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??行業(yè)利潤(rùn)率正在加速探底。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，已披露2021年業(yè)績(jī)報(bào)告的57家典型上市房企整體歸母凈利潤(rùn)2629億元，增速中位數(shù)為-26%，且近9成典型房企毛利率、歸母凈利率雙降。

??自2018年以來，行業(yè)利潤(rùn)增速便呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，加之市場(chǎng)下行，疊加房企部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)整體利潤(rùn)率持續(xù)下行探底。

??“穩(wěn)利潤(rùn)”已成為當(dāng)下房企的共識(shí)。審慎拿地，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平;戰(zhàn)略精簡(jiǎn)，向管理要效益;回歸產(chǎn)品，提高產(chǎn)品適銷性和溢價(jià)。這些都是房企正在做出的變化。

??疫情反復(fù)之下，行業(yè)不確定性增加，短期內(nèi)企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。

??01

??行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

??在房住不炒、行業(yè)降杠桿的背景下，監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)。對(duì)行業(yè)而言，最直觀的變化便是銷售規(guī)模增速逐漸放緩，至2021年，部分房企甚至出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的情況，基于此，行業(yè)利潤(rùn)增速自2018年以來不斷下滑。

??上市房企年報(bào)季已接近尾聲，企業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)均已降至歷史較低水平。

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，57家典型上市房企整體營(yíng)業(yè)收入為39129億元，同比去年增長(zhǎng)16%，增速中位數(shù)為14.4%。與此同時(shí)，營(yíng)業(yè)成本加速上漲，57家典型上市房企營(yíng)業(yè)成本合計(jì)30804億元，較去年同比增長(zhǎng)24%，增速中位數(shù)約為20.7%。

??如此看來，典型上市房企營(yíng)業(yè)成本增速高出營(yíng)收8個(gè)百分點(diǎn)，而中位數(shù)增速則高出逾6個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上，2019年以來，行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高出同期營(yíng)收增速。

??在營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤(rùn)增速放緩，直至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

??CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年行業(yè)典型上市房企整體實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)規(guī)模7819億元，企業(yè)毛利潤(rùn)增速的中位數(shù)為同比降低2.3%。整體實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3620億元、歸母凈利潤(rùn)2629億元，企業(yè)凈利潤(rùn)增速和歸母凈利潤(rùn)增速的中位數(shù)分別為-22.4%和-26%。

??圖：2017-2021年行業(yè)典型上市房企營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模及增速(億元)

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤(rùn)計(jì)算中扣除稅金及附加

??行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。

??從利潤(rùn)率指標(biāo)來看，2021年57家典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4.4個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低3.0和4.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%和4.7%。

??自2019年以來，房企整體毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平開始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，而過去一年，房企上述數(shù)據(jù)降幅較2020年進(jìn)一步明顯擴(kuò)大。

??企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)下降至歷史低點(diǎn)，有兩個(gè)方面的原因：

??首先，行業(yè)規(guī)模增速放緩，銷售去化壓力大，打折促銷、以價(jià)換量屢見不鮮，房企增收不增利的現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。

??此外，規(guī)模房企低利潤(rùn)項(xiàng)目仍然處于結(jié)算期，利潤(rùn)出現(xiàn)下降，但當(dāng)期費(fèi)用在目前的市場(chǎng)環(huán)境下仍然偏高，兩者并不匹配。

??值得注意的是，在行業(yè)下行壓力下，部分企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)部分項(xiàng)目和股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值，對(duì)利潤(rùn)表現(xiàn)也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

??圖：2015-2021年行業(yè)典型上市房企整體利潤(rùn)率水平及變動(dòng)

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤(rùn)計(jì)算中扣除稅金及附加

??02

??近九成房企利潤(rùn)率普降

??增收不增利仍然是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍現(xiàn)象。

??隨著疫情基本穩(wěn)定，項(xiàng)目建設(shè)、交付結(jié)算進(jìn)度平穩(wěn)推進(jìn)，2021年約有75%的房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)收正向增長(zhǎng)，但毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)卻不盡如人意，過半房企毛利潤(rùn)(剔除稅金及附加)下降，凈利潤(rùn)下降企業(yè)占到六成以上，超四成房企“收增利減”。

??以萬科為例，根據(jù)2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，萬科2021年全年?duì)I收4528億元，同比增長(zhǎng)8%。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)(剔除稅金及附加)777.6億元，同比減少18.4%;凈利潤(rùn)380.7億元、歸母凈利潤(rùn)225.2億元，分別同比降低35.8%和45.7%。

??投資收益減少、計(jì)提資產(chǎn)減值等成為凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)降幅的顯著擴(kuò)大的主要原因。

??從企業(yè)利潤(rùn)率變動(dòng)來看，無論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢(shì)依舊顯著，部分規(guī)模房企2021年的毛利率降幅均超過4個(gè)百分點(diǎn)，且毛利率降至20%以下。

??大環(huán)境下，仍有部分房企積極調(diào)整節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)同增。

??比如中國(guó)金茂，年內(nèi)加快項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，全年?duì)I業(yè)收入900.6億元，同比增長(zhǎng)50.0%，順利完成了預(yù)期的900億元營(yíng)收目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)167.6億元、凈利潤(rùn)77.0億元、歸母凈利潤(rùn)46.9億元，分別同比增長(zhǎng)38.3%、24.4%、20.8%。

??在市場(chǎng)不確定性因素疊加的情況下，科學(xué)的把控企業(yè)結(jié)算進(jìn)度、結(jié)構(gòu)對(duì)于企業(yè)營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的穩(wěn)定與增長(zhǎng)意義重大。

??此外，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下行大趨勢(shì)下，多元業(yè)務(wù)對(duì)于平滑整體利潤(rùn)率起到越來越重要的作用，打造“第二曲線”、挖掘多盈利點(diǎn)已經(jīng)成為越來越多房企共識(shí)，也是未來發(fā)展的突破口。

??表：2021年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

??注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利率計(jì)算中扣除稅金及附加

??房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入盤整期，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉(zhuǎn)變，由于2022年行業(yè)仍存在很大不確定性，因此，企業(yè)仍需嚴(yán)陣以待。

??當(dāng)前，典型上市房企對(duì)未來盈利預(yù)期基本一致，即短期內(nèi)毛利率下降已成行業(yè)趨勢(shì)，中長(zhǎng)期來看毛利率將維持在20%-25%合理區(qū)間。

??行業(yè)底層邏輯發(fā)生本質(zhì)改變，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式無法持續(xù)，利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)一觸即發(fā)，企業(yè)“穩(wěn)利潤(rùn)”需從精益管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手。

??一方面，企業(yè)需更加審慎拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，保證項(xiàng)目利潤(rùn)率水平。另一方面，積極通過戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、組織架構(gòu)精簡(jiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)管理效率，“降本增效”向管理要效益。同時(shí)，在多元業(yè)務(wù)板塊企業(yè)需堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，在商業(yè)、酒店、物管等業(yè)務(wù)領(lǐng)域擇優(yōu)發(fā)展，提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益。此外，當(dāng)前市場(chǎng)背景下企業(yè)也更應(yīng)回歸產(chǎn)品，加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)迭代、提高產(chǎn)品適銷性，提升產(chǎn)品溢價(jià)、以過硬的產(chǎn)品實(shí)力穿越行業(yè)周期。