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??規(guī)模房企2021年的銷售“成績單”沒有出現(xiàn)奇跡。

??1月4日，記者從機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年全年，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額11.08萬億元，同比下降3.5%；全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0%；權益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0%。

??房地產業(yè)上一次出現(xiàn)明顯下行走勢，還要回溯到2008年。彼時，受國民經濟整體運行狀況、國家宏觀經濟政策及國際金融環(huán)境變化的影響，中國各城市房地產交易量普遍下降40%左右，整體走勢低迷。

??中國房地產市場發(fā)展幾十年來，周期性發(fā)展是很重要的特征。當政策收緊時，房企業(yè)績下行；當政策放寬時，房企又迎來“春天”，以此循環(huán)往復。

??曾在房企任職高管的楊明（化名）告訴記者，過去很多年，房地產調控政策的出臺一般是以抑制市場過冷或過熱及其可能產生的金融風險作為出發(fā)點的，因此行業(yè)呈現(xiàn)出“發(fā)展、回落、再發(fā)展”的周期性規(guī)律。但過去一年，房地產的政策論調不能再以這種“周期論”來看。在房住不炒的定性前提下，房地產的發(fā)展更多的是強調民生屬性的回歸。未來，房企不能再有僥幸心理，以舊的邏輯理解新的形勢。

??“2021年應該是房地產行業(yè)的分水嶺，與之前的周期性發(fā)展模式相比，市場化的因素對行業(yè)的影響降低了很多，政策因素加大了不少。”一位民營房企副總裁對記者表示，政府對于房地產的管控力度使得行業(yè)周期論出現(xiàn)紊亂和不調，民營企業(yè)的信心也因此受到很大的打擊，行業(yè)整體形勢不容樂觀。

??周期性發(fā)展邏輯變了

??過去幾十年間，中國的房地產市場經歷了數(shù)個持續(xù)時長3至4年的完整周期。

??到2021年，新的周期拐點似乎已經顯現(xiàn)。盡管全年全口徑千億房企達到43家，與2020年持平，但規(guī)模房企2021年整體的銷售目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

??縱覽2021年行業(yè)的銷售表現(xiàn)，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉直下，且同比銷售跌幅持續(xù)擴大，從7月份的下降7%，一路走闊至11月的39.3%。

??“我們往年都是逐月上行，上半年特別是一季度相對壓力大一點，市場差一點，到了二季度之后，市場開始回穩(wěn)回升，到了下半年還會創(chuàng)一個小新高，”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱復盤2021年銷售時表示，但是2021年看到的整體情況是一路下行的。

??銷售業(yè)績下滑帶來的影響之一便是房企開始向內降低成本、增加效益。

??一位曾在頭部房企任職的人士告訴記者，其所在的西南區(qū)域一個項目100多員工，在2021年12月優(yōu)化掉將近一半，他也在優(yōu)化名單之中。“原來3000多人的華中區(qū)域，目前已經優(yōu)化剩下2000多人，最終的目標是大約1800人。”該房企的另一位員工告訴記者。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年內300余名房企高管發(fā)生職位變動，龍頭房企、央企國企也在所難免。而更多的是拿著N+1補償?shù)钠胀ǖ禺a員工。

??銷售下滑只是2021年房企下滑表現(xiàn)的其中一面。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。

??2021年，房企融資最明顯的降溫發(fā)生在三季度，受部分企業(yè)違約事件的影響，房企融資總量下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度，房企融資降到低谷，融資總量僅1767億元，同比減少55%。

??融資不暢疊加政策因素也使房企的拿地力度減小。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP一百房企拿地總額25377億元，同比下降21.5%。TOP一百房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為45.1%，與去年同期相比下降8.9個百分點。

??上述民營房企副總裁認為，從市場的發(fā)展規(guī)律看，房地產行業(yè)已然進入了深耕和細作的階段，競爭力度進一步加大。最讓其無法承受的是，資金和土地獲取渠道出現(xiàn)了根本性變化，行業(yè)自有資金利潤率下降很多，與之相應的，公司虧損的項目也越來越多。

??他認為，對一部分企業(yè)來說，當前的政策形勢對未來市場影響巨大，大部分民企在去化完現(xiàn)有土地存量后，后續(xù)發(fā)展乏力。退出市場或專做某一細分市場或許是這類房企的可行之路。

??房企等待市場修復

??在經過一年的“洗禮”后，2021年12月下旬，《經濟日報》刊文稱，房地產支柱產業(yè)的地位沒有變，這一論調又給了市場以充足的信心。

??該文章認為，房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。具體表現(xiàn)為，一是住房剛性需求。當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求；二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

??監(jiān)管層并沒有對房地產業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見。2021年9月以來，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預售資金監(jiān)管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手調整。

??上述房企前高管認為，“房地產的支柱產業(yè)基本面不會變，關鍵在于監(jiān)管層如何在回歸民生和產業(yè)發(fā)展兩者之間尋找定量的平衡，以求房地產業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。”

??作為一個資金密集型行業(yè)，目前，房地產業(yè)包含的金融風險依舊是不容忽視的。

??同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從80多家內房股海外債到期余額來看，2021年-2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來5年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年為償還壓力最大年份。

??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2014年～2019年，房企的違約債券余額占比長期處于低位（4%以下），2020年房地產違約債券余額占全市場比重提升至8%。進入2021年后，房企違約情況進一步加劇，全年違約債券余額約達735億元。

??此前，旭輝董事局主席林中發(fā)文表示，房地產政策的導向從來沒變，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，堅決降杠桿。近期政策變化僅是微調，防止過急過快，造成系統(tǒng)性風險。如果2022年3月份觸底，6月份恢復常態(tài)，已是較樂觀的情況。

??不過，上述房企副總裁告訴記者，市場修復期可能在12個月以上。盡管如此，政策層面也不會再讓市場恢復到太熱的程度，而且過去的市場周期邏輯失靈的可能性較大。但整個房地產市場的容量猶在，在這輪調整中仍能安全健康發(fā)展的有競爭力的企業(yè)，仍有發(fā)展機會。