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??撬動(dòng)物管行業(yè)這座金礦，增值服務(wù)是物企最趁手的一件兵器。

??“增值服務(wù)業(yè)務(wù)未來(lái)三年平均增長(zhǎng)率將達(dá)40%。”一個(gè)月多前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大物業(yè)(06666.HK)管理層就用了很長(zhǎng)的時(shí)間，暢想其對(duì)于未來(lái)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的規(guī)劃與期望。

??4月27日，恒大物業(yè)發(fā)布公告，以3919.83萬(wàn)元的總對(duì)價(jià)獲得保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照，收購(gòu)恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大保險(xiǎn)”）100%股權(quán)，為客戶(hù)提供多樣化、定制化的高性?xún)r(jià)比保險(xiǎn)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)服務(wù)，進(jìn)一步深挖社區(qū)增值業(yè)務(wù)潛力，持續(xù)提升盈利能力。

??“收購(gòu)恒大保險(xiǎn)是為補(bǔ)強(qiáng)恒大物業(yè)在社區(qū)保險(xiǎn)板塊的業(yè)務(wù)”，早在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大物業(yè)管理層就曾透露，將很快收購(gòu)恒大保險(xiǎn)。左右倒右手的買(mǎi)賣(mài)，交易錘定迅速，恒大物業(yè)予以的價(jià)格也“大氣”，溢價(jià)率約610.63%。

??跨界布局保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，恒大物業(yè)寄予了厚望。而資本市場(chǎng)對(duì)其在保險(xiǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展也拉滿(mǎn)了期待值。公告發(fā)布后，恒大物業(yè)走低多日的股價(jià)迅速拉漲，截至28日收盤(pán)報(bào)14.42港元/股，漲幅5.87%。

??溢價(jià)率611%

??公告顯示，恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)是恒大互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)全資控股子公司，往上穿透一層股權(quán)，其歸屬于恒大集團(tuán)。

??恒大保險(xiǎn)成立于2016年1月，原法定代表人李昊軒。此次股權(quán)交易前，3月4日，其注冊(cè)資本從人民幣5000萬(wàn)元翻倍增至1億元。緊隨交易，蔡斌取代李昊軒，成為了恒大保險(xiǎn)的法定代表人與總經(jīng)理、執(zhí)行董事。

??公告披露，2019年，恒大保險(xiǎn)稅后凈利潤(rùn)2156.49萬(wàn)元；2020年，稅后凈利潤(rùn)僅209.21萬(wàn)元，減少了1947.28萬(wàn)元，同比下滑90.3%。截至交易前，2021年3月31日，恒大保險(xiǎn)的凈資產(chǎn)僅551.6萬(wàn)元。

??以交易前的凈資產(chǎn)計(jì)算，溢價(jià)率高達(dá)率610.63%。而若按照2020年稅后凈利潤(rùn)209.21萬(wàn)元計(jì)算，這筆關(guān)聯(lián)交易溢價(jià)約18.74倍。

??不過(guò)恒大物業(yè)在公告中表示，交易總價(jià)是透過(guò)公平磋商并參考獨(dú)立評(píng)估師根據(jù)市場(chǎng)法對(duì)恒大保險(xiǎn)的評(píng)估以及其所處行業(yè)市場(chǎng)前景、未來(lái)發(fā)展空間及收購(gòu)事項(xiàng)裨益等綜合因素而厘定。

??根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)，2020年保險(xiǎn)行業(yè)保費(fèi)收入4.5萬(wàn)億。行業(yè)交流數(shù)據(jù)顯示，今年的第一季度，保險(xiǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)達(dá)1143億元，同比大增39.31%。

??如此龐大掘金場(chǎng)，資本自然也會(huì)逐利而動(dòng)，而擁有著得天獨(dú)厚社區(qū)優(yōu)勢(shì)的物企，可謂近水樓臺(tái)先得月，不少物企已開(kāi)始對(duì)“保險(xiǎn)”動(dòng)心思。最近遞交招股書(shū)的富力物業(yè)，就表示將通過(guò)收并購(gòu)展開(kāi)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

??增值服務(wù)的“誘惑”

??年初，許家印為恒大物業(yè)親簽了兩條“軍令狀”：每月3000萬(wàn)平方米的面積增長(zhǎng)與每季度50%以上的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

??物管行業(yè)規(guī)模為王，但化規(guī)模為營(yíng)收才是最終目的。恒大物業(yè)入局保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的背后，是增值服務(wù)高毛利率的“誘惑”在推動(dòng)。此前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其管理層就曾直言，公司的收入增長(zhǎng)不單純于依靠面積的增長(zhǎng)，還有其多元化的增值服務(wù)。

