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??五月，孫宏斌與鄧?guó)櫼坏溃嗽S多時(shí)日泡在了西南。

??單單5月18-19兩日，融創(chuàng)中國(guó)就與貴州省人民政府、貴州旅投集團(tuán)、貴陽(yáng)市人民政府、仁懷市人民政府在貴陽(yáng)接連舉辦了四場(chǎng)簽約儀式。

??58歲的孫宏斌，沒有缺席任何一場(chǎng)，精神奕奕，露出招牌的孫式微笑。黑色西裝，不系領(lǐng)帶，襯衫上的第一粒紐扣永遠(yuǎn)解開，是他露面一貫的裝束。

??自從去年以來，孫宏斌幾乎隔三差五都跑幾趟西南，昆明、大理、騰沖、彌勒、西雙版納、桂林、成都等城市，都留下了他的足跡。

??在5月27日融創(chuàng)中國(guó)股東大會(huì)上，孫宏斌坦言，西南是極具潛力的地區(qū)，與其他限價(jià)城市比，西南地區(qū)很多城市可以把“好產(chǎn)品賣出價(jià)”，今年融創(chuàng)就在不斷加碼西南。

??不關(guān)是老孫，融創(chuàng)西南的很多員工也是如此“奔波”。85后的王勇（化名）在微信朋友圈記錄下了過往在融創(chuàng)西南工作的每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，“兩年四城 迎難而上。19年底昆明，20年中成都，20年9月重慶，21年中桂林。”

??他的落腳處，是融創(chuàng)西南攻城掠地的縮影，它已布局西南5省28城。而未來，王勇還會(huì)繼續(xù)隨著工作需要而搬家，因?yàn)樗麍?jiān)信融創(chuàng)在西南的扎根還將更廣、更深。

??“兩條腿”并行

??融創(chuàng)的發(fā)展史，是一部并購(gòu)史。在西南，亦是如此。

??孫宏斌今年最風(fēng)光的并購(gòu)案，莫過于4月中旬從旭輝口中搶來一塊“肥肉”——廣西彰泰。而這背后操刀的正是融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)西南”）。

??雙方通過組成合資公司的方式合作開發(fā)項(xiàng)目，融創(chuàng)方須向合資公司投入資金約91.7億元，納入待售貨值近700億元。

??直至4月26日，融創(chuàng)西南指定其全資附屬公司南寧融瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)立一家平臺(tái)公司（廣西彰泰融創(chuàng)投資開發(fā)有限公司）作為合資公司，南寧融瑞認(rèn)繳注冊(cè)資本32億元。

??廣西彰泰融創(chuàng)雖說是“合資公司”，目前卻由融創(chuàng)西南100%持股，不見彰泰蹤跡。截止5月31日，已有17家彰泰子公司裝入。

??合資組建平臺(tái)公司，是融創(chuàng)于西南收并購(gòu)的主要手段之一。

??IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析道，“這種方式以較少的投資實(shí)現(xiàn)對(duì)合作方的業(yè)績(jī)與規(guī)模并表，同時(shí)有效把控收并購(gòu)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，還可以整合被并購(gòu)方的管理團(tuán)隊(duì)、地方關(guān)系等資源，實(shí)現(xiàn)雙贏。”

??再如去年7月22日，融創(chuàng)西南與云南一家本土房企共同成立合資公司——云南實(shí)力融創(chuàng)文化旅游開發(fā)有限公司。其中，云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“實(shí)力房地產(chǎn)”）出資4000萬元，融創(chuàng)西南出資6000萬元。

??實(shí)力房地產(chǎn)將旗下10個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)注入合資公司，這些項(xiàng)目分布于昆明、大理、騰沖、迪慶等地，基本處于在開發(fā)階段。

??不論是彰泰、還是實(shí)力，這些西南中小型房企遇到困境，都不約而同第一時(shí)間找到“白衣騎士”融創(chuàng)。這些體現(xiàn)在場(chǎng)面上，就是孫老板握了次手，然后拉了兄弟一把。

??除了與“廣西一個(gè)”彰泰的交易，市場(chǎng)上還傳出了融創(chuàng)與協(xié)信、藍(lán)光等西南房企的緋聞。

??西南區(qū)域公司總裁商羽指出，每一輪調(diào)控下，都會(huì)有很多房企倒下，融創(chuàng)可以把握好這些機(jī)會(huì)。在融創(chuàng)西南地區(qū)的土地投資結(jié)構(gòu)中，55%來自收并購(gòu)。

??而孫宏斌也曾說過，“如果你的公司現(xiàn)金流有問題，但是土地還有價(jià)值，那你就來找我。”

