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??剛過去的清明假期，港股內(nèi)房股再次暴漲，這與此前3月A股房地產(chǎn)板塊的多次上漲交相輝映。

??今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨挑戰(zhàn)，但政策層面暖風(fēng)頻吹，也帶動(dòng)了資本市場(chǎng)地產(chǎn)股的表現(xiàn)。同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊指數(shù)今年以來已經(jīng)上漲了19.66%，3月上漲最強(qiáng)勁。僅一個(gè)月時(shí)間，房地產(chǎn)板塊指數(shù)就上漲18.86%，23個(gè)交易日中有16個(gè)交易日上漲，且3月16日至23日6個(gè)交易日連續(xù)上漲。

??從企業(yè)層面看，一季度百強(qiáng)市值房企中超六成市值上漲，但仍有四成房企市值在延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。雖然地產(chǎn)股有回暖趨勢(shì)，但要回升到去年同期水平仍有難度。一位證券分析師認(rèn)為，目前受政策端回暖影響，地產(chǎn)股在消息面上利好較多，因此預(yù)計(jì)這一輪房地產(chǎn)板塊的行情還會(huì)持續(xù)，但漲勢(shì)不會(huì)一蹴而就。

??去年下半年，部分重點(diǎn)房企的流動(dòng)性危機(jī)觸發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，此后半年時(shí)間，房企經(jīng)歷了近20年來最跌宕起伏的階段，房企債務(wù)不斷承壓，出險(xiǎn)房企不斷增多，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也失去信心，房企股價(jià)和市值“一瀉千里”。

??“變臉式”漲跌

??下跌是斷崖式的，上漲卻是緩慢的。今年一季度，A股和港股房企市值變化起伏不斷，尤其是3月，地產(chǎn)股經(jīng)歷了“變臉式”漲跌。

??據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，3月8日至9日，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)總體下跌3.17%，3月9日當(dāng)天，A股和港股共300只個(gè)股下跌；此后3月14日至15日，地產(chǎn)股繼續(xù)下探，A股房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)已跌至近4個(gè)月最低值。

??股價(jià)和市值的漲跌更多是投資者預(yù)期的表現(xiàn)，影響因素較多，但長(zhǎng)期以來，A股和港股內(nèi)房股的漲跌與政策層面息息相關(guān)。

??今年以來，雖然從中央到地方已經(jīng)出臺(tái)各種樓市刺激政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)層面仍未有太大改善。尤其是機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月百強(qiáng)房企銷售繼續(xù)同比降低，融資也繼續(xù)創(chuàng)歷史低值。慘淡的市場(chǎng)表現(xiàn)讓3月初地產(chǎn)股的表現(xiàn)延續(xù)了下行趨勢(shì)。

??變化就在一天之間。3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，會(huì)議明確提出了“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，從“個(gè)別房企”到“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的轉(zhuǎn)變被業(yè)內(nèi)解讀為更加直接有效的治理政策“可能已在路上”。因此，從3月16日起，地產(chǎn)股開始全面反彈，走出一波獨(dú)立行情。

??3月16日至31日，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)僅有兩個(gè)交易日下跌，其余交易日全部上漲，地產(chǎn)個(gè)股也迎來估值修復(fù)。

??房企市值分化加劇

??具體到企業(yè)層面，房企個(gè)股的市值分化加劇，呈現(xiàn)出冰火兩重天的現(xiàn)象。

??從百強(qiáng)市值排行榜來看，2021年同期市值超過千億元的房企共有16家，但今年一季度千億元市值房企減少至10家，分別為萬科A、新鴻基地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、恒基地產(chǎn)、招商蛇口和碧桂園。

??此前漲勢(shì)較為強(qiáng)勁的部分物管股持續(xù)回落，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)這些去年同期市值超千億元的物管龍頭股已經(jīng)不在千億元之列；而中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)等由于經(jīng)營(yíng)困境在資本市場(chǎng)市值表現(xiàn)亦不佳，市值也跌落千億元之外。

??相反，以保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口為代表的國(guó)企央企卻在逆勢(shì)中保持市值穩(wěn)定或上漲。經(jīng)歷這一輪調(diào)整之后，國(guó)企央企背景的企業(yè)也成為千億元市值房企的主流。此外，以新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)為代表的運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的港資企業(yè)市值也保持相對(duì)穩(wěn)定。民營(yíng)房企則在此輪調(diào)整之后相對(duì)沉寂，目前市值仍然超過千億元的僅有龍湖集團(tuán)一家。

??匯生國(guó)際資本有限公司總裁黃立沖分析表示，當(dāng)前上市民營(yíng)房企有著較大的債務(wù)壓力，或者出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)而致使市值大跌，而央企、國(guó)企理論上受到銀行的支持，而且現(xiàn)在是低價(jià)收購民企土地儲(chǔ)備的時(shí)機(jī)，因此它們的股價(jià)和市值相對(duì)比較堅(jiān)挺。

??值得注意的是，一季度，地產(chǎn)股波動(dòng)較大，千億元市值房企內(nèi)部排位也不斷在變換。尤其是萬科A和保利發(fā)展的榜首之爭(zhēng)。

??多年以來，萬科A股價(jià)表現(xiàn)較好，長(zhǎng)期占據(jù)地產(chǎn)股中“市值第一”的位置，但今年隨著行業(yè)震蕩洗牌，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等央企奮起直追，于3月11日收盤后，保利發(fā)展市值反超萬科A成為兩市市值最高房企。不過好景不長(zhǎng)，截至一季度末，萬科A在多輪上漲之后，再次穩(wěn)居榜首。

