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??商品房銷售額突破17萬億元大關，這是2020年房地產市場創(chuàng)下的“盛世”成績。但這份光鮮成績之下，上市房企毛利潤和凈利率卻在大面積群體性下滑。

??龍頭房企的財報是了解整個行業(yè)發(fā)展趨勢的重要窗口。中國房地產報記者通過統(tǒng)計TOP50上市房企2020年財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，50強上市房企中有48家毛利率同比下滑，37家凈利率同比下滑；歸母凈利潤同比下滑的有18家；營收和凈利潤雙降的有6家；僅2家房企毛利率保持上漲，它們是金輝控股和中南建設。

??在以“房住不炒”為主基調的樓市調控持續(xù)發(fā)力之下，一方面新房價格嚴格受限，另一方面核心城市住房供不應求背景下地價持續(xù)上漲，融資端資金收緊、融資成本水漲船高、毛利率下滑顯然成為行業(yè)陷入內卷化的重要特征。

??TOP50上市房企中哪些房企營收增長最快？哪些最賺錢？哪些又遭遇盈利大考，利潤被吞噬殆盡？答案都在這份榜單里。

??營收比拼：

??恒大跨入5000億元禹洲集團遭“腰斬”

??對于房企而言銷售規(guī)模固然非常重要，但營業(yè)收入更能反映企業(yè)綜合創(chuàng)造財富的能力。在2020年樓市熱銷之下，頭部房企營收表現(xiàn)依然很強勢。

??據(jù)中國房地產報記者統(tǒng)計，50強上市房企2020年營收總額達5.7萬億元，營收在2000億元以上的有7家，4000億元以上的有5家。其中，中國恒大奪得營收總額榜首，營業(yè)收入共計5072.48億元，是唯一跨入5000億元時代的房企。

??碧桂園、綠地控股分別以4628.6億元、4561億元營收額位居第二名、第三名，大有追趕之勢。萬科排在第五名，營收也在4000億元以上。

??與此同時，房企之間差距愈發(fā)拉大。排在第6名的保利發(fā)展營業(yè)收入為2432億元，第7名融創(chuàng)中國，營收為2305.87億元，均不足3000億元；第8名的中海地產營收則位于2000億元以下。TOP10房企創(chuàng)造的營收總和為3.3萬億元，是其余40家上市房企營收總和的1.4倍。

??這份上市房企50強榜單中，位居第一的中國恒大與排名第50位的禹洲集團營收相差近50倍。

??不過，房企營收也出現(xiàn)增速乏力情況，尤其是規(guī)模越大的房企增速放緩的趨勢越明顯。TOP10房企中，除融創(chuàng)中國營收增速達36.19%，萬科、中國恒大、保利發(fā)展營收增幅僅分別為13.92%、6.22%、3%，碧桂園則同比下滑了4.7%。

??2020年營業(yè)收入同比下滑的房企還有華夏幸福、富力地產、融信中國、首開股份、時代中國、禹洲集團。尤其是禹洲集團，2020年營收下滑幅度高達55%，幾乎被腰斬；其歸母凈利潤亦大幅下滑96.76%；毛利率更是降至只有個位數(shù)的4.6%。

??禹洲集團在業(yè)績會上表示，公司報告期內收入減少主要是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項目開發(fā)進度以及武漢、唐山物業(yè)交付有所延期，導致收入遞延確認。

??禹洲集團2020年實現(xiàn)合同銷售約1049.7億元，同比上升39.7%，首次跨過千億門檻。

??50強房企中，新城控股營業(yè)收入同比增幅最大，為69.46%。

??誰最賺錢？誰的利潤被腰斬？

??相比于營收數(shù)據(jù)，房企凈利潤則在2019年基礎上出現(xiàn)明顯下滑。

??50強上市房企中，2020年歸母凈利潤超過100億元的頭部房企有14家，200億元以上的有7家，400億元以上的僅2家。

??第一陣營：401億元-500億元的企業(yè)有兩家，是中海地產、萬科。

??其中，最賺錢的中海地產2020年實現(xiàn)歸母凈利潤439.04億元，同比增長5.49%；第二名萬科，實現(xiàn)歸母凈利潤415.2億元，同比增長6.82%。

??第二陣營：200億元-400億元有5家，分別是融創(chuàng)中國、碧桂園、華潤置地、保利發(fā)展、龍湖集團。

??第三陣營：100億元-200億元有7家，分別是新城控股、綠地控股、龍光集團、華僑城、世茂集團、招商蛇口、金地集團。

??TOP10房企中，有7家凈利潤維持增長，但分化差異亦很明顯。融創(chuàng)以395.49億元歸母凈利潤、同比增長51.95%傲視群雄，領先身后一眾房企。同樣是頭部房企的中國恒大、招商蛇口、碧桂園，凈利潤則同比下滑了53.26%、23.58%、11.45%。

??TOP50上市房企中，2020年歸母凈利潤同比下滑的有18家。其中，凈利潤遭遇腰斬，即降幅達50%以上房企共有5家，除中國恒大外，還有首創(chuàng)置業(yè)、華夏幸福、禹洲集團、大悅城。

??尤其是大悅城，2020年歸母凈利潤為虧損3.9億元，同比下滑118.88%，在榜單中墊底。

??凈利潤增速最快的是中南建設，實現(xiàn)歸母凈利潤70.78億元，同比大增70.02%。其次是綠城中國，歸母凈利潤37.96億元，同比大增53.1%。

??48家都上了這份“黑名單”

??自2019年房地產行業(yè)利潤增長拐點得到確認，疊加疫情對房企施工及竣工交付節(jié)奏的影響，營業(yè)成本進一步被推高，行業(yè)整體利潤空間受到擠壓，2020年行業(yè)整體利潤率進一步下降。

??據(jù)中國房地產報記者統(tǒng)計，TOP50上市房企中2020年凈利潤同比下滑的有37家，毛利率同比下滑的則多達48家，這其中涵蓋了萬科、碧桂園、恒大、綠地、龍湖、華潤置地等頭部房企。

??華潤置地首席財務官郭世清在業(yè)績會上回應稱，2020年華潤進行了計提減值準備，拉低項目結算的毛利率。毛利率下行是行業(yè)趨勢，高價拿地后遇到限價政策限制了利潤空間。

??中達證券研究報告稱，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1個百分點至25.2%，平均歸母凈利率下降2.6個百分點至10.4%。主要由于低毛利項目集中進入結算期。同時，房企在2016年下半年至2017年獲取的項目地價較高、后續(xù)限價趨嚴，導致對應項目利潤空間相對較窄。

??但仍有部分房企保持了較高利潤率水平。其中，中海得益于多年來“重利潤”發(fā)展模式，雖然2020年毛利率和歸母凈利率分別同比降低3.6個和1個百分點至30%和25.68%，但仍均保持在行業(yè)較高水平。

??中海地產行政總裁張智超表示，當前政策對于中國海外這樣財務穩(wěn)健、經(jīng)營穩(wěn)健、資金充裕、注重精細化管理的企業(yè)而言是有利的。特別是“兩集中”供地新規(guī)對聚焦一二線城市的企業(yè)更為關鍵。中海地產有資金優(yōu)勢，面臨更多機會。