??在老孫看來，“找融創(chuàng)收并購(gòu)有三點(diǎn)好處。一是我們就要市場(chǎng)價(jià)，不占你便宜，價(jià)格好談；第二，賣完不想了還可以退；第三，有時(shí)候賣不是全賣，50%－70%，你還是股東，融創(chuàng)產(chǎn)品好、有溢價(jià)能力，大家可以賺更多的錢。”

??在收并購(gòu)方面，合資組建平臺(tái)公司僅是融創(chuàng)于西南的戰(zhàn)術(shù)之一。它還有兩種頗為常見的打法：其一，單獨(dú)項(xiàng)目收購(gòu)，操作簡(jiǎn)單容易成功；其二，區(qū)域管理平臺(tái)收購(gòu)，資產(chǎn)一次性打包。

??例如，2019年4月，融創(chuàng)以13.34億元收購(gòu)陽(yáng)光100重慶兩項(xiàng)目70%股權(quán)；再到一年后，融創(chuàng)西南又從重慶百貨（600729.SH）手中收購(gòu)重慶遠(yuǎn)溪物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

??除了大手筆收并購(gòu)?fù)猓趧?chuàng)在西南公開市場(chǎng)收割土地方面也沒有絲毫停歇，依然在大舉加倉(cāng)。在今年重慶首次集中供地出讓中，融創(chuàng)及其聯(lián)合體斥99.09億元共競(jìng)得重慶8宗地塊。

??在西南，就連“難做”的舊改，融創(chuàng)都興致勃勃要分一杯羹。

??去年12月4日，昆機(jī)片區(qū)“三舊”連片改造項(xiàng)目評(píng)標(biāo)結(jié)果中，融創(chuàng)西南旗下子公司昆明融創(chuàng)鴻鎧置業(yè)以88.67的綜合評(píng)分位列第一中標(biāo)候選人。該改造項(xiàng)目總用地面積約1332畝，總投資100億元。

??這種攻城略地，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，則是融創(chuàng)西南區(qū)域銷售貢獻(xiàn)的不斷增長(zhǎng)。

??在融創(chuàng)七大區(qū)域中（北京區(qū)域、華北區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、東南區(qū)域、華中區(qū)域、華南區(qū)域），西南是當(dāng)之無愧的布局重鎮(zhèn)。2020年，融創(chuàng)西南布局5省28城約150個(gè)項(xiàng)目。

??2016年至2018年，融創(chuàng)西南區(qū)域銷售貢獻(xiàn)分別為117億元、540億元、807億元，占集團(tuán)總銷售額7.53%、14.78%、17.36%。

??隨著西南區(qū)域今年定下3000億目標(biāo)后，融創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部的區(qū)域排名很有可能發(fā)生變化。同時(shí)，比較融創(chuàng)今年6400億的銷售額，也可知未來西南區(qū)域的銷售額幾乎占據(jù)了融創(chuàng)的半壁江山。

??特別在重慶，在2016年至2020年，融創(chuàng)連續(xù)五年取得銷售排行榜第一。事實(shí)上，重慶還是融創(chuàng)集團(tuán)銷售額首個(gè)突破300億元的城市。

??土地儲(chǔ)備上，2020年，融創(chuàng)總土儲(chǔ)2.58億平方米，僅重慶一個(gè)城市土儲(chǔ)就達(dá)到2035.15萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)達(dá)1304.77萬平方米，遠(yuǎn)超其他城市。

??為什么孫宏斌那么傾向在西南砸重金？

??眾所周知，西南是一個(gè)近年來人口與產(chǎn)業(yè)都在蓬勃發(fā)展與快速成長(zhǎng)的區(qū)域市場(chǎng)，是僅次于京津冀、長(zhǎng)三角與大灣區(qū)具有較高投資價(jià)值的區(qū)域，而前三個(gè)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又過于激烈，因此融創(chuàng)重倉(cāng)西南區(qū)域是符合其戰(zhàn)略布局邏輯。

??屯兵屯將

??孫宏斌最早涉足西南是在2004年，融創(chuàng)以?shī)W林匹克花園正式踏足重慶，該項(xiàng)目日后與北京西山壹號(hào)院，被稱之為融創(chuàng)的兩大王牌項(xiàng)目。

??而自2015年5月正式成立西南區(qū)域以來，融創(chuàng)在該區(qū)域的動(dòng)作不斷。2015年7月進(jìn)入四川；2016年8月進(jìn)入廣西；2016年11月進(jìn)云南；2017年5月進(jìn)入貴州。短短幾年時(shí)間，融創(chuàng)在西南區(qū)域遍地開花。

??拓寬至區(qū)域觀察，融創(chuàng)西南是以文旅、康養(yǎng)等項(xiàng)目見長(zhǎng)。早在四年前，孫宏斌收購(gòu)萬達(dá)旗下13個(gè)文旅城，就包含昆明、桂林、重慶、成都等位于西南的文旅城項(xiàng)目。

