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??萬科變了，在拿地擴(kuò)張上膽大了起來。

??7月27日，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目。這個項目是華夏幸福2016年以14.8億元拿下，樓面價23883元/平方米，是當(dāng)年的江寧“地王”。現(xiàn)在，該項目已有3棟住宅建設(shè)完畢，小區(qū)內(nèi)部道路、設(shè)施也已建成，只等上市。萬科可謂是撿了個“漏兒”。

??在房企普遍面臨資金壓力之下，萬科在收并購市場上頻繁出手，接盤泰禾、“拯救”藍(lán)光。在土地市場上，上半年萬科更是豪擲1200多億元拿地，成為行業(yè)第一。

??萬科的舉動似乎暗示，在市場下行期對于資金較充足房企而言，土地市場抄底與并購市場撿漏機(jī)會來了。

??幾天前，萬科集團(tuán)召開了一場小范圍會議，討論下半年房地產(chǎn)市場，萬科董事會主席郁亮發(fā)表了長篇幅講話，其中有兩個決定和一個判斷，他的第一個決定是：銷售回款是下半年工作的重中之重，一切圍繞銷售回款開展工作；第二個決定是收緊投資。

??“下半年政府以更公開透明的方式監(jiān)管市場，客戶端爆發(fā)群訴概率將大幅提升。夯實好產(chǎn)品好服務(wù)，會讓萬科優(yōu)勢更明顯。”郁亮作出這樣的判斷。

??去年底萬科年度大會上，郁亮曾反思說，過去3年萬科的發(fā)展的確慢了。任何一次調(diào)控政策都會給行業(yè)帶來一番優(yōu)勝劣汰的變化，這次或許是萬科突破增速瓶頸的機(jī)會。

??左手收并購 右手猛搶地

??在華夏幸福賣地紓困中，萬科又充當(dāng)了一次接盤俠。

??企查查顯示，7月21日，南京孔雀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資方由無錫幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為南京萬科企業(yè)有限公司，公司名稱也變?yōu)槟暇┰Ｈ谥脴I(yè)有限公司，注冊資本為5000萬元人民幣。企業(yè)負(fù)責(zé)人由趙威變更為宋浩。

??這次變更意味著，萬科接盤了華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目，該項目所在地塊為南京東山G70地塊，是華夏幸福于2016年11月經(jīng)55輪競價以14.8億元價格所得，樓面價高達(dá)2.39萬元/平方米。以當(dāng)時江寧3萬元/平方米限價來看，華夏幸福在該項目中利潤空間十分有限，甚至難以保本。

??據(jù)華夏幸福財報披露，孔雀城上元府項目項目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時間為2016年12月，預(yù)計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。

??該項目需現(xiàn)房銷售的規(guī)定也是導(dǎo)致其遲遲未能入市的重要原因。信息顯示，孔雀城上元府項目售樓處2019年就建設(shè)完畢，當(dāng)時3棟樓已封頂，該項目曾經(jīng)出現(xiàn)在南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預(yù)計4月首開135套精裝現(xiàn)房，并曾招聘過銷售團(tuán)隊，但截至目前一直沒有入市。

??目前，該項目周邊新房均價約3.3萬元/平方米，片區(qū)內(nèi)二手次新房均價約2.7萬-2.8萬元/平方米。

??據(jù)一位地產(chǎn)觀察人士分析，對于華夏幸福而言，此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手問題。對于萬科而言，低價購入一個較為優(yōu)質(zhì)的準(zhǔn)現(xiàn)房項目，在增加土地儲備同時，還能在短期內(nèi)將項目上市銷售，增大其銷售規(guī)模。

??在近日“房企拿地金額不得超過年度銷售額40%”監(jiān)管新規(guī)中，銷售已成為房企能夠積極拿地的前提。

??在調(diào)控、融資及市場多種因素影響下，從泰禾到藍(lán)光再到華夏幸福，陷入危機(jī)的一眾房企成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。而萬科都積極介入其中，24億元拿下泰禾20%股份，當(dāng)上二股東；低價收購藍(lán)光資產(chǎn)包中優(yōu)質(zhì)項目，充當(dāng)起“白衣騎士”。

??與此同時，今年以來，萬科拿地速度明顯加快了。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年萬科新增土地價值（包括收并購）1229.9億元，超過了碧桂園的1120億元，居房地產(chǎn)行業(yè)第一；新增土地建面共計1823萬平方米。按照中指院統(tǒng)計，上半年萬科通過招拍掛權(quán)益拿地及收并購拿地共計962億元，比第二名的保利發(fā)展多出164億元，同樣居第一。

