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??4月26日，物業股集體反彈。

??截至當天收盤，旭輝永升服務(01995.HK)以8.44元/股收盤,相比上一個交易日上漲5.54%；碧桂園服務(06098.HK)以26.29元/股收盤， 相比上一個交易日上漲4.83%；金科服務(09666. HK)以19.77元/股收盤,相比上一個交易日上漲3.05%；華潤萬象生活(01209.HK)以30.34元/收盤，相比上一個交易日上漲1.68%；融創服務(01516. HK)以3.19元/股收盤,相比上一個交易日上漲0.79%；世茂服務(00873.HK)以3.24元/股收盤,相比上一個交易日上漲0.78%。

??有機構顯示，年報季中期指引下調壓力逐步釋放，有望帶來優質物業企業估值持續修復。

??就在幾天前萬達商管更新了招股書。4月22日晚間，萬達商管便再次提交招股書。萬達商管急于上市的目的明顯。4月21日，萬達商管上市材料失效，一天后更新招股書。

??關于萬達商管在招股書失效的第二天便再次遞表的原因以及第一版招股書失效的原因。萬達商管方面人士告訴中國房地產報記者，“不方便回復此類問題。”

??在一位不愿具名的人士看來，“一個方面是從自身企業需要發展出發，萬達商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現。另一個方面是萬達商管和投資人簽署了上市節點和業績承諾，壓力不小。”

??在萬達商管上市材料失效后，從第二版招股書上可以看出，投資人未有更新，但萬達商管的各項經營數據均有所增長。

??失效第二天便遞表

??招股書失效僅一天后，萬達商管就再度提交招股書，體現了其對于上市的迫切。

??2021年10月21日，萬達商管向港交所遞交招股說明書。2022年4月21日，萬達商管上市材料失效。4月22日晚間，萬達商管便更新了招股書。

??一位不愿具名的人士表示，“首先，從自身企業需要發展，萬達商管是萬達輕資產戰略的重要布局。與住宅物業相比，商管利潤更為豐厚，商管賽道目前在港交所比較受投資者歡迎，萬達商管擬抓住窗口期獲得更好的融資表現。其次，萬達商管引進了戰投，和投資人簽署了上市節點和業績承諾。”

??事實上，華潤萬象生活、中駿商管、寶龍商業、卓越商企服務等有明顯商管特色的物業企業在2021年成功赴港上市，也取得了一定的成績。還有純商管類的上市物業企業星盛商業，有著較高的毛利率也引發物業行業關注。

??這讓做純商管類的萬達商管堅定了赴港上市的決心。

??另一方面，上市節點以及業績承諾的壓力不得不讓萬達商管加快遞表的步伐。

??資料顯示，萬達商管引入了珠海國資戰投，珠海市國資委出資30億元進行了戰略投資，此后，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團等22家機構投資人。

??根據招股書中顯示，2021年7月及8月，萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業及投資者訂立了一系列協議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價格出讓15.36億股，占珠海萬達商管全部股權的21.17%，總金額達380億元。

??同時，萬達商管簽署了業績承諾協議。其將保證2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

??按照協議，如果未達成上述業績，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

??新招股書中經營數據增長

??通過對比發現，相較于第一版招股書，各項經營數據均有所增長，Pre-IPO投資人名單、投資協議等內容并未變更。

??根據最新一版招股書顯示，萬達商管補充了2021年下半年的經營數據。

??招股書顯示，2021年下半年，萬達商管營業收入為128.4億元，較2021年上半年增長20.8%；毛利潤為60.1億元，較2021年上半年增長33.1%；凈利潤為28.6億元，較2021年上半年增長335.8%；核心利潤為27.7億元，較2021年上半年增長33.9%。

??在利潤方面，與上半年相比，珠海萬達商管2021年下半年凈利潤大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%，達到28.6億元。全年凈利潤為35.1億元。

??來看第一版招股書的經營數據。據招股書顯示， 2021年上半年，萬達商管營業收入106.36億元，毛利潤45.13億元，凈利潤為6.56億元。2018年至2020年，萬達商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。

??截至2021年12月31日，珠海萬達商管在管項目數量為285個，獨立第三方在管項目數量132個，總計在管項目417個；母公司在管建筑面積4250萬平方米，獨立第三方為1644萬平方米，合計總在管面積5895萬平方米。

??“相比較而言，第二版招股書的各項數據表現較好，一定程度上可以提高上市勝算。”克而瑞物管研究總監湯曉晨表示。

??上市材料失效原因引爭議

??值得關注的是，萬達商管上市材料失效的原因引發市場關注。

??事實上，港股在六個月不更新招股書就會失效，只要后續三個月內更新即可，不影響上市進程。

??萬達商管相關人士表示，目前上市申請材料失效并不影響公司在香港聯交所的上市進程。根據香港上市規則，香港聯交所認為原申請六個月到期后三個月內重新遞交的，屬于原申請的延續。公司會盡快按香港聯交所要求更新提供申報材料，目前上市進展有序推進中。

??湯曉晨認為，“港交所對于第一版招股書疑問較多，需要萬達商管補充的細節比較多，因此萬達商管需要花比較大的精力組織材料，不斷回應。”

??因此，萬達商管在各項經營數據上進行了更新。和第一版招股書相比，第二版招股書的各項經營數據更好看。

??一位不愿具名的人士看來，“從招股書上看出，對比2021年上半年，萬達商管下半年在營業收入、利潤以及在管面積上都較快增長。”

??“從數據來看，萬達商管管理面積在內地位居前列，龍頭效應比較明顯，通過整合區域商業物業市場，萬達商管也有不錯的增量前景。但疫情的沖擊可能會給其業績表現產生不確定性影響。”湯曉晨表示。