??孫宏斌曾志氣滿滿地坦言，2017年收購(gòu)萬達(dá)，讓融創(chuàng)賺了一筆。

??例如，在昆明融創(chuàng)文旅城附近，有一個(gè)體量頗大的住宅項(xiàng)目。據(jù)昆明當(dāng)?shù)刂薪殇N售介紹，這個(gè)項(xiàng)目賣的十分火爆。2019年，以107億元的銷售金額殺進(jìn)全國(guó)第7位，單盤破百億的紀(jì)錄在昆明至今無人能破。

??而孫宏斌最滿意的一次并購(gòu)，也是文旅并購(gòu)，發(fā)生于西南。

??在2019年底，融創(chuàng)西南集團(tuán)以152.69億元，收購(gòu)成都會(huì)展和時(shí)代環(huán)球各51%股份，雙方成立的合資公司“環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)”，原環(huán)球世紀(jì)創(chuàng)始人鄧?guó)檽?dān)任新公司董事長(zhǎng)。

??這一交易也成為當(dāng)年地產(chǎn)圈的最大并購(gòu)。更出乎意料的是，孫宏斌和鄧?guó)櫟谝淮我娒鎯H談了1小時(shí)，基本上就把交易定了個(gè)七七八八，然后兩人就愉快地喝酒去了。

??融創(chuàng)也得以憑借該筆收購(gòu)，將標(biāo)的位于成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市的18個(gè)項(xiàng)目、總建筑面積3071.6萬平米土地收歸麾下。

??在收購(gòu)成都會(huì)展這一大單后，帶來的不只是可觀的土儲(chǔ)，還包括對(duì)“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略的延伸。由此看來，融創(chuàng)西南的并購(gòu)原則，也在于是否能夠服務(wù)大戰(zhàn)略。

??此次收購(gòu)后，融創(chuàng)文旅成為全國(guó)最大的會(huì)展類項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商，并從年初的四大業(yè)務(wù)板塊更迭為地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略。

??更為驚喜的是，老孫尋覓到一個(gè)知己和商業(yè)伙伴鄧?guó)櫍斑@個(gè)老板可厲害了，有情懷、有能力、有水平。”

??鄧?guó)櫍谖髂系恼剃P(guān)系非常了得，可積淀為企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

??兩人自此建立起情誼后，雙方合作成立了成都環(huán)球融創(chuàng)文化旅游有限公司，參股岳陽(yáng)環(huán)球融創(chuàng)文化旅游投資有限公司、四川環(huán)融千里走單騎民宿酒店管理有限責(zé)任公司，在文旅產(chǎn)業(yè)，雙方已有眾多的羈絆。

??拿下環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)后，融創(chuàng)還把手伸到了鄧?guó)櫱皷|家云南城投的土儲(chǔ)庫(kù)里。

??去年7月底，云南城投置業(yè)股份有限公司披露，旗下西雙版納滄江文旅開發(fā)有限公司100%股權(quán)與西雙版納云辰置業(yè)有限公司51%股權(quán)，以總價(jià)約5億轉(zhuǎn)讓給西雙版納環(huán)球融創(chuàng)旅游發(fā)展有限公司。

??版納融創(chuàng)為成都環(huán)球融創(chuàng)文化旅游有限公司旗下子公司，由融創(chuàng)西南和成都環(huán)球時(shí)代會(huì)展旅游發(fā)展有限公司各持股70%和30%。

??兩個(gè)子公司背后共同指向了位于西雙版納景洪市的橄欖壩傣族水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目總規(guī)劃12000 畝，總建筑面積25.5萬平方米。

??而老孫與“展王”鄧?guó)櫟暮吓牟粌H局限于文旅、會(huì)展，甚至延伸到了酒業(yè)。

??5月19日，樂居財(cái)經(jīng)獲悉，仁懷市人民政府與融創(chuàng)中國(guó)、環(huán)球佳釀酒業(yè)集團(tuán)舉行醬香型白酒生產(chǎn)基地建設(shè)項(xiàng)目框架協(xié)議簽約儀式。

??其中，環(huán)球佳釀酒業(yè)集團(tuán)由鄧?guó)櫝止?6%，它是鄧?guó)欉M(jìn)軍酒業(yè)的標(biāo)志。在成立之后，環(huán)球佳釀數(shù)度出手，接連重組投資了多家知名酒企，其中就包括茅臺(tái)鎮(zhèn)的一九一五酒廠和衡昌燒坊。

