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??8.8億元發債，28.3億元拿地，35.76億元賣項目，這幾個數字讓鮮有露面的上實城開成了10月房地產市場的焦點。

??10月20日，上海實業城市開發集團有限公司（簡稱：上實城開）公告，其非全資附屬公司上海城開（集團）有限公司（簡稱：上海城開）與上海徐匯資本投資有限公司（簡稱：徐匯資本）簽訂股權轉讓協議，以35.76億元的代價轉讓上海寰宇城市投資發展有限公司（簡稱：上海寰宇）60%股權。

??上海寰宇為濱江城開中心的擁有人兼開發商，上實城開的這一紙公告將歷時六年建設的濱江城開中心轉到了徐匯資本手里。在出售事項完成后，上實城開不再擁有上海寰宇任何權益，上海寰宇的財務業績也不再并入上實城開。

??對于這次出售，上實城開講得很清楚，就是濱江城開中心項目的開發周期長，需要巨額投資，項目現時的投資回收期比預期長。因此，為降低負債率，增加現金儲備，上實城開決定轉讓上海寰宇全部股權。

??市場人士分析認為，上實城開出售濱江城開中心項目一方面是對旗下資產進行盤整和優化，另一方面是回籠資金緊急“補血”，提升現金流，減少利潤虧損。

??公開數據顯示，上實城開的現金流并不十分充足，這筆收益稱得上是“及時雨”。截至2021年6月30日，上實城開手握現金為90.39億港元，較去年末下降5.66%;總貸款約為209.87億港元，較去年底增加約15.44%。同期歸母凈利潤5402.9萬港元，同比下降64.23%。

??中國房地產報記者就相關采訪聯系上實城開，截至發稿前，上海辦公室電話一直無人接聽，香港辦公室就記者發出的采訪提綱未做任何回復。

??按照公告，出售濱江城開中心后，上實城開預期所得款項凈額約為28.1億元，將用作償還公司現有貸款及結付日常營運及資本開支。

??頻繁變現維持現金流

??通過變現項目公司的股權改良資金狀況，上實城開并不是第一次。

??就在去年底，上實城開剛剛完成一筆項目轉讓。將湖南淺水灣湘雅溫泉花園有限公司67%股權售予恒大，除稅前收益約5.66億元。

??此前上實城開就有過多次出售動作。包括19億元出售上海城開中心項目40%股權予中庚地產，11億元出售天津項目40%股權予遠洋，退出徐家匯中心項目，并以此置換4宗位于上海濱江，臨近上海世博中心的土地。

??上海某房地產咨詢機構相關人士表示，2010年收購中新地產后，上實城開就開始了一系列重組和資產剝離動作，可以理解成消化在收購前開始運作的虧損項目。從上實城開出售的這些項目來看，都是會積壓幾年甚至還要占用大量資金的項目，這對于上實城開這類營收不到百億規模的公司來說，的確具有較大的開發壓力和操作難度。

??資料顯示，此次交易的核心資產—濱江城開中心，位于上海徐匯濱江板塊的核心商務地帶，占地面積約7.7萬平方米，地上建筑面積28.46萬平方米。該項目從2015年動工至今，已有六年之久。原本這座總體量約50萬平方米的大型城市綜合體預計2017年實現結構封頂，但直至此時被出售濱江城開中心一期才竣工并投入運作。

??另據上實城開2021年中報披露，濱江城開中心預期在2020年-2023年分期落成。項目可售面積32.46萬平方米，在建面積29.08萬平方米，實際可售面積將達到61.54萬平方米，但項目一直沒有銷售，且后期再無待開發土地。

??按照上實城開預期，濱江城開中心項目對公司負債率影響較大，短期內很難有業績貢獻。那么徐匯資本作為徐匯區國有資本投資平臺，于今年9月24日正式揭牌開業，又將如何運作該項目呢？記者通過各種渠道未能聯系到徐匯資本。

??“有一部分原因算是無奈退出，濱江城開中心開發了六年才落成一期，也是因為上實城開‘吃不下’且極易導致賬面資金不夠寬裕。當初用徐家匯中心項目置換，是考慮到這個項目開發難度較小，可供出售，能實現資金較快回籠。但目前來看相對的去化速度及市場壓力比較大，上實城開不想把戰線拉長。”據接近上實集團的相關人士透露。

