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??一個(gè)成都三百畝大盤(pán)，被數(shù)次擺上“貨架”，卻無(wú)人問(wèn)津。

??五一假期前一天，張江高科（600895 .SH）及關(guān)聯(lián)方擬公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓成都張江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“成都張江”）全部股權(quán)，后者全部股權(quán)作價(jià)達(dá)2.71億元。

??其中，張江高科全資子公司上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海張江集成”）持有成都張江48%股權(quán)，對(duì)應(yīng)評(píng)估價(jià)為1.3億元。

??另一名股東成都張江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“成都張江實(shí)業(yè)”）持有剩余52%股權(quán)，它是張江高科控股股東——上海張江(集團(tuán))有限公司所屬控股子公司上海張江高科技園園區(qū)置業(yè)有限公司的全資子公司。

??此次掛牌設(shè)置了一個(gè)嚴(yán)苛的前提條件，上海張江集成持有成都張江48%股權(quán)與成都張江實(shí)業(yè)持有52%股權(quán)及所有債權(quán)將共同在上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。換言之，受讓方需捆綁一并受讓。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，單單去年下半年，成都張江曾先后于2020年7月和12月被兩次放上“貨架”。

??在距離最近的一次“甩賣(mài)”，成都張江實(shí)業(yè)于2020年12月中旬?dāng)M轉(zhuǎn)讓成都張江100%股權(quán)及2071.89萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)2.91億元。

??此次公告還披露，掛牌價(jià)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上予以折扣，具體折扣比例根據(jù)上海市浦東新區(qū)國(guó)資委、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)規(guī)則進(jìn)行。

??那么急切打折甩賣(mài)，張江高科意欲何在？

??一波三折

??成都張江最初并不是統(tǒng)一捆綁打包出售，而是采取“散售”模式。

??最早可追溯至2017年7月5日，北京資產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)布了《成都張江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓》公告。此次轉(zhuǎn)讓的正是成都張江52%股權(quán)。

??緊接著2018年3月，成都張江52%股權(quán)又被公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。彼時(shí)，成都協(xié)信岷江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出受讓申請(qǐng)，可最后卻無(wú)疾而終。

??5個(gè)月后，上海張江集成將其持有的成都張江48%股權(quán)以公開(kāi)掛牌方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)約1.1億元。不到三個(gè)月（2018年12月5日），張江高科發(fā)布進(jìn)展公告，其表示未能征集到合格意向受讓方。

??上述種種頻繁“異動(dòng)”，背后直指一個(gè)成都300畝大盤(pán)。

??2008年汶川地震后，上海張江集團(tuán)高調(diào)進(jìn)駐都江堰，宣稱(chēng)要打造集五星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街等頂級(jí)配套設(shè)施的海派風(fēng)情城市社區(qū)——張江御景豪庭，占地300畝，計(jì)劃分三期。

??成都張江于2009年10月取得四川省都江堰市幸福鎮(zhèn)民主村五、六組，約定的開(kāi)發(fā)完工日期為2010年4月23日。

??但成都張江在都江堰的開(kāi)發(fā)，并非一帆風(fēng)順。由于資金問(wèn)題，項(xiàng)目多生變數(shù)，樓盤(pán)幾度停工，圖紙也幾度修改，命途一波三折。

??其中，一期規(guī)劃建造5幢高層住宅樓、配套商業(yè)用房及地下車(chē)庫(kù)，項(xiàng)目于2010年11月動(dòng)工，次年年中開(kāi)盤(pán)預(yù)售。但因銷(xiāo)售情況不佳，于2011年底停工，公司為回籠資金于2014年開(kāi)始低價(jià)促銷(xiāo)。

??據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，2015年都江堰城區(qū)房?jī)r(jià)普遍在4000-5800元/米，而御景豪庭賣(mài)出的價(jià)格遠(yuǎn)低于均價(jià)，原因很簡(jiǎn)單，其面臨還款期限急售所致。據(jù)了解，目前一期已基本售罄并交房。

??御景豪庭二期規(guī)劃建造電梯洋房、地下車(chē)庫(kù)，2013年因地庫(kù)下面市政污水管道施工的影響，在完成地下車(chē)庫(kù)及部分樁基后停工。

??同年，成都張江以其持有的都江堰市幸福鎮(zhèn)民主村五、六組地塊在四川信托進(jìn)行抵押貸款，用于“御景豪庭二期”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。抵押物預(yù)評(píng)估價(jià)值2.46億元，貸款本金抵押率44.7%，信托規(guī)模1.1億元。

??據(jù)稱(chēng)，在四川信托抵押貸款1.1億后的張江御景豪庭復(fù)工，完成了一期住宅開(kāi)發(fā)。但在其間不時(shí)停工，知情人士稱(chēng)，“都是資金鏈的問(wèn)題。”

??2019年，御景豪庭二期才動(dòng)工，停工長(zhǎng)達(dá)6年，目前已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2020 年底完工，并已取得預(yù)售許可證對(duì)外銷(xiāo)售。三期規(guī)劃建造別墅，目前尚未開(kāi)工，未取得規(guī)劃許可文件。

??資金緊張

??建設(shè)用地被多次用于抵押貸款，成都張江的資金緊張可見(jiàn)一斑。

??2012年1月至2013年1月，成都張江將上述部分用地約8.7公頃抵押給天津銀行成都支行，抵押金額約6000萬(wàn)元；2011年1月至2014年1月，成都張江將上述部分用地約11.2公頃抵押給中國(guó)工商都江堰支行，抵押金額2.4億元。

