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??“負面、BB、B-”，三大國際評級機構輪番上陣，大規模下調房企評級。

??“增持、配股、回購”，各大房企積極應對，采取各種措施自救。

??11月，籠罩在“陰霾”中的房地產行業，展開了一場沒有硝煙的狙擊戰。好消息是，10日以來滬深兩市沉寂多時的地產股終于迎來集體上揚，內房股也紛紛上漲。一批此前大幅下跌的房地產債券，漲幅均超過兩位數，不少地產債甚至出現了臨停潮的現象。

??這背后是源于市場上有關房企融資或將適度寬松的利好傳聞預期。

??11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園等房企表示有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。這無疑傳遞出房企境內發債融資松動的信號。

??除消息層面外，高盛、貝萊德等外資機構近期正在大舉買入中國房企發行的高收益美元債券。談及個別房企風險事件引發的連鎖反應時，高盛團隊成員認為，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。

??實際上，自9月24日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會以來，政策微調的朦朧預期就開始出現，之后各級監管部門和行業協會召開了3次房企座談會，這些動作都被市場解讀為利好。

??暫時的暖意，并不意味著危機的解除。

??“償債兌付壓力、美元債暴跌以及違約事件都影響著整個房地產行業的信用環境。在面臨政策、評級機構包括做空機構施壓的情況下，房地產行業在短時間內信用資質大概率將呈現分而化之的狀態。上述這些動作釋放出的利好消息，是可以成為房企的信心之源。但房地產信用的修復，很難在短期內實現。”多位房地產市場人士在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??暴雷預警，集體遭遇評級下調

??在部分房企暴雷的風險預警拉響后，惠譽、穆迪、標普先后對中資房企展開一撥兒密集的評級下調。

??11月9日，標普將世茂集團評級從“BBB-”投資級調整至“BB+”，展望“負面”，并將其高級無抵押票據的長期發行評級由“BB+”下調至“BB”。

??11月8日，標普稱應祥生控股要求，已撤銷其“B-”長期發行人信用評級，撤銷其未償高級無抵押票據的發行評級“CCC+”。撤銷評級前的11月2日，標普剛將祥生控股的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，展望“負面”，將其美元票據的的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。

??11月4日，標普將德信中國評級展望從“穩定”調整為“負面”。同時，標普確認了公司長期發行人信用評級為“B”，高級無抵押債券的長期評級為“B-”。

??11月3日，因經營面臨挑戰，標普對大唐集團控股的評級展望調整至“負面”，確認其長期發行人信用評級為“B”。

??從這一輪評級調整可以看出，標普基本為下調主體或相關債券信用評級，部分房企盡管評級暫時不變，但也遭到了評級展望的下調。其中少數房企同時遭到了主體信用評級、債券信用評級和評級展望的下調。主要是基于當前中國房地產行業艱難的營商情況，標普下調了多家房企的評級和展望。境內外債券市場的波動性、融資環境受限、現金回款率放緩、到期債務壓頂和現金流緊張等都是標普憂慮的。

??據記者不完全統計，近兩個月以來，包括中國恒大、新力控股、花樣年控股、建業地產、榮盛發展、陽光城、綠地控股、中梁控股、佳兆業、當代置業、佳源國際、三盛控股等多家房企的評級或展望均被下調。

??北京某券商分析師表示，對房地產行業悲觀情緒的過度發酵是下調評級的主要問題。受整體趨勢拖累，部分發展良好的房企也慘遭誤傷。評級通常被看成是房企的“征信”，被動降級所帶來的負面影響巨大，這意味著部分房企的再融資將“舉步維艱”。估值9%以上的房企，債券市場再融資難度較高，未來可能面臨較大壓力。

??“綜合對中國房地產市場短期發展仍將趨緊的預判，不少房企受到了境外評級機構就公司未來展望及評級的向下調整，當然也不排除存在下調過程中評級機構對個別企業情況了解不充分的可能性。”個別被下調評級的房企接受中國房地產報記者采訪時表示，盡管面臨行業諸多變化，未來我們仍將采取穩健策略，通過“促回款、控負債、強盈利”來保持企業流動性的健康度，適當時機會通過增持、回購等方式給投資人、客戶一個更正面、穩定的評估。

??大股東出手“護盤”，提振市場信心

??地產行業的冷冽讓房企大股東們紛紛自掏腰包“砸錢”自救。

??11月9日，旭輝控股發布公告稱，將以供股的方式發行最多約4.18億股新股，募集約16.73億港元，所募款項將用于資金儲備。

??在這里，旭輝控股大股東林氏家族承諾“全額兜底”，將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。

??旭輝控股CFO楊欣表示，本次供股會讓旭輝的資本金得以增厚。今年以來，旭輝大股東已投入超過8.47億港元，增持近1.5億股，其高管及獨立非執行董事亦多次增持。此外，旭輝近期一直在二級市場持續回購債券，通過積極主動的債務管理，應對市場波動。

??據記者了解，10月7日至11月3日，旭輝控股在公開市場回購了本金總額為7530萬美元的票據。

??上周陷入流動性緊缺傳言中的世茂也開始了“護盤”行動。公開信息顯示，世茂集團董事局主席許榮茂于11月5日、11月9日先后兩次斥資約16.23億港元分別增持1.15億股和100萬股。增持完成后，許榮茂持股比例達到66.28%。5日，世茂還在公開市場回購部分2022年7月到期的4.75%美元優先票據，合計150萬美元。

??IPG中國（區）首席經濟學家柏文喜認為，在多家頭部房企債券違約的情況下，大股東增持、回購都意在提振市場信心，這些行為能對上市公司股價形成一定支撐。在這個關口買入自家股票，也在一定程度上向市場表明公司的基本面預期較為樂觀。這兩天地產股強勢上漲，業內公認是房企融資傳來利好消息所致。

??11月11日，正榮地產發布公告，稱公司進一步回購本金額為100萬美元的2022年票據II，占已發行2022年票據II本金總額的0.33%；另已進一步回購本金額為355萬美元的2022年票據III，占已發行2022年票據III本金總額的1.61%。

??與此同時，正榮地產還獲控股股東增持，歐宗榮的全資子公司RoYueLimited于2021年11月5日-11月8日在公開市場以平均每股約3.61港元合計增持280.1萬股，耗資約1010.38萬港元。

??11月7日，新城控股發布公告稱，計劃由新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。該次贖回的資金來源為其自有資金。11月8日晚間，建業地產公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優先票據。

??在此之前，中國金茂、中梁控股、融信中國、雅居樂、弘陽地產、中國奧園等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，或增持股票等行動向市場釋放積極信號。

??易居企業集團CEO丁祖昱表示，一方面，房企通過回購可以進行債務置換，緩解短期內的債務到期壓力。另一方面也在于提振和重塑市場信心，意在維穩。

??銀河證券表示，目前行業整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業信用格局重構，集中度進一步提升，利好經營穩健、融資成本低、杠桿結構健康的頭部房企。