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??盈利狀況不佳，似乎并不影響資金持續涌入中交地產（000736.SZ）。

??4月18日，中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”）發布股票交易異常波動暨風險提示公告稱，該公司股票在連續3個交易日內（4月13日、4月14日、4月15日）收盤價格漲幅偏離值累計超過20％，根據深交所有關規定，屬于股票交易異常波動情況。

??公告顯示，截至4月15日收盤，中交地產股票收盤價格為24.42元，換手率14%，靜態市盈率72.07，市凈率5.21。根據中證指數有限公司相關分類數據，中交地產所屬證監會行業分類房地產業最新靜態市盈率8.15，市凈率1.07。

??近一個月（3月15日-4月15日），中交地產股價上漲了274％，創歷史新高。

??4月14日晚間，中交地產發布了年度業績報告，2021年中交地產實現營業收入145.42億元，同比增長8.23%；歸屬上市公司股東凈利潤2.36億元，同比下滑32.19%。

??就在這份并不亮眼的業績報告發布的第二天，中交地產漲幅10％，位列當日35只上漲地產股首位。為此，中交地產曾多次發布股價異動公告并收到深交所關注函。4月份至今，中交地產已3次發布股票交易異常波動提示。

??對此，盤古智庫高級研究員江瀚在接受中國房地產報記者采訪時坦言，一般情況下，這類基本面不太好的地產股出現如此大規模上漲現象，極有可能成為了炒作“標的股”，甚至有些人故意在炒熱度。“中交地產當前最大的一個特點是買入資金都是分散的，賣出資金都是大額的，可以看出是機構在大規模賣出，吸引散戶買入，交易方式有一定風險。”

??截至4月18日收盤，中交地產報收于22元，下跌9.91%；換手率18.55%，成交量129.01萬手，成交額31.83億元。

??資金流向數據方面，當日主力資金凈流出2.09億元，游資資金凈流出1.59億元；散戶資金凈流入2.71億元。

??業績連年下滑 二股東撤退

??從業績報告來看，中交地產表現與連續上漲的股價似乎并不匹配。

??中交地產2021年度業績報告顯示，報告期內實現營業收入145.2億元，同比增長18.23%；利潤總額15.22億元，但凈利潤僅有7.39億元，同比下降17.5%。

??中交地產歸屬母公司凈利潤則只有2.36億元，同比減少32.19%；少數股東則分走了5.03億元利潤。同時，房地產銷售業務毛利率下降3.53個百分點至22.73%，維持在行業平均水平。

??自2019年起，中交地產歸屬母公司凈利潤已經連續3年下滑超過30%。此外2021年扣除非經常性損益（以下簡稱“扣非”）后歸屬股東凈虧損4.32億元，這是3年內首次扣非后凈虧損。

??經營方面，全年實現簽約銷售金額560億元、權益銷售金額398億元，分別同比微增5.07%、7.28%，全年實現銷售回款591億元；代建業務實現簽約銷售面積2.23萬平方米、簽約銷售金額10.2億元。

??銷售費用方面，截至2021年三季度末，中交地產銷售費用為4.1億元，去年同期為2.82億元，增長了1.28億元。對于銷售費用大幅增加，中交地產方面表示，主要為本期預售項目增加，廣告宣傳及策劃費用增加。

??諸葛找房數據研究中心分析師梁楠告訴記者，中交地產凈利潤率、毛利率下滑主要是由于前兩年高價拿地，以及市場下行下多采用降價促銷方式，導致利潤空間收窄出現增收不增利，這也是2021年房企業績表現的一個普遍性現象；另外，與中交地產盈利能力偏弱也有較大關聯，特別是公司扣非后歸屬母公司凈利潤出現虧損現象，可以看出中交地產2021年業績表現并不景氣，企業發展面臨一定困境。

??“中交地產2021年業績呈下降與其基本面不佳、內部整合乏力、運營能力尚待提升、抵御能力欠佳有關。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者。

??去年以來，中交地產還經歷了頻繁調整高管團隊，試圖通過對管理團隊的調整扭轉業績頹勢。

??公開資料顯示，2021年12月，高慎豪由于個人原因申請辭去公司副總裁職務，同日，中交地產宣布聘任徐愛國為公司執行總裁。同年6月，李永前辭去公司總裁職務，公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛東為公司執行總裁。據媒體不完全統計，中交地產5年四度換帥。

??今年1月21日，有媒體稱，中交地產將扣發管理層及總部所有員工2021年度年終獎。這一消息，進一步突顯了中交地產陷入困局。

??值得注意的是，在中交地產股價連連上漲的同時，其二股東重慶渝富資產經營管理有限公司（以下簡稱“重慶渝富”）開始陸續減持中交地產股份。

??根據公告披露，截至4月12日，二股東重慶渝富的減持實施已到期，其間已累計減持1197萬股，減持比例為1.72%，減持均價為7.07元/股。

??12個漲停背后

??實際上，4月以來A股房地產板塊持續上揚，尤其是中交地產、渝開發、京能置業、中華企業等地產股均有漲停。

??截至4月15日，房地產開發板塊近一周漲幅-6.54％，近一月漲幅-2.18％，近一季度漲幅-2.18％，下行趨勢放緩。

??在梁楠看來，中交地產股價持續走高原因，一是隨著房地產政策層面持續釋放利好信號，市場預期增強，地產股整體迎來反彈；二是或與中交地產央企背景有關，作為央企其具有一定融資優勢，市場更為看好。

??不過，梁楠也認為，地產板塊股價整體上漲主要是受政策面改善影響，但中交地產漲勢較為兇猛，其2021年業績不足以支撐，這或與其股價預期透支、投機炒作等因素有關。

??柏文喜則認為，業績難言理想的中交地產迎來12個漲停，在排除了宏觀政策層面因素外，通常情況下可能存在尚未公布的重大利好消息。

??央視財經評論員薛建雄表示，在房地產市場，國企、央企承擔著穩樓市任務，前景被看好也較正常。不過，也不排除私募沉積炒作可能。

??有機構指出，在進入中交地產的“游資”中，包括上海江蘇路營業部，其是江浙頂（更多政策，請查閱中房網 www.dil5h.cn）級游資章盟主的席位；湖州鳳凰路營業部，曾和章盟主聯手封板；國泰君安上海分公司，是頂（更多政策，請查閱中房網 www.dil5h.cn）級游資葛衛東席位；上海虹橋路營業部則是頂（更多政策，請查閱中房網 www.dil5h.cn）級游資徐曉席位。

??該機構認為，“游資”之所以選中中交地產或許有幾方面考量，目前A股上市房企中央企開發商主要有5家，分別是招商蛇口、保利發展、大悅城控股、中交地產、華僑城A，這之中中交地產盤子最輕，對游資來說容易拉起。

??對此，江瀚提醒，對于此類有刻意炒作的公司，投資者一定要關注其中存在的巨大風險。