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??市場終于等來了萬物云的上市遞表。

??4月1日，港交所網站顯示，萬科旗下物業服務公司萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）正式向港交所遞交上市申請。

??遞表前一天，萬物云董事長兼CEO朱保全在萬科2021年業績發布會上表示，萬科分拆萬物云上市，主要還是覺得這個“兒子”已經成年，需要通過引入境內外機構投資者進一步提高綜合實力。

??事實上，在物業資本市場，最大的焦點非碧桂園服務莫屬。未上市的大型物企之一就是龍湖智創生活，另一家就是萬物云了。而龍湖智創生活早在1月7日完成遞表動作。

??不過，萬物云已經在跟緊上市步伐。從萬物云的招股書中可以看出，其提示了5類財務指標和經營數據，即營業收入、毛利率、利潤、合約負債、流動負債。聯席保薦人陣容強大，包括中信證券、花旗、高盛。

??對比萬物云和碧桂園服務看出，從經營業績、規模上，萬物云暫列第二，但從科技和概念上，萬物云的故事性更強。

??“從實際過程看，看得更遠的企業才能走得更遠，尤其是要跳出資本市場來看經營，不單純以股票價格等來衡量企業的發展情況，真正從服務社會的角度謀劃發展，這類物業企業才會占據更大的市場。”一位資深業內人士表示。

??經營業績、規模暫列第二

??在萬物云遞表后，行業不免會拿其和碧桂園服務對比一番。

??從經營數據看，碧桂園服務略勝一籌。

??截至2021年12月31日，碧桂園服務營業收入為288.43億元，毛利潤約88.64億元，凈利潤為40.33億元。

??根據萬物云招股書顯示，2021年萬物云的收入為237.05億元，毛利潤為40.2億元，凈利潤為17.14億元。

??從規模上看，碧桂園服務實力稍強。

??在規模方面，碧桂園服務在管面積為7.66億平方米，相較2020年底的約3.77億平方米，增幅約102.9%；物業服務合同管理面積約14.38億平方米，相較2020年底的約8.21億平方米，增幅約75.25%。

??值得一提的是，2021年碧桂園服務僅收購藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產就分別斥資約72億元、50億元、33億元，這三家公司為碧桂園服務貢獻了較大的管理面積。

??截至2021年末，萬物云在管項目總數4393個，在管面積7.85億平方米，在管面積同比增長35.9%。合同管理項目總數5553個，合同管理面積10.1億平方米，合同管理面積同比增長38%。

??值得注意的是，萬物云的毛利率水平在物管行業中并未處于有利水平，2019年～2021年，萬物云的毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。

??對比之下，碧桂園服務的毛利率要高一些。2019年～2021年，碧桂園服務毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%。

??萬物云講述升級版故事：科技、商企服務

??萬物云管理層希望向市場傳達不一樣的聲音。“物業是我們最早的初心業務，云是我們期望的未來。”

??此次進入資本市場，朱保全將三大板塊統統打包上市。

??招股書顯示，萬物云根據自身特色劃分出三個業務板塊，分別是社區空間居住消費服務（以下簡稱“社區空間”）、商企和城市空間綜合服務（以下簡稱“商企和城市”）和AIoT及BPaaS解決方案服務（以下簡稱“AIoT及BPaaS”）。

??不同的業務對應了不同的品牌，社區空間涵蓋萬科物業和樸鄰，商企和城市涵蓋萬物梁行和萬物云城，AIoT及BPaaS涵蓋萬睿科技、祥盈企服和第五空間。

??截至2021年末，萬物云總收入為237.05億元，社區空間營收131.61億元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93億元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，占比7.8%。

??“萬物云在管理規模和并購規模低于碧桂園服務的情況下，營收取得了不俗的成績，特別是在商企服務板塊已有領軍之勢，科技平臺服務方面的收入也超出業內預期。從總體上看，萬物云服務項目質地相對更加優質，商企和科技平臺賽道步伐相對穩健有力。”克而瑞物管研究總監湯曉晨表示。

??萬物云的最大客戶方是萬科集團，但來自第三方的管理面積超過行業平均水平。

??數據顯示，2019年~2021年，萬物云來自于第三方收入占總營收的比重約84.6%、81.4%、80.8%，來自萬科集團及其合營企業或聯營企業的的收入占總營收的比重約為15.4%、18.5%、19.2%。

??值得注意的是，萬物云的毛利水平并不高。2019年~2021年，萬物云的毛利分別約為24.68億元、33.65億元、40.2億元，毛利率約為17.7%、18.5%、17%。

??“萬物云以科技為底色的業務架構初步形成，具備上市的基礎。”湯曉晨認為。

??初心與未來待時間考驗

??萬科高層對萬物云寄予厚望。郁亮曾表示萬物云“有望達成千億市值”。

??結合當下市場環境，和萬物云如今17.14億元的凈利潤來計劃，要支撐其千億元市值難度并不小。

??尤其是去年下半年以來，物業板塊估值較高點大幅回調，港股整體股價處于低位，在這種市場環境下萬物云選擇此時赴港上市，外界質疑是否為最佳時機。

??對此，朱保全曾在3月31日公開回應，公司的經營戰略不會以捕捉資本市場窗口為主要考慮因素。

??“輕資產公司需要找到融資之后的投資路徑，這個路徑不只是通過并購買規模和利潤。”朱保全表示。

??鑒于對傳統服務業效率瓶頸的思考，2021年，萬物云提出了“街道戰略”，也就是基于萬物云在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力。

??“我們將圍繞一條街道內服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率服務網絡。”朱保全表示。為了實現這張網，他們需要“建設數字化基礎設施、建設服務者配套公共設施以及購置機械設備與任務調度平臺”，他們把這個服務圈稱為“蝶城”，也起了一個英文名字“Onewo Town”，3~5年后，每一個蝶城預計會形成過億的營收，而這個community shared service會形成更有趣邊際效率。

??據萬物云管理層解釋，通過對傳統服務業效率瓶頸、新生兒下降趨勢以及新冠疫情影響的思考，“遠程與混合”(remote&hybrid)成為萬物云2020-2029十年戰略的關鍵詞。

??“我們將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務網絡，我們將持續積累知識、連接生態，投資構建基于空間的產業互聯。”朱保全公開表示。