??2017年2月至2018年1月，成都張江以位于都江堰市幸福鎮(zhèn)民主村五、六組土地使用權(quán)抵押，向上海浦東銀行張江支行的委托貸款，貸款本金1億元，該筆貸款已于2018年1月9日到期，但并未能如期償還。

??幾乎是同一時(shí)間段（2017年10月至2018年9月），成都張江以都江堰市幸福鎮(zhèn)民主村五、六組2宗地抵押，向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司張江科技支行委托貸款，貸款金額約1.2億元。

??不僅向金融機(jī)構(gòu)數(shù)次抵押借貸，成都張江還伸手向“自家人”張江集團(tuán)借錢(qián)。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，成都張江目前有兩則“有效”股權(quán)質(zhì)押動(dòng)態(tài)。2016年5，它將旗下全資子公司成都辰江房地產(chǎn)質(zhì)押予張江集團(tuán)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額18344萬(wàn)元；2019年10月，成都張江實(shí)業(yè)將成都張江質(zhì)押予張江集團(tuán)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額20800萬(wàn)元。

??可見(jiàn)，張江集團(tuán)已成為成都張江的“提款機(jī)”。此外，2019年8月，成都張江還向張江集團(tuán)以委貸形式借款2.23億元，借款期限1年，利率4.35%。

??一年后，該筆借款到期，成都張江已向張江集團(tuán)支付2019年8月8日-2020年8月6日時(shí)間段產(chǎn)生的利息982.19萬(wàn)元，并辦理借款展期，展期時(shí)間為11個(gè)月，利率為4.35%。

??成都張江還2016年因“違反票據(jù)管理規(guī)定”，被中國(guó)人民銀行上海分行罰款2853.60元；2018年，它又兩次被列為“被執(zhí)行人”，歷史被執(zhí)行總金額超1億元。

??據(jù)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，截止2020年底，成都張江的總資產(chǎn)為6.95億元，凈資產(chǎn)為-4388.16萬(wàn)元。同期，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-0.02萬(wàn)元、凈利潤(rùn)-1776.97萬(wàn)元。

??業(yè)內(nèi)人士指出，“對(duì)于張江成都公司來(lái)說(shuō)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入偏低，而且盈利數(shù)據(jù)為負(fù)，這說(shuō)明可供開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)偏少，或者項(xiàng)目推進(jìn)比較困難，所以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也是有必要的，是止損策略。”

??針對(duì)掛牌理由，張江高科則坦言，“有利于增加公司收入，繼而實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的重新配置，滿(mǎn)足張江科學(xué)城建設(shè)的資金需求。”

??除了在都江堰開(kāi)發(fā)御景豪庭以外，成都張江實(shí)業(yè)還在雅安開(kāi)發(fā)建設(shè)了御景雅苑及山水豪庭項(xiàng)目。但雅安項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同樣不順。

??資料顯示，上海張江高科技園區(qū)置業(yè)通過(guò)上海產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓雅安張江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司39%股權(quán)，掛牌價(jià)6653.66萬(wàn)元，最終由上海市銀行卡產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)有限公司摘牌。

??轉(zhuǎn)型“陣痛”

??除了拋售項(xiàng)目公司以外，上市公司張江高科自身也在不斷“賣(mài)賣(mài)買(mǎi)”。

??1月28日，張江高科發(fā)布關(guān)于通過(guò)公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司上海奇都科技發(fā)展有限公司100%股權(quán)的進(jìn)展公告。

??至掛牌期滿(mǎn)，上海齊魯制藥研究中心有限公司成為該項(xiàng)目唯一意向受讓方，最終成交價(jià)28966.35萬(wàn)元。雙方于3月29日，完成工商登記變更。

??值得注意的是，張江高科于去年12月還將兩處上海浦東辦公物業(yè)轉(zhuǎn)讓予翰森（上海）健康科技有限公司，成交價(jià)9.0055億元。

??通過(guò)兩次“賣(mài)子”，張江高科合計(jì)實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)約4.4億元。

??雖然不斷“賣(mài)子”，但張江高科的負(fù)債卻居高不下，連續(xù)四年遞增。2020年，其總負(fù)債達(dá)183.08億元，同比增長(zhǎng)46.28%，創(chuàng)歷史新高；同期，負(fù)債率55.78％，為近五年來(lái)最高值。

??自2015年宣布從房企向科技投行轉(zhuǎn)型起，張江高科就開(kāi)始大幅減少房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入也因此逐年下降。

??張江高科2020年年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.79億元，同比下降47.23%，接近腰斬。

??關(guān)于營(yíng)收減少的原因，其解釋稱(chēng)，是對(duì)受疫情影響的非國(guó)有中小企業(yè)租賃客戶(hù)減免部分租金，同時(shí)本期并無(wú)上一年同期實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)空間載體銷(xiāo)售業(yè)務(wù)所致。

??同期，張江高科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額 709.10萬(wàn)元，銷(xiāo)售面積 619.24 平方米。

??近幾年，張江高科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也出現(xiàn)了不同程度下降。2019年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-67.32億元，降到歷史最低點(diǎn)；雖然2020年回正至1.65億元，但也大大低于2016-2018年的平均水平。

??此次張江高科大比例出售成都張江股權(quán)，是否出于緩解資金面壓力的目的，外界不得而知。但可以肯定的是，無(wú)論是否存在資金壓力，此次出售的股權(quán)標(biāo)的金額1.3億元已經(jīng)占其2020年全年?duì)I收的16.69%。