??從漲幅來看，一季度漲幅居前的10家企業(yè)分別是中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、蘇州高新、皇庭國(guó)際、濱江集團(tuán)、陽光城、榮安地產(chǎn)、南山控股和美的置業(yè)，其中，中交地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)一季度市值漲幅均超100%，實(shí)現(xiàn)市值翻倍。

??從跌幅來看，一季度跌幅較大的10家企業(yè)分別為龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、融創(chuàng)服務(wù)、合景泰富集團(tuán)、萬業(yè)企業(yè)、西藏城投、廣宇發(fā)展、碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)和雅生活服務(wù)，其中，龍光集團(tuán)成為一季度跌幅最大的房企，環(huán)比跌幅為62.89%。值得注意的是，跌幅TOP10企業(yè)中，物管股占了4家。

??對(duì)于地產(chǎn)股目前的表現(xiàn)，一位長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)的證券行業(yè)研究員認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)股的推升只是投資者在博弈政策帶來的改善，但實(shí)際需求側(cè)的改善影響還沒有顯現(xiàn)，接下來還需關(guān)注政策帶來的實(shí)際影響。

??國(guó)海證券也指出，目前正處于“政策底”向“銷售底”的傳導(dǎo)過程當(dāng)中，建議短期內(nèi)關(guān)注房地產(chǎn)股票的投資機(jī)會(huì)；中期內(nèi)參與博弈大盤的全面反彈；至于地產(chǎn)上游周期性板塊的表現(xiàn)機(jī)會(huì)，本輪可能仍需要等待較長(zhǎng)時(shí)間。

??案例

??中交地產(chǎn)9天收獲8個(gè)漲停板

??4月7日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”，股票代碼000736.SZ）上漲2.28%，截至收盤總市值已達(dá)121.7億元。

??自3月16日以來，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)15連漲，且其中有8個(gè)漲停，累計(jì)漲幅近120%。

??實(shí)際上，在過去的三季度，中交地產(chǎn)憑借強(qiáng)勢(shì)上漲成為百強(qiáng)市值房企中總市值漲幅最高的企業(yè)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出的2022年一季度百強(qiáng)房企市值榜單數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)在去年末總市值僅為44億元，而截至今年一季度末，其總市值已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻倍達(dá)到98億元，季度環(huán)比漲幅為122.68%。

??對(duì)于連續(xù)的漲停，一位接近中交地產(chǎn)的內(nèi)部人士表示“確實(shí)不知是何原因”。

??此前3月28日和3月30日，中交地產(chǎn)都曾發(fā)布股票交易異常波動(dòng)公告。中交地產(chǎn)稱公司信息披露不存在需要更正、補(bǔ)充之處，且公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，未發(fā)現(xiàn)公司近期內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生重大變化。

??4月6日，隨著公司股票再度漲停，中交地產(chǎn)再次發(fā)布股票交易異常波動(dòng)公告，公告內(nèi)容與此前兩次無異。

??而在這之前，中交地產(chǎn)的連續(xù)漲停也受到交易所關(guān)注。4月1日，中交地產(chǎn)收到深交所關(guān)注函，要求核查公司控股股東、實(shí)控人、董事、監(jiān)事、高管員及其直系親屬是否存在買賣公司股票的行為，是否存在涉嫌內(nèi)幕交易的情形，并詳細(xì)說明近期接待機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者調(diào)研的情況，公司未公開的年報(bào)信息是否向除年審會(huì)計(jì)師事務(wù)所以外的第三方提供，是否存在違反信息公平披露的情形。

??隨后，中交地產(chǎn)也回應(yīng)稱，經(jīng)公司自查，不存在違反公平披露的情形。中交地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，未發(fā)現(xiàn)公司近期內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生重大變化。未發(fā)現(xiàn)近期公共傳媒報(bào)道了可能或已經(jīng)對(duì)其股票交易價(jià)格產(chǎn)生較大影響的未公開重大信息。股票異常波動(dòng)期間其控股股東、實(shí)際控制人未買賣公司股票。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，中交地產(chǎn)此次9天8個(gè)漲停背后有3個(gè)因素。

??首先是隨大勢(shì)上漲。從中交地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)來看，3月16日是股價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而這也是3月以來地產(chǎn)股普遍由跌轉(zhuǎn)漲的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。當(dāng)日，金融委會(huì)議明確提出了“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，在政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)預(yù)期向好的情況下，地產(chǎn)股也開啟“漲漲漲”的走勢(shì)。

??其次，從企業(yè)層面講，4月2日，中交集團(tuán)與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司舉行深化戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，希望雙方扎實(shí)推進(jìn)戰(zhàn)略合作，在金融服務(wù)、資產(chǎn)管理、股權(quán)運(yùn)作等領(lǐng)域攜手探索創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)互利共贏。而中交地產(chǎn)作為央企大集團(tuán)的下屬地產(chǎn)上市平臺(tái)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為有較大的資產(chǎn)注入預(yù)期。

??此外，也有部分人士認(rèn)為，中交地產(chǎn)能夠連續(xù)收獲多個(gè)漲停，背后與知名游資炒作相關(guān)。

??中交地產(chǎn)過去一年業(yè)績(jī)并不突出。公司預(yù)計(jì)將于4月15日刊發(fā)2021年度業(yè)績(jī)，但從其2021年三季報(bào)數(shù)據(jù)來看，中交地產(chǎn)前三季度營(yíng)業(yè)收入59.86億元，同比減少25.43%。