??首批“雙集中”供地中，萬科在北京、廣州、深圳都有報名競拍，或單槍匹馬，或聯(lián)合他人，但都無一斬獲。在上海，受去年3月虹口“圍標(biāo)事件”事件影響，萬科等被限制3年內(nèi)在公開市場拿地行為。

??萬科將大部分資金花在了新一線城市及長三角區(qū)域城市拿地上，如新一線的杭州、南京、沈陽、鄭州等地，以及長三角區(qū)域的紹興、金華、徐州、嘉興、溫州等地。

??順周期出貨、逆周期拿地是一家房企成功的基本功。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜置評道，從萬科上半年拿地及收購一系列動作來看，除保持土儲規(guī)模必要性之外，說明一向謹(jǐn)慎的萬科對行業(yè)調(diào)整期一些戰(zhàn)略性機(jī)會還是相當(dāng)重視的，萬科擴(kuò)張動作加快也說明行業(yè)下行期的到來，表明萬科對行業(yè)未來的信心。

??萬科的“焦慮”

??事實上，整個房地產(chǎn)行業(yè)的形勢并不好。

??評級機(jī)構(gòu)也在看衰房地產(chǎn)行業(yè)。7月26日，中誠信國際將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。其表示，預(yù)計2021年下半年商品房銷售金額增速將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度將持續(xù)強(qiáng)化，信貸環(huán)境偏緊及投資者信心不足將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力，融資環(huán)境收縮亦將使得債務(wù)集中到期壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的可能性增加。

??房地產(chǎn)股接連暴跌，則反映了整個市場層面對房地產(chǎn)看空情緒正在蔓延。龍頭房地產(chǎn)股在市場波動中也不那么扛跌了。

??記者發(fā)現(xiàn)，本輪萬科A股價跌幅已從3月3日的33.5元∕股到跌至7月29日的20.6元∕股，跌幅高達(dá)63%。截至2020年末，萬科股東共有約38.53萬戶，其中A股約38.25萬戶。

??6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會。郁亮說:“我們當(dāng)然希望股票漲，目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大影響，這其中有行業(yè)因素，但我們在主觀上都有責(zé)任，用行動去回應(yīng)股東的關(guān)切。希望在所有股東支持下，萬科在這方面能夠做得更好一些。”

??萬科的焦慮不止于此。2020年12月底，在萬科一年一度的大會上郁亮對萬科發(fā)展做出了反思。他表示，過去3年萬科發(fā)展的確慢了。

??“一直在領(lǐng)跑，從未被超越”，這大概是過去10年甚至20年，萬科在中國房地產(chǎn)行業(yè)地位的公認(rèn)評價， 但現(xiàn)在，“地產(chǎn)一哥”位置早已易主。

??近幾年來，幾大頭部房企都在瘋狂追趕。前有已超越萬科的恒大和碧桂園，后有加速追趕的保利發(fā)展和融創(chuàng)中國。克而瑞發(fā)布的2021年上半年房企銷售排行榜顯示，萬科以3548.1億元全口徑銷售額位居第三，碧桂園和中國恒大分別為4264.2億元和3561.6億元；排在第四位的融創(chuàng)中國，銷售額為3208億元，大有趕上之意。

??慢下來的萬科如今面臨前所未有壓力：尷尬的行業(yè)地位，業(yè)績增長勢頭乏力，利潤增速滯緩。同時，還面臨北京土地儲備下降壓力。在北京市場上，萬科2020年沒有在公開市場拿地；今年上半年仍未拿地。

??2021年一季報顯示，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入622.6億元，同比增長30.3%；實現(xiàn)凈利潤12.92億元，同比僅增3.44%，增速顯然不成正比；綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個百分點(diǎn)，凈利率則低至4%。

??萬科的多元化業(yè)務(wù)也被指發(fā)展緩慢。2012年開始，萬科提出轉(zhuǎn)型，想在地產(chǎn)之外找到新的增長點(diǎn)。有房地產(chǎn)人士認(rèn)為，萬科現(xiàn)在問題的癥結(jié)點(diǎn)，在于多元化業(yè)務(wù)布局并沒有打開，對很多新業(yè)務(wù)的拓展過于謹(jǐn)小慎微。

??現(xiàn)在，萬科開始提速了。

??“開發(fā)與經(jīng)營并重。”這是萬科新的發(fā)展戰(zhàn)略。在外部環(huán)境高度不確定的當(dāng)下，萬科希望將“經(jīng)營性業(yè)務(wù)”和“開發(fā)業(yè)務(wù)”都做好，為加速轉(zhuǎn)型，一個月前萬科還啟動了一系列組織和人事安排，有分析稱，根本目的就是提升基本盤運(yùn)營能力。

??這樣看來，對于手握1965億元現(xiàn)金的萬科而言，上半年加速拿地并不奇怪。