??錢從何處來？

??當(dāng)前，“三道紅線”、供地“兩集中”等調(diào)控政策疊加的背景下，房企大都選擇收斂聚焦。尤其對(duì)于 top30房企而言，更加苛刻，它們每個(gè)月需要向住建委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)，提報(bào)三張表。

??市場(chǎng)上討論的焦點(diǎn)在于，融創(chuàng)自身的現(xiàn)金實(shí)力是否足以支撐在西南買買買。

??孫宏斌在股東大會(huì)上回應(yīng)，“融創(chuàng)通過公開市場(chǎng)拿地的規(guī)模大概占新增土地儲(chǔ)備的1/3左右，雖然這幾個(gè)月拿地?cái)?shù)額看上去比較多，但很多項(xiàng)目都有合作伙伴，實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多。”

??從融資方式看，融創(chuàng)除銀行借貸，還可以通過上市公司進(jìn)行股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押；一級(jí)市場(chǎng)上，在國(guó)內(nèi)可以通過信托融資，在國(guó)外可以發(fā)美元債。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)西南為出質(zhì)人的有效股權(quán)出質(zhì)為17條，質(zhì)權(quán)人包括銀行，如貴陽(yáng)銀行觀山湖支行、民生銀行成都分行、渤海銀行成都分行、中信銀行重慶分行，還有信托證券，如光大信托、中航信托、中信信托、陸家嘴國(guó)際信托、五礦信托。

??除了銀行、信托，質(zhì)權(quán)人列表上還有云南省康旅控股集團(tuán)有限公司、重慶紫裕宸實(shí)業(yè)有限公司、華融瑞澤投資管理有限公司、合凡（廣州）股權(quán)投資基金管理有限公司。

??具體來看，云南省康旅是云南國(guó)資和云南財(cái)政廳旗下，重慶紫裕宸由汪建萍和雷波各持股80％和20％，華融瑞澤背后則是華融證券。

??從2015年至今，上述17筆股權(quán)出質(zhì)累計(jì)額度高達(dá)24.9億元。

??而在大規(guī)模并購(gòu)方面，可以使用分批付款、提前變現(xiàn)的方式，還能獲得反向擔(dān)保貸款。

??在收購(gòu)彰泰時(shí)，融創(chuàng)對(duì)外口徑為，對(duì)其整體流動(dòng)性的影響十分有限。且采取分期支付，融創(chuàng)需在2021年4月底前合計(jì)支付第一筆29.73億元，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。

??業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，“老孫分期付款的時(shí)間設(shè)置得特別巧妙，都是在發(fā)完半年報(bào)或年報(bào)后，這樣不會(huì)影響融創(chuàng)財(cái)報(bào)，然后又有更多的時(shí)間賣貨；另一方面，也可以控負(fù)債。”

??融創(chuàng)對(duì)于快進(jìn)快出極為在意，如何將貨值迅速轉(zhuǎn)為銷售額是其關(guān)注的核心問題。

??雖然很多城市的利潤(rùn)空間有限，但融創(chuàng)可以在6-7個(gè)月里實(shí)現(xiàn)從拿地到開盤銷售，周轉(zhuǎn)率高。此外，相比前幾年融創(chuàng)收購(gòu)的萬達(dá)文旅城需等待后續(xù)土地獲批，最近收購(gòu)的彰泰項(xiàng)目絕大多數(shù)都可以快速轉(zhuǎn)化為可售貨值。

??事實(shí)上，去年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌就曾提到，融創(chuàng)需要衡量現(xiàn)有資產(chǎn)的價(jià)值和潛力，賣掉一些酒店、商業(yè)和樂園。且他還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)處置資產(chǎn)是一件比較堅(jiān)決的事。

??融創(chuàng)在西南也貫徹非核心資產(chǎn)的“斷舍離”策略。1月中下旬，市場(chǎng)消息稱，融創(chuàng)籌劃出售成都環(huán)球中心的一部分體量，具體為西區(qū)7、8、9號(hào)樓商業(yè)現(xiàn)房。

??上述資產(chǎn)買方關(guān)聯(lián)方為“至信1145號(hào)環(huán)球投資集合資金信托計(jì)劃”，融資方為北京響鳴科技有限公司，受托人為民生信托，信托計(jì)劃總規(guī)模8.2億元。

??3月，融創(chuàng)·觀瀾云頂項(xiàng)目公司“西雙版納環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游開發(fā)有限公司”發(fā)生工商變更，原先股東環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)有限公司持有比例由100%下降至30%，新股東中融國(guó)際信托通過出資2.1億元持股70%。

??凡此種種，通過出售非核心資產(chǎn)，融創(chuàng)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)快速變現(xiàn)和出表，降低負(fù)債，還可以把手頭有限的現(xiàn)金集中起來，攻占西南更為核心的地區(qū)和項(xiàng)目。