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??2022年至今，房地產市場整體下行。雖然政策暖風頻吹，但在疫情陰霾下，中國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉弱三重壓力。

??受房地產市場持續(xù)轉冷影響，自2021年下半年以來，企業(yè)面臨巨大壓力，房企銷售、融資全面下滑。隨著償債潮到來，多個品牌房企相繼出現(xiàn)債務違約。

??基于防范、化解房地產企業(yè)風險，2022年房企整體融資環(huán)境較2021年有明顯改善，在支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質房企開展并購貸款融資下，國企、央企及優(yōu)質民企明顯受益。

??CAIC數據顯示，2022年一季度，房地產企業(yè)延續(xù)去年頻繁出售資產的趨勢，出售方企業(yè)類型中，地產行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。

??值得注意的是，2021年房企交易的更多為非核心資產，進入2022年一季度，逐漸出現(xiàn)部分核心資產成交案例。

??01

??資金壓力下，房地產企業(yè)頻繁出售資產

??2022年一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產相關政策，4月份以來又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區(qū)、安徽淮北等區(qū)域都大幅松綁或取消了限購政策。

??然而，當前房企資金壓力仍然較大。

??截止至2022年3月，已有多個企業(yè)債務違約，如世茂集團、陽光城、禹州集團、祥生控股、上置集團。與此同時，CAIC監(jiān)測數據顯示，2022年4月有32筆債券到期，合計510.10億。

表：2022年部分房企債務違約情況

來源：企業(yè)公告

??在此背景之下，與融資相比，實打實的銷售回款以及處理手上的優(yōu)質資產獲得資金回籠，成為了目前度過行業(yè)嚴冬的最好方式。

??2022年一季度，房地產企業(yè)仍延續(xù)去年頻繁出售資產的趨勢，在出售方企業(yè)類型中，地產行業(yè)出售額占比總成交額61%，高居首位。

圖：2022年一季度全國出售方企業(yè)類型占比 (按成交金額)

數據來源：CAIC

??單月來看，3月有多宗房企項目成交，浙商銀行以30.3億元購置綠地控股旗下位于浦東的創(chuàng)驛大廈，作為其在滬機構發(fā)展辦公使用;位于杭州且2012年開始規(guī)劃，至今仍未完工的恒大水晶城商業(yè)項目以36.6億元成交，浙江建投為收購主體，此舉目的為加快化解其與恒大集團及下屬公司應收款項逾期問題。

??房地產企業(yè)頻繁出售資產的同時，房企之間資產的流動性也在加強，如上海地產集團以45億元成功購入世茂集團位于上海外灘的茂悅酒店，中海18.5億元股權收購的形式從廣州利合地產獲得廣州亞運城項目等。

??02

??大宗交易頻繁，已有出售核心資產現(xiàn)象

??事實上，早在2021年，房地產業(yè)就已經成為絕對出售主力行業(yè)，全年大宗交易累計出售資產(含股權交易)共約1519億元，占比成交總額的46%;共成交95宗，占總成交宗數的36%。

圖：2021房地產大宗出售金額占比

數據來源：CAIC

??但從資產端看，2021年房企交易的更多為非核心資產，部分房企仍存觀望情緒，一方面企業(yè)最優(yōu)質資產屬于交易談判中的核心籌碼，輕易出售可能會引發(fā)蝴蝶效應帶來系統(tǒng)性風險;另一方面在當前市場整體環(huán)境下，資產溢價較低，甚至面臨大幅降價出售，難以匹配其相應價值。

??進入2022年一季度，目前已經逐漸出現(xiàn)部分核心資產成交，典型交易如世茂集團出售上海外灘的茂悅酒店。

??2022年1月28日晚，世茂集團發(fā)布公告稱，與上海地產集團簽訂出售協(xié)議，出售上海外灘茂悅大酒店，總代價為人民幣45億元。預期將會變現(xiàn)出售收益約人民幣30.1億元。

??世茂在公告中對出售物業(yè)的原因做出解釋，稱考慮出售一些物業(yè)以降低負債，進行出售事項及變現(xiàn)酒店物業(yè)價值對公司有利。除了此次售出上海外灘茂悅大酒店，世茂還將旗下位于上海的上海世茂佘山洲際酒店(深坑酒店)、上海佘山茂御臻品之選酒店和上海世茂皇家艾美酒店列入出售名單。除了上海，全國在售的36個項目中還有南京、武漢、武夷山等地的酒店項目。

??與世茂出售上海外灘茂悅大酒店不同，2022年3月，復星國際以63.42億元從中融信托回購其標桿項目上海外灘金融中心BFC的另外50%股權。交易完成后，復星國際將間接擁有目標公司100%股權。

??復星國際表示，交易完成后，將打造更符合本集團生態(tài)的商業(yè)綜合體項目。董事(包括獨立非執(zhí)行董事)認為，股權轉讓協(xié)議及該交易的條款屬公平合理，符合公司及其股東之整體利益。

??由此看來，即使處于行業(yè)下行期，部分房企對優(yōu)質核心資產的未來仍充滿信心。

??03

??償債潮疊加并購融資擴容

??未來資產買賣或更頻繁

??房地產企業(yè)頻繁出售資產，有一部分確實是合理的資產流動，另外不容忽視的是房企償債潮下的自救。

??在此同時，針對出險企業(yè)的并購融資，政策也給予了較大程度的支持，3月以來更多的房企與金融機構建立了并購融資協(xié)議，獲得并購融資額度，除了華僑城、招商蛇口、建發(fā)房產、華潤置地、大悅城等央企國企發(fā)行并購中期票據成功或者獲批并購融資額度之外，另有旭輝、五礦地產、碧桂園、美的置業(yè)、新希望地產等民營企業(yè)并購融資額度獲批。

表：2022年1月以來部分企業(yè)發(fā)行并購債券或獲批并購相關銀行融資額度情況

數據來源：企業(yè)公告、CRIC整理

??2022年4月11日和4月19日監(jiān)管持續(xù)發(fā)聲支持企業(yè)的合理并購重組相關的融資落地，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，激發(fā)民營企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，未來或將有更多的企業(yè)獲得并購融資支持。

??不少房企正抓住這一時機進行新一輪的戰(zhàn)略布局，這也給全國大宗市場帶來了充足的流動性。

表：2022年一季度大宗交易典型成交案例

數據來源：CAIC

??綜合來看，受房地產市場持續(xù)轉冷及疫情反復影響，上半年整體市場依然不容樂觀。雖然政策暖風不斷，目前已達“政策底”，但當前樓市不確定性仍然較強，未來房企之間資產的流動性會進一步加強，對于優(yōu)質房企而言是一個好機會。