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??剛剛接手正榮地產3個項目股權沒多久，美的置業控股有限公司（03990.HK以下簡稱“美的置業”）又跟金科股份做了3筆交易。

??3月13日，美的置業在公告中透露，與金科股份達成了合作項目的股權優化方案。美的置業將柳州、岳陽的項目股權轉讓給金科股份，同時收購了南京項目中金科股份所持的股權，總交易金額約10.9億元。經過這么一番騰挪，該公司提高了高能級城市項目的權益占比，而在投資重心以外的低能級城市項目則得以退出。

??據了解，美的置業自2019年開始對項目布局進行調整，確定了以一二線及強三線城市為主的城市升級戰略，目標是這些城市的占比達到85%以上。現在看來，這一輪的行業波動，正好給了該公司調倉的機會。

??3月14日，美的置業方面對中國房地產報記者表示，公司現階段的收并購目的是保障現有合作項目的正常推進、提高開發效率、盤活項目資源，并進一步提高權益比、優化城市布局。

??與金科做成三筆買賣

??美的置業與金科股份是老交情了，早在2018年8月，這兩家區域深耕型房企就簽署了戰略合作框架協議，約定在信息交流、項目開發合作、新區域拓展、養老地產、產業項目等方面開展合作。項目開發合作推進的很順利，美的置業的2020年年報顯示，該公司與金科股份的合作項目超過16個，僅僅在重慶就有美的金科原上、美的金科郡、金科美的新天宸、金科新城美的黛山道8號等項目，兩家公司在徐州也合作了美的金科君蘭湖山、美的金科云筑項目，其余項目則分布在常德、柳州、常州、岳陽、衡陽、遵義、茂名、合肥、南京等地。

??這一次，兩家公司根據各自的戰略需求進行了3個項目的股權調整。美的置業向金科股份收購南京科宸房地產開發有限公司53%股權及南京山河宸園企業管理有限公司50%股權，收購代價為9.07億元，其中收購價合共8.32億元，轉讓貸款本金0.76億元。據了解，標的公司的主要資產是一塊位于南京市江寧區、總建筑面積約20.31萬平方米的住宅用地，預期將于2023年6月30日前后竣工。根據美的置業的年報資料，這個項目名為南京山河宸園，交易前，該公司持有37%的權益。

??在收購南京項目股權的同時，美的置業賣出了所持的柳州、岳陽合作項目股權，金科股份則成為了接盤方。包括出售柳州同鑫房地產開發有限公司34%股權及相關股東貸款，總代價為1億元，以及出售岳陽縣鼎岳房地產開發有限公司約50.1%股權及相關股東貸款，總代價約8414.82萬元。這兩筆交易，美的置業預計將錄得44.49萬元的虧損。

??柳州及岳陽項目都在建，前者有1.45萬平方米建筑面積已開發為住宅單位，剩余總建筑面積約7.96萬平方米仍在建設中，已售出約3.55萬平方米的住宅單位。后者目前也已賣出約9.87萬平方米的住宅單位。

??在達成這次的交易前，美的置業與金科股份已經有過類似的互動。今年2月份，美的置業剛買下了金科股份手中的重慶美的金科郡項目50%股權。

??土地儲備調倉

??聚焦深耕高能級城市

??分析這幾個月來美的置業幾次收并購的城市分布，不難發現，該公司正在將資源集中向更為看好的高能級城市。此前，該公司已從正榮地產手里收購長沙、天津、無錫等地的項目股權，收購花樣年佛山項目的股權，以及從雅居樂手里增持武漢項目股權。這次追加南京的投資，退出柳州及岳陽項目就更為明顯了。

??前幾年，為了實現較大幅度的規模增長，美的置業曾進入不少三四線城市。但到了2019年，該公司便對低能級城市的市場持謹慎看法了。美的置業的管理層曾透露，自2019年起該公司便主動控制縮減低能級城市的投入，堅定回歸高能級城市，新增的項目基本上以一線、二線和強三線城市為主，同時在原來已經形成優勢的一些城市進行深耕，基本不進入新的四線城市。

??按城市等級劃分，2020年該公司的合約銷售額中有73%來自二線及以上城市。按經濟區域劃分，長三角及珠三角合計占比達65%。6個區域公司的合約銷售額破百億元，其中有10個深耕城市合計銷售貢獻占比約一半。

??2021年上半年，美的置業實現合約銷售額約826億元，同比增長71%。該公司管理層在業績會上表示，銷售額的大幅增長，源于重點深耕的三個區域錄得了較好表現，浙閩區域、滬蘇區域及珠三角區域分別實現174%、60%、96%的增長。從銷售規模來看，一二線城市的占比已經提升提到了78%，重點區域占了70%。

??根據美的置業向投資者透露的信息，就開盤的去化率而言，深耕城市比普通城市的去化率要高出40%，其利潤也比普通城市高出了50%以上。

??因此，“我們還是想進一步聚焦重點區域，持續增厚高量級的城市布局。”美的置業董事會主席郝恒樂表示，希望公司能達到一線、二線、強三線的市場布局占比85%以上的目標。

??參考這個目標，2021年上半年，美的置業在19個城市新增了440萬平方米的土儲，強三線及以上城市的占比為87%，滬蘇、浙閩、珠三角等重點區域的占比65%。

??金融機構為美的置業通過收并購進行土儲調倉打開了方便之門。3月3日，美的置業與招商銀行在順德簽署了《并購融資戰略合作協議》，招商銀行計劃授予該公司地產并購專項融資額度60億元，專用于其業務并購，業務品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產證券化以及基于并購相關業務需求創新的各類融資產品。

??不過，這筆并購資金目前還未動用，美的置業有關人士表示，公司與金科股份的交易未使用并購貸，相關的方案還在商討中。