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??自6月末首批集中拍地收官后，7月整月22城集中土拍集體缺席，8月多個城市第二輪集中供地發(fā)布公告稱土拍延期和土地出讓規(guī)則調(diào)整。截止目前僅有長春、廈門和無錫完成了第二輪集中供地，其余城仍在調(diào)整和觀望。

??各地土地側(cè)調(diào)控頻發(fā)的背后，首先是行業(yè)上層調(diào)控的進(jìn)一步收緊。自7月以來，中央多次表態(tài)要求各地落實“三穩(wěn)”目標(biāo)， 7月22日住建部更是直接表態(tài)將對調(diào)控工作不力、房價過快上漲的城市進(jìn)行問責(zé)，同時在7月29日對銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市進(jìn)行約談，要求這些城市切實扛起城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測監(jiān)管。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開啟了由中央調(diào)控作為主導(dǎo)的新局面。

??從土地市場方面來看，由于大部分城市此輪市場熱度上升主要由地市拉動，且部分重點城市首輪集中供地?zé)岫炔唤捣瓷?，其中市場熱度比較高的無錫、廈門等城市地房比更是超80%，在進(jìn)一步推高地價和房企成本的同時，也不利于房價水平的穩(wěn)定。在此背景下，土地市場成為各城市跟進(jìn)調(diào)控的主要方向。

??隨著集中供地土拍規(guī)則的再次調(diào)整，企業(yè)拿地從“拼資金”到“拼策略”、“拼品質(zhì)”、“拼運氣”，對各大開發(fā)商來說，即是機遇也是挑戰(zhàn)。

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??二輪雙集中加強“實際地價”控制

??土拍調(diào)控政策早在2016年市場快速上行、地王不斷之時就頻頻出臺，諸如熔斷、搖號、一次性競價等競拍方式已經(jīng)在大部分城市實行，隨著雙集中供地落實，對土地市場調(diào)控也進(jìn)入了新階段。

??從目前集中供地城市的土地政策調(diào)整來看，調(diào)控側(cè)重點主要向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，結(jié)合首輪以及二輪部分城市對競價方式調(diào)整來看，我們認(rèn)為，主要有三大趨勢：

??第一，房價、地價“雙限”

??部分城市對房價、地價進(jìn)行了“雙限”，除了參與集中供地的深圳、杭州、廈門、福州等城市以外，22城以外還有麗水、衢州、金華等相對較熱的三四線城市跟進(jìn)，對市區(qū)、或部分區(qū)域出讓地塊實行“雙限”。

??“雙限”的政策使得地塊在掛牌階段，利潤空間已基本鎖定。考慮到集中供地的密集性，對房企的測算能力、反應(yīng)能力以及戰(zhàn)略部署前瞻性提出了更高要求。甚至部分對利潤率要求高的房企在這一階段就可以直接進(jìn)行項目篩選，快速決定是否參拍。

??第二，“搖號、抽簽”方式或成常態(tài)

??從第一輪集中供地的表現(xiàn)來看，由于22城均是熱點城市，部分地塊吸引了眾多房企積極參拍，最終導(dǎo)致達(dá)到最高限價。除了蘇州采取一次性競價的方式以外，福州、濟南、天津、無錫等城市均采用搖號的方式?jīng)Q定競得人，從二輪政策調(diào)整趨勢看，搖號的范圍在不斷擴大，“拼運氣”也成為了當(dāng)前土拍市場的一大特點。

??第三，更多地采用“競品質(zhì)”的方式

??未來部分城市將從“限價+競XX”的競拍方式中，更多地采用“競品質(zhì)”的方式。如杭州二輪供地的競拍方式除將“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”外，還在十區(qū)各推出一宗地塊作為“競品質(zhì)”試點，并要求現(xiàn)房銷售。

??此外，部分城市在二輪集中供地中出現(xiàn)保證金比例上調(diào)。如蘇州而二輪供地中，僅8宗地塊保證金比例為30%，其余地塊保證金比例均在50%及以上。提高門檻的同時也進(jìn)一步強調(diào)了企業(yè)對于資金最大效益的使用。

