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??連續兩天出售南京江寧、北京豐臺項目，華夏幸福（600340. SH）要迎來曙光了嗎？

??事件首先源起萬科。

??7月26日，樂居財經獲悉，南京孔雀海房地產開發有限公司更名為南京裕融置業有限公司，投資人則由無錫幸福基業房地產開發有限公司變更為南京萬科企業有限公司。

??簡單說，萬科接過了華夏幸福南京孔雀海的盤子，無錫幸福基業徹底退出。

??另一則，發生在7月28日，廊坊京御房地產開發有限公司退出對北京豐科新元科技有限公司的投資，退出前持股49%。后者的最終受益人從“王文學”變更為“王赤宇”。

??這是華夏幸福早在2015年入股的北京豐臺項目，計劃總投資額達92億元。

??退出92億豐臺項目

??新更名的裕融置業目前由南京萬科100%持股，最終受益人從王文學變更為徐新。該公司最早成立于2016年12月，注冊資本為5000萬元。

??南京孔雀海（現已更名：裕融置業）是南京東山G70地塊的競得主體。2016年11月，南京孔雀海經過55輪競價，以14.8億元拿下東山G70地塊，樓面價達2.39萬元/平方米，成為江寧地王。

??該地塊規劃總用地面積約37.16畝，為二類居住用地，項目原規劃建設7棟高層住宅及相關配套設施，被命名為孔雀城上元府。

??然而，該項目自拿下以來頗為曲折。地塊拿下后遇上南京江寧限價，孔雀城上元府被迫走高端路線，不得不延遲入市。此后，項目在2018年因為機場限高，還屢被迫調整方案。

??根據南京市住房保障和房產局此前發布的《2020年第二季度擬上市計劃表》，該項目135套房源計劃在去年4月對外銷售，但直至今天，項目仍未能入市銷售。據了解，孔雀城上元府需現房銷售。

??此次退出的北京豐臺項目，則是華夏幸福于2015年拿下的。

??當年10月，華夏幸福全資子公司九通基業有限公司與北京三家公司對豐臺科技園東區三期1516-35地塊及1516-36地塊的開發進行合作。九通基業通過向北京豐科新元科技有限公司注資3.82億元，取得49%股權。

??2019年10月，華夏幸福旗下的另一主體廊坊京御房地產開發有限公司，接替九通基業持有豐科新元科技49%股權。

??豐臺科技園東區三期1516-35地塊及1516-36地塊用途均為科教用地（高新技術產業），使用權面積分別為5.8萬平方米和8.1萬平方米。

??兩地塊合計總建筑面積58.74萬平方米，截至2020年底竣工面積僅4.02萬平方米。項目計劃總投資額91.75億元，至2020年底的實際投資額2.02億元。

??僅按此計算，如果華夏幸福不退出項目，其需負責項目近45億元的資金投入。

??據了解，股權變更前，豐科新元科技由廊坊京御房地產、豐臺科技園投資控股、豐科世紀科技孵化器分別持有股49%、45.45%、5.55%。

??廊坊京御房地產退出后，豐臺科技園投資控股持股上升到89.13%，豐科世紀科技孵化器持股升至10.87%。后兩者的最終實控人均為中關村科技園。

??債務化解進行時

??在調控、融資及市場多種因素影響下，華夏幸福與泰禾、藍光等陷入危機的一眾房企，成為行業關注的焦點。為緩解債務危機，出售公司股權與項目成為這些企業拯救現金流的最直接方式之一。

??如泰禾試圖引入萬科自救，藍光出售藍光嘉寶股權予碧桂園服務。

??作為引起行業關注的交易之一，6月10日，華夏幸福為緩解資金危機將城市更新板塊賣給了鵬瑞，自己全盤退出。而在此前，華夏幸福還將武漢新洲項目、南京上秦淮項目以及嘉興南湖項目等多個項目進行出售。

??但由于受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，華夏幸福資金問題仍然待解，自救仍在繼續。

??近期，該公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額63.81億元。截至2021年7月19日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計732.20億元。

??此前曾有消息透露，有關華夏幸福綜合性風險化解方案已經制定完畢，最快將于7月對外公布。根據該消息，華夏幸福最終債務方案主要集中在四方面。

??當中包括：債務展期1-2年時間；到期債券協商轉化為非債券類債務，部分轉股；華夏幸福的相關業務將進行重組，住宅、產業園區運營和商業可能是未來主要業務；董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業務”，但相關權重可能會下降。

??方案涵蓋從債務展期，到股權稀釋的各個方面。按照預期，華夏幸福債務危機將在2021年解決，2022年將恢復正常經營。

??對此債務處理方案，華夏幸福曾在7月22日的投資者互動平臺回應稱，在地方政府的指導和支持下，公司正在盡快開展綜合性的風險化解方案制定工作。同時，金融機構債權人委員會也在積極協調推進公司債務展期事宜，為綜合化解方案的制定和執行爭取必要的時間。

??7月19日，華夏幸福公布經營情況簡報顯示，其4-6月權益口徑合計銷售額50.37億元，同比下降74.99%。至此，華夏幸福上半年權益口徑合計銷售額109.14億元，同比下降68.56%。

??引戰！引戰！

??一定程度上，華夏幸福走至今日，成也“平安”，敗也“平安”。

??2018年7月，中國平安137.7億元入股華夏幸福19.70%，成為第二大股東。隨之而來的，還有吳向東帶給華夏幸福的一份新戰略：商業地產和城市更新等業務。

??得到金主股東平安助力的華夏幸福，隨后展開了商業地產的“大躍進”。

??2019年9月，吳向東砸116億元在武漢拿地，逐漸將商業地產的投資攀升到350億元。吳向東更提出目標：“華夏幸福要做中國最好的商業地產項目。”

??然而，對商業地產、城市更新等重資產、長投資周期項目的投入，最終讓華夏幸福積重難返。其危機也隨著一年前那個平安夜，中國平安表示“不再給予華夏幸福資金支持”而爆發。

??據了解，華夏幸福陷入流動性危機后，以往鮮少露面的王文學親自參與金融債權人大會，向債權人檢討、致歉，表態堅決不逃廢債。

??與泰禾、藍光試圖引入戰略投資者徹底解決債務危機相似，王文學變的頻繁露臉，多少也與華夏幸福的引戰有關。

??除了已與廊坊市政府已組建起了專班，尋求債務展期，華夏幸福目前還與當地國企洽談引戰事宜。

??這從上面傳出的華夏幸福債務處理方案也能力證一二。該方案涵蓋了從債務展期，到股權稀釋的各個方面。引戰顯然是選擇之一。

??此前廊坊市人民政府、河北省產業投資基金管理公司，已共同出資成立了河北新空港發展投資有限公司。華夏幸福持有河北新空港2.6%股權。據悉，河北新空港將成為華夏幸福重組的主體。

??此外，在2020年報中，華夏幸福的應收賬款余額為648.84億元，其中應收政府園區結算款達640.94億元。這些應收賬款，絕大部分是廊坊所欠下的。將廊坊市的債轉股，或也將成為華夏幸福引戰的另一條路徑。