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??在地產(chǎn)母公司陷入資金困境的背景下，物業(yè)上市公司業(yè)績數(shù)據(jù)的審核難度也在上升。

??6月2日，奧園健康生活集團有限公司（以下簡稱“奧園健康”，03662.HK）在公告中表示德勤已辭任核數(shù)師職務(wù)，并透露德勤收到一份匿名報告，其中提出該公司多項資金往來存在有待核實的問題。

??據(jù)了解，早在3月底，德勤就要求奧園健康提供與關(guān)聯(lián)方之間資金往來的更多資料，該公司為此成立了獨立調(diào)查委員會。奧園健康方面表示，目前有關(guān)調(diào)查仍在進行中，進展順利正面，尚未就資金往來事項及匿名指控得出任何結(jié)論。而這份匿名報告中的各項指控“完全失實，違反基本的商業(yè)常識，對公司缺乏最基本了解。”

??6月6日，香港一位業(yè)內(nèi)專家對中國房地產(chǎn)報記者表示，房企的接連出險使得審計機構(gòu)對關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)公司也提高了審計要求，“現(xiàn)在是處于比較嚴(yán)格的階段，所以會有一些疑點出來。”

??核數(shù)師收到的匿名報告

??公告顯示，德勤提出針對奧園健康的資金往來事項及若干指控將進行額外審核程序，因此需支付額外審核費。因為該要求未能獲得奧園健康的同意，德勤辭任了核數(shù)師職務(wù)，自5月31日起生效。新任的核數(shù)師為中匯安達會計師事務(wù)所有限公司。

??奧園健康還在公告中透露，德勤收到了一份匿名報告，其中提及了5項涉及該公司的資金往來問題。包括：銀行貸款合約失實，銀行借款金額顯示為3億元，而非30億元；在相關(guān)的銀行貸款審核確認(rèn)函中，將銀行貸款結(jié)余30億元少報為3億元；未披露為母公司集團提供總額為40億元的財務(wù)擔(dān)保；使用集團資金支付集團一名管理層的個人開支；公司間接非全資附屬公司樂生活智慧社區(qū)服務(wù)集團股份有限公司的分公司與九臺農(nóng)村商業(yè)銀行之間存在未記錄的銀行貸款5億元。

??奧園健康表示，不知道發(fā)出匿名報告及作出指控舉報人的身份，“謹(jǐn)此對各項指控作出最強烈否認(rèn)。”據(jù)介紹，在獲悉這封匿名報告后，奧園健康的獨立調(diào)查委員會已聘用調(diào)查公司進一步擴大調(diào)查范圍，以便對指控的情況進行獨立排查。目前，調(diào)查仍在進行中，調(diào)查公司也還未就資金往來事項及匿名指控得出任何結(jié)論。

??其實，關(guān)于與關(guān)聯(lián)方的資金往來問題，德勤早在2個多月前就已提出來了。3月31日，奧園健康發(fā)出公告表示將延期發(fā)布2021年全年業(yè)績，主要原因包括疫情防控影響資料收集，以及德勤要求公司提供與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來的更多資料。

??在5月3日的公告中，奧園健康詳細披露了德勤所關(guān)注的幾項資金往來事項。例如，2021年12月，奧園健康的一家附屬公司、中國奧園及一家實體公司B（實體B為中國奧園的一名供應(yīng)商）之間簽訂了三方協(xié)議，向?qū)嶓wB支付了兩筆單獨付款的資金，分別為3.47億元和1.49億元。奧園健康承諾向中國奧園提供資金，以結(jié)清中國奧園結(jié)欠實體B的債務(wù)。隨后，中國奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額。

??奧園健康透露，該公司與中國奧園之間存在若干筆非貿(mào)易現(xiàn)金流入及流出，總額分別為28億元和29億元。截至公告日，該公司與中國奧園之間資金往來事項涉及的所有款項已全部結(jié)清。

??行業(yè)普遍存在的關(guān)聯(lián)交易

??物業(yè)公司與大股東、相關(guān)下屬公司等的關(guān)聯(lián)交易，是物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企母公司與物業(yè)公司的關(guān)聯(lián)交易有幾個類型，包括為關(guān)聯(lián)房企提供物業(yè)管理，停車位、投資物業(yè)租售等的相關(guān)服務(wù)，向關(guān)聯(lián)房企收購或出讓子公司，互相進行現(xiàn)金墊款并收取利息等。

??截至目前，來自關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依然是很多上市物業(yè)公司的重要收入來源。

??奧園健康的業(yè)績公告顯示，其服務(wù)領(lǐng)域包括開發(fā)商服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商寫服務(wù)及公共建筑服務(wù)。其中，開發(fā)商服務(wù)包含工程前介服務(wù)、案場銷售協(xié)助服務(wù)、分戶驗收、拎包入住及鋁合金門窗與防盜網(wǎng)安裝等。2021年上半年，該公司錄得了約10億元的收入，同比增長83%，物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)、智能化工程服務(wù)及大健康服務(wù)的收入分別占總收入 79.8%、15.6%、3.6% 和 1%。物業(yè)管理服務(wù)方面，由于外拓面積的增長，關(guān)聯(lián)方的收入占比由2020年上半年的90.2%下降至2021年上半年的44.4%。同期，奧園健康的大業(yè)主增值服務(wù)收入增加了約18.7%至約0.2億元，主要是由于增加了為大業(yè)主提供工程前介、案場銷售協(xié)助、 分戶驗收等服務(wù)。智能化工程分部收入增長了125.7%至約0.2億元，源于增加為大業(yè)主提供智能化小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃服務(wù)等。大健康業(yè)務(wù)分部的收入為0.097億元，增長1740%，同樣也是因為大業(yè)主購買了相關(guān)服務(wù)。

??在收并購方面，2021年上半年，奧園健康向中國奧園的附屬公司收購了3家公司的股權(quán)。

??過去，與房企之間的關(guān)聯(lián)交易是物業(yè)上市公司實現(xiàn)規(guī)模、利潤快速增長的重要保障，而隨著房企們陸續(xù)“暴雷”，這些關(guān)聯(lián)交易則變成了市場高度關(guān)注的風(fēng)險點。中指研究院表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力顯著增大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解危機，控制物業(yè)服務(wù)上市公司為其“輸血”，甚至不惜采取違規(guī)手段，為物業(yè)服務(wù)上市公司帶來經(jīng)營隱患。

??為了消除投資者的顧慮，2021年12月，碧桂園服務(wù)特地發(fā)了一份公告，承諾半年內(nèi)與碧桂園集團不會發(fā)生超過2億元的重大資產(chǎn)出售或收購交易。

??在這樣的背景下，核數(shù)師對奧園健康與關(guān)聯(lián)方的多筆資金往來提出進一步審查要求并不難理解。上述香港業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，無論那份匿名報告的最終調(diào)查結(jié)果如何，物業(yè)公司都應(yīng)該重新審視自己的經(jīng)營策略，逐漸擺脫對關(guān)聯(lián)方的依賴，增強發(fā)展的獨立性。