??我們認(rèn)為，在這三大趨勢下，未來熱點城市的地價走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩(wěn)走勢。地價穩(wěn)定下，購房群體預(yù)期也會有一定的降低，進(jìn)而會傳導(dǎo)至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價走勢。

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??強調(diào)投融營一體化是破局之道

??在土拍市場的投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，對于房企整體而言，除了重新審視投資策略外，整體運營邏輯、管理節(jié)點、組織打造均需要進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化與匹配。

??尤其是在組織結(jié)構(gòu)和組織能力上，我們認(rèn)為強調(diào)一線賦能、加強產(chǎn)品工作、實現(xiàn)投融營一體化、打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈至關(guān)重要。

??首先，未來城市市場分化、調(diào)控顆粒度變細(xì)是趨勢。因城施策下，不同城市的土拍規(guī)則可能也會天差地別。因此，只有加強對市場一線的賦能，才能更加及時、敏銳地了解當(dāng)?shù)卣鎸嵉氖袌銮闆r和未來市場預(yù)期，并作出快速的反應(yīng)。

??其次，二輪集中供地部分城市增加競拍保證金將直接導(dǎo)致企業(yè)面臨土拍保證金集中支付、土地款集中支付的現(xiàn)象，資金潮汐現(xiàn)象更為顯著。因此需要房企加強財務(wù)現(xiàn)金流的管控能力，加強對融資和銷售回款的管理，以盡可能滿足投資的拿地需求。

??這也對房企的運營能力提出了更高的要求，尤其是財務(wù)、融資、投資、運營四個部門之間跨部門的協(xié)作能力急需加強，尤其是土地集中出讓，也意味著項目集中上市。從投資-施工-銷售的環(huán)節(jié)中，營銷能力的高低也影響企業(yè)投資的“上限”。

??再者，在土拍新規(guī)中，杭州出現(xiàn)了“競品質(zhì)”的試點地塊，以往北京等熱點城市也有帶方案招標(biāo)的出讓方式。結(jié)合近期二輪土拍的趨勢看，未來企業(yè)拿地，產(chǎn)品力將成為決勝的關(guān)鍵因素之一。因此，未來也需要將產(chǎn)品決策工作前置，增加投決會階段產(chǎn)品部門的話語權(quán)。

??最后回到投資層面，由于多個城市土拍規(guī)則調(diào)整、延期，7-8月份核心城市幾乎沒有含宅地塊出讓，許多房企的納儲需求被壓抑，可能會在核心城市第二輪土拍中集中釋放，引發(fā)較為激烈的競拍情緒。因此對于大部分房企來說，投資策略上仍以穩(wěn)為主。

??我們認(rèn)為，未來房企需要通過均衡布局，在三四線城市尋求地價合理、溢價空間較強的項目，與此同時在公開市場以外尋求一些低成本的土地項目，也是平衡拿地金額和銷售金額的方式。

??而對于有強烈納儲需求、且雙限和搖號并行的城市，在現(xiàn)金流足以支撐的情況下，房企可適度參與土拍和搖號。因為對于任何房企來說，此類城市的項目利潤空間都已經(jīng)基本鎖定，且限房價大概率會帶來新盤與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象，未來新盤入市時銷售難度較低，能夠作為流量盤企業(yè)帶來一定的現(xiàn)金流。不過這樣的項目利潤空間小，想大幅盈利基本不可能，控成本能力差的房企更需要謹(jǐn)慎考慮。

??整體而言，在當(dāng)前的調(diào)控環(huán)境下，熱點城市面臨門檻高、利潤低的痛點，而大部分三四線城市逐漸陷入銷售困境，從行業(yè)整體發(fā)展階段來看，未來這樣的狀態(tài)將持續(xù)較長時間，房企不得不學(xué)會成為“長期主義者”。

??在集中供地之下，更多比拼的是集團(tuán)、區(qū)域的授權(quán)和支持能力，房企需要改變的不僅是投資策略和風(fēng)格，而是從投資開始的項目整體運營邏輯都需要發(fā)生改變，投資、產(chǎn)品、營銷、成本管理等各方面能力均需要加強，這對于習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢的房地產(chǎn)行業(yè)來說并不容易，但只有這樣才能夠適應(yīng)行業(yè)變化、實現(xiàn)長期穩(wěn)健的發(fā)展。