擬向南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司增資6.06億元，取得20%股權(quán)。據(jù)了解，截至目前，南寧天譽(yù)巨榮置業(yè)有限公司持有廣州市天鳳有限責(zé)任公司49%股權(quán)，在完成鳳尾村安置區(qū)建設(shè)及完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記后，將獲得其剩下的51%股權(quán)。

??這一次貸款附加的期權(quán)，天譽(yù)置業(yè)認(rèn)為具有處置其在廣州市天鳳有限責(zé)任公司中39.58%實(shí)際股權(quán)的效果。在廣州市融悅商業(yè)服務(wù)有限公司行使購(gòu)股權(quán)后，天譽(yù)置業(yè)的持股比例將由77.6%減少到38.02%。

??高息借貸與短債壓力

??在公告中，天譽(yù)置業(yè)解釋了這筆融資的必要性。該公司表示，2021年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)降溫，消費(fèi)者購(gòu)房熱情驟然降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速惡化，房地產(chǎn)開發(fā)商融資環(huán)境幾乎驟然凍結(jié)。鑒于當(dāng)前市況的不確定性，今年初該公司采取了決定性的收縮業(yè)務(wù)策略，暫停所有土地收購(gòu)和投資，集中資源推動(dòng)鳳尾村項(xiàng)目。“考慮到整個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)難度和廣州鳳尾村項(xiàng)目特有的風(fēng)險(xiǎn)，為廣州鳳尾村項(xiàng)目的開發(fā)取得必要的資金對(duì)本集團(tuán)至關(guān)重要。”

??至于融資成本，天譽(yù)置業(yè)認(rèn)為：“比較市場(chǎng)上的貸款利率后，14.8%的固定年利率按一般商業(yè)條款計(jì)算，屬公平合理。”

??一位業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)大部分民營(yíng)房企而言，當(dāng)前能獲得新增融資的渠道少之又少，相較成本，維系生存可能更為重要。

??2021年，天譽(yù)置業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也受到了行業(yè)下行的影響。該公司錄得約111億元的合同銷售額，同比減少33%，營(yíng)業(yè)收入約76.6億元，同比減少0.5%，毛利約17億元，同比減少21.7%，歸屬母公司凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，錄得2.84億元的虧損，加權(quán)融資成本達(dá)11.35%。

??更大的壓力來自于短期債務(wù)。羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所在天譽(yù)置業(yè)的年報(bào)中列出了幾個(gè)關(guān)注數(shù)據(jù)，截至2021年12月底，天譽(yù)置業(yè)的借貸總額為約114.8億元，其中1年內(nèi)到期的短期借款約為67.8億元，而該公司的現(xiàn)金約為13.3億元、受限資金為28.8億元。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這些情況表明天譽(yù)置業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性。

??天譽(yù)置業(yè)透露將采取相應(yīng)措施減輕流動(dòng)資金壓力，包括將2022年7月到期、約14.7億元的優(yōu)先票據(jù)轉(zhuǎn)換成2022年后到期的新優(yōu)先票據(jù)，不在2022年12月行使約18.4億元優(yōu)先票據(jù)的提前贖回認(rèn)沽期權(quán)，尋求在其他銀行及其他借貸到期時(shí)延期及續(xù)期，并從金融機(jī)構(gòu)取得新融資，出售賬面總值約28.3億元的商業(yè)物業(yè)，加快項(xiàng)目銷售、回款等。

??截至目前，對(duì)于7月份到期的美元債，天譽(yù)置業(yè)尚未發(fā)布相關(guān)的處理信息。跟融資比起來，加速項(xiàng)目開發(fā)和銷售回款明顯更具可操作性。

??而鳳尾村則是天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目中最被看好的項(xiàng)目之一。該公司在年報(bào)中表示，未來的策略將更為注重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，布局上回歸以廣州為中心的粵港澳大灣區(qū)，深耕具有豐厚利潤(rùn)潛力的項(xiàng)目，抓緊推進(jìn)鳳尾村項(xiàng)目的規(guī)劃、報(bào)建、融資等系列工作。

??惠譽(yù)在2021年5月的一份報(bào)告中著重分析了鳳尾村項(xiàng)目，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目規(guī)模將是天譽(yù)置業(yè)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的兩倍左右，240億元的可售資源將實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)率，并可支持天譽(yù)置業(yè)大約5年的開發(fā)使用。