??不論是這次賣項目還是過往的幾次出售，上實城開的說辭幾乎如出一轍。大概的意思就是出售股份變現有助優化上實城開旗下投資性物業的戰略布局，提升現金狀況，騰出資金加快開發現有項目及可用作收購將來發現的任何新項目。

??顯然，在即將步入的2021年年末，上實城開選擇將濱江城開中心從財務報表中剝離，為的就是緩解現金流壓力，改善整體財務表現。

??“錢緊地慌”的承壓

??種種跡象表明，上實城開“缺錢”了。

??在上海第二批土地集中出讓中，上實城開收獲兩幅居住用地，分別位于青浦區、自貿區臨港新片區，總耗資約28.3億元。

??實際上，在房企們各顯神通擠入上海灘的畫面中，鮮有上實城開露面的鏡頭，特別是人聲鼎沸的土拍現場。

??但自2020年以來，上實城開參與了很多城市舊改和土地競拍，先后以46.28億元、4.29億元拿下上海桂林路航天項目和上海新虹街道商業用地。

??此外還以26.6億元，溢價18%競得天津河東工業大學3號地塊；以13.29億元收獲了武漢陽邏香開長龍住宅地塊；15.25億元中標西安浐灞宅地等。

??上實城開方面表示，中標上述地塊可以大大充實集團的土地儲備，待項目落成后將為集團提供進一步收入來源。

??據記者不完全統計，上實城開及其聯合體需要支付的總土地款在150億元左右。就目前上實城開的資金狀況，承壓是難免的。

??市場也有另一層解讀認為，上實城開雖背靠上海國資委，卻一直靠出售資產維持現金流，土地儲備日益縮減。在錯失最佳擴張時機的那幾年后，也暴露了上實城開的“地荒”處境。

??據中國房地產報記者查閱年報數據顯示，截至2021年6月30日，上實城開土地儲備共27個項目，分布在上海、北京、天津、西安、重慶、武漢等11個城市。其中大部分為建成和處于建設期中，未來可售規劃建筑面積414萬平方米。

??“錢緊”是上實城開可以看到的，但“地荒”也擺在了明處。從歷年財報數據可以看出，上實城開土儲呈下滑之勢。最高時期的2011年擁有的土儲超1700萬平方米，2012年末可售建筑面積約899.9萬平方米，到了2019年和2020年可售規劃建筑面積已下降到378萬平方米和357.5萬平方米。

??4月30日，在上實城開召開的2021年度工作推進會上，總裁唐鈞對2021年的工作進行了再部署，要求進一步明晰投拓戰略，進一步提升財稅管理水平，確保全面完成2021年的目標任務。在上實城開的2021年中報中也提出要全力增加住宅等土地儲備。

??長三角某房企高管表示，在“狼多肉少”的上海土地市場，上實城開沿用抱團方式獲取項目，也是為其“地荒”及時輸血。現在開發商能放心拿地的地方越來越少，利潤薄沒關系，但“錢緊”升級后，貸款、發債都很苛刻，無論哪個渠道，開發商融資都面臨巨大的挑戰。

??除了啃“老本”外，上實城開在10月15日完成發行2021年度第一期為期3年的中期票據，本金總額為人民幣8.8億元，票面利率為3.48%。截至2021年6月30日，上實城開短期有息負債約52.5億港元，資產負債率為64.27%，較去年末上漲2.11個百分點。

??除此之外，上實城開和母公司“上實系”以及上實發展的同業競爭和資源分配問題，一直被資本市場質疑。10月27日，上實城開收盤價為每股0.65港元，總市值31.24億港元，幾近仙股之列。上實城開市值被低估的原因，有業內分析，A、H股上市公司間的同業競爭及兩家公司的整合遇阻，對其影響很大。

??上實集團對旗下地產平臺的整合拖了近十年，至今沒得到徹底解決。相反“上實系”同業競爭導致雙方發展相對緩慢。2011年-2020年財報顯示，上實發展與上實城開營收都未破百億元，上實發展2020年全年合約銷售額僅50億元，上實城開的銷售額為76.08億元。2021年上半年，上實城開銷售額為48.66億元。

??上實城開與上實發展的業務整合以及由此帶來的財務改善耗時比預想延后了很多年，相比之下，上實城開的收入和土儲結構更廣，未來上實城開如何定位，或直接影響到“上實系”地產業務的整合。最終，誰會留下，仍是個謎。