公司 2021-09-22 08:35:23 來源：丁祖昱評樓市
??“三條紅線”提出至今已有一年，2020年8月“三條紅線”的消息，與房企2020年中期業(yè)績的發(fā)布幾乎同步，業(yè)績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關于“三道紅線”的問題并給予詳細的解答。
??在當時，不少房企大佬表示，高杠桿時代將從此逐漸走進歷史，穩(wěn)健增長將成為大多數企業(yè)未來發(fā)展的關鍵詞。
??一年過去了，受金融監(jiān)管力度持續(xù)收緊影響，房企投資出現大規(guī)模下滑，償債壓力加大，對于各大房企來說，如何做好現金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報披露季后，我們篩選了60家典型樣本房企，發(fā)現“三條紅線”下，大多數企業(yè)都加大了銷售回款的力度，行業(yè)融資依賴度正逐步降低。
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??上半年融資性現金流首次為凈流出
??在我們通過對60家典型樣本房企歷年現金流情況來看，2017年是整個行業(yè)的主要轉折點，2017年融資性現金流凈額達到峰值8053億元，同比增長128%，同時經營性現金流凈流入35億元。
??2017年，受房地產行業(yè)收并購加劇影響，投資性現金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元，此時房地產行業(yè)主要依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。
??2017年后，隨著整體融資環(huán)境的不斷收緊，融資性現金流凈額規(guī)模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。
??截止至2021年上半年，60家典型樣本房企融資性現金流凈額首次為負，凈流出達657億元，具體來看，主要是在“三條紅線”政策出臺后，房企進一步加大了債務償還力度。
??值得注意的是，自“三條紅線”發(fā)布至今，越來越多的房企開始重視回款、控制投資。CRIC數據顯示，2020年經營性現金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過了融資性現金流凈額。
??截止至2021年上半年，經營性現金流凈額為凈流入1090億元，上年同期為凈流出503億元，預計全年經營性現金流或將進一步增加。
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??過半企業(yè)加強銷售回款
??從2021年上半年60家房企的經營性現金流來看，大多數企業(yè)都加大了銷售回款的力度，有35家房企（占比約58%）的經營性現金流凈額同比發(fā)生了增長且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業(yè)，分別同比增加了265、245、176億元。
??有20家房企（占比約34%）的經營性現金流為凈流出狀態(tài)，其中保利發(fā)展為凈流出248億元，為經營性現金流凈流出最多的房企。有30%房企的經營性現金流表現不及去年同期，如萬科、禹洲、建業(yè)等等。
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??積極還債型房企擴容至35%
??我們將經營性與投資性現金流凈額的總和作為房企日常經營的現金流，并將其與融資性現金流凈額進行比較后發(fā)現，一共有四類。
??第一類房企經營+投資性現金流凈額大于0，且融資性現金流凈額大于0，這類房企持有相比以往更多現金，歸類為財務改善型。
??第二類房企經營+投資性現金流凈額大于0，但融資性現金流凈額小于0，這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，預計在三條紅線等新規(guī)下，積極還債型房企的數量占比在未來仍有望繼續(xù)擴容。
??第三類房企經營+投資性現金流凈額小于0，但融資性現金流凈額大于0，仍為融資驅動型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅動型，占較大比重。未來這類房企更應注意不要超融、過融，或在維持現有債務規(guī)模的基礎上，加快銷售回款，注意現金流的健康。
??此外第四類房企，經營+投資性現金流凈額，及融資性現金流凈額均小于0，在當前環(huán)境下為風險警惕型，2021年上半年該類型房企占比達18%，這類企業(yè)未來應注意自身投拓力度及財務健康。
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??下半年仍要關注銷售回款
??具體來看，融資驅動型房企，其中29%的房企過去四年歷年經營及投資性現金流凈額總和均為凈流出，這表示仍有部分房企的經營策略未有發(fā)生明顯變化，依然采用融資推動規(guī)模的方式進行拓張。
??需要警惕的是，2021年上半年的融資驅動型房企中，有58%的企業(yè)其融資性現金流無法完全覆蓋經營及投資性現金流支出。下半年，這類企業(yè)應更加重視銷售回款，做好現金流管理，以減輕企業(yè)的財務壓力。
??“三條紅線”下，房企有息負債規(guī)模增長受限甚至出現減少，行業(yè)融資依賴度將逐步降低，未來房企將更加重視周轉效率，提高對銷售回款的重視程度，將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。同時，對于地塊的選擇，要對現金流回正周期和相關利潤率提出更嚴格的要求。
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業(yè)合理融資需求，保持房地產融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元！鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態(tài)勢有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發(fā)展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
