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??“基于對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出的‘進三爭一’目標，是有信心和底氣的。”4月21日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”，600048.SH ）董事長劉平在業績說明會上如此表示。

??“進三爭一”的新目標是今年1月份劉平在保利發展的年會上首次提出的。在這之前，業內耳熟能詳的是該公司上一任董事長宋廣菊提出的“重回行業前三”愿景。可見，在劉平的任上，保利發展對自己的行業地位有了更高的期許。

??據了解，劉平在一年前就曾表示過當下正是保利發展的“好時候”，2021年，該公司的銷售排名上升一位至行業第四，離前三僅是一步之遙。業績說明會上，他沒有回應預計何時能實現“進三爭一”的問題，但從今年第一季度的銷售情況來看，保利發展目前的排位已經僅次于碧桂園和萬科。

??銷售排名上升 利潤率下降

??2021年，保利發展實現了5349.29億元的簽約金額，同比增加6.38%，相較2020年的8.88%，增速有所降低，但表現優于行業平均水平。就銷售排名而言，該公司位列行業前四，離第三的融創中國尚有約624億元的差距。

??“中心城市+城市群”的城市深耕策略為保利發展穩住了銷售的基本盤，期內，該公司38個核心城市銷售貢獻達78%。珠三角、長三角簽約銷售合計超過2800億元，合計銷售占比達53%。單城簽約過百億元的城市有17個，較2020年增加2個，合計銷售貢獻超3400億元。

??2021年，不少地產企業增收不增利，保利發展也不例外。該公司全年實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%，實現凈利潤371.89億元，同比下降7.14%，歸屬母公司凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。期內，該公司的毛利率、凈利率分別為26.8%、13.05%，同比下降5.79個百分點、3.42個百分點。保利發展表示，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

??“三道紅線”方面，保利發展仍維持在綠檔。在行業融資環境收緊的背景下，該公司的央企背景優勢進一步放大，期內發行了86.9億元公司債及100億元中期票據，綜合融資成本約4.46%，同比下降31個基點。2021年，保利發展實現回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，且連續4年保持經營活動現金流為正。

??受行業環境影響，保利發展2021年的土地拓展金額同比下降了21%，但仍在1857億元的相對高位。在競爭烈度明顯下降的第二批、第三批集中供地中，該公司斬獲頗豐，全年拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。

??今年第一季度，房地產市場持續下行，保利發展的簽約金額為906.95億元，同比下降了約27%。劉平在業績說明會上表示，行業目前受流動性和調控影響，仍在緩慢筑底過程中，疊加疫情影響，預計全年市場規模同比下降，盡管保利發展主要以核心城市為主，但同樣受到一定影響。他強調，房地產行業作為國民經濟支柱產業，仍然是宏觀經濟穩增長的關鍵，“目前政策面已經有所改善，市場信心有所修復。”

??從“重回前三”到“進三爭一”

??保利發展沒有公開披露2022年的經營目標，僅透露全年計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，計劃新開工面積 4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。2021年，該公司的這三項計劃是3950億元、4900萬平方米、4000萬平方米。除了計劃的竣工面積有所上升外，其余兩項指標都是同比下降的。這意味著，在投資方面，該公司采取了更謹慎的態度。

??對此，劉平的解釋是，今年投資及開工計劃是結合當前行業形勢、考慮疫情對部分地區影響鋪排的，2022年的開竣工策略依然是“以銷定產”，未來將結合不同能級市場、不同產品接受度動態調整開竣工計劃。

??投資謹慎只是相對2021年而言，實際上，保利發展依然保持著進取的心態。該公司在年報中提到將把握行業模式、格局等變化帶來的發展機遇，“做大開發業務規模，持續提升行業地位。”

??對于行業地位，保利發展的兩任董事長都有自己的追求。在很長一段時間，保利發展穩定在央企第一、行業第五的位置，2017年，宋廣菊對投資者表達了“重回行業前三”的愿望。雖然直至她卸任目標都未達成，但也有突破，2021年保利發展的銷售排名前進了一位。

??2021年4月，時任保利發展總經理的劉平在接受媒體采訪時表示，雖然行業面臨“三道紅線”、房地產貸款限額管理等新限制，但這正是保利發展的“好時候”，2個月后，他在股東大會中再度強調，未來五年是保利發展重要的戰略機遇期。他喜歡用“馬拉松”來形容地產行業的競爭，認為最終的結果，取決于企業的耐力和穩定的節奏。

??2021年的行業巨變令不少民營房企慢下了腳步，也讓保利發展的戰略機遇期提前到來。2022年1月，保利發展在廣州召開2022年度工作會議，接任了董事長一職的劉平作了題為《守正創新謀發展，堅定信心向前行》的總結發言，提出“進三爭一”的新目標。在本次業績說明會上，他首次回應了這個新目標的實現邏輯。在他看來，作為國民經濟的支柱產業，房地產的基本面沒有改變，未來依然是一個好行業，而在行業波動中，身為領軍企業，無論是資源、資金還是品牌，保利發展都更具優勢，“更能捕捉市場機會。”

??其他央企、國企也在捕捉市場機會，借金融政策的東風，邁開行業收并購的步伐，借此擴大自身的規模優勢。不過，保利發展目前尚未有通過大規模收并購實現新目標的想法，該公司總經理周東利表示，現階段的收并購基本都是在項目層面，也沒有金額和數量上的目標。