??截至2020年，恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)收入占比僅為12%。對(duì)此，恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼副總經(jīng)理王震坦言，“對(duì)標(biāo)行業(yè)較早上市的頭部物業(yè)公司，公司的社區(qū)增值服務(wù)還有很大的提升空間?！?/p>

??彼時(shí)，王震介紹，恒大物業(yè)2021年在保持現(xiàn)有的社區(qū)資產(chǎn)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)生活服務(wù)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，圍繞恒大集團(tuán)地產(chǎn)、旅游、健康、汽車(chē)、保險(xiǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)，將重點(diǎn)開(kāi)展房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、家裝美居及社區(qū)團(tuán)購(gòu)四項(xiàng)業(yè)務(wù)。

??許家印早在2015年就已舉兵這個(gè)領(lǐng)域，收購(gòu)了中新大東方人壽，并更名為“恒大人壽”。2020年，恒大人壽保費(fèi)收入9.5億元。

??已有先遣引路之軍，恒大物業(yè)在公告中強(qiáng)調(diào)，“恒大保險(xiǎn)未來(lái)將依托恒大物業(yè)布局于全國(guó)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科技驅(qū)動(dòng)和資源協(xié)同，采用裂變式全民拓客模式，持續(xù)升級(jí)恒智匯APP平臺(tái)，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下雙渠道提供售前、售中、售后全周期保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，在財(cái)險(xiǎn)、汽車(chē)、人壽、醫(yī)療、旅游等領(lǐng)域提供綜合性保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”。

??搶灘保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

??事實(shí)上，高溢價(jià)收購(gòu)保險(xiǎn)公司獲得保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照的不只是恒大物業(yè)，在此之前，這個(gè)賽道就已經(jīng)有了入局分羹者。

??恒大物業(yè)收購(gòu)恒大保險(xiǎn)的前13天，4月14日，彩生活（01778.HK）也從關(guān)聯(lián)方花樣年處收購(gòu)了一家保險(xiǎn)公司。

??作為潘軍重回彩生活后的第一筆收購(gòu)，其總代價(jià)3019.99萬(wàn)元，收購(gòu)標(biāo)的為深圳市中安信保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中安信保險(xiǎn)”）全部股權(quán)。

??根據(jù)交易披露的財(cái)務(wù)資料，2019年，中安信保險(xiǎn)稅后虧損37.2萬(wàn)元；而2020年，除稅后純利潤(rùn)106.4萬(wàn)元。截至2020年末，其凈資產(chǎn)價(jià)值3017.7萬(wàn)元。

??以交易前的凈資產(chǎn)計(jì)算，彩生活的這筆收購(gòu)沒(méi)有溢價(jià)。不過(guò)若以2020年的稅后凈利潤(rùn)計(jì)算，彩生活的這筆收購(gòu)比恒大物業(yè)的溢價(jià)更高，約28.38倍。

??而在更早的一年之前，還有碧桂園服務(wù)（06098.HK）斥資8411.3萬(wàn)元收購(gòu)率文津國(guó)際保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“文津國(guó)際”)全部股權(quán)，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用3592萬(wàn)元，債權(quán)4819萬(wàn)元。

??資料顯示，文津國(guó)際成立于2007年11月，是楊惠妍姑姑楊美容間接控股的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。售予碧桂園服務(wù)之前，文津國(guó)際已經(jīng)處在虧損狀態(tài)，2018年與2019年的虧損凈額分別為336.79萬(wàn)元、287.75萬(wàn)元，總虧損額達(dá)624.54萬(wàn)元。

??2019年底，文津國(guó)際的凈資產(chǎn)為4264.82萬(wàn)元，以此計(jì)算，這筆收購(gòu)的溢價(jià)率也在97.23%。

??對(duì)比恒大物業(yè)、彩生活與碧桂園服務(wù)各自收購(gòu)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，均是屬于與關(guān)聯(lián)方之間的交易。而標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)也都不算穩(wěn)定，恒大保險(xiǎn)交易前收益出現(xiàn)下滑、中安信保險(xiǎn)之前出現(xiàn)過(guò)虧損、而文津國(guó)際的虧額更是大。

??不過(guò)物企顯然更看重未來(lái)增長(zhǎng)價(jià)值，以碧桂園服務(wù)收購(gòu)文津國(guó)際在過(guò)去一年創(chuàng)收1800萬(wàn)來(lái)看，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)到物業(yè)公司手中，或許的確更容易盤(pán)活。

??背靠母公司多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各大物企正在通過(guò)整合優(yōu)質(zhì)資源，提供多元化、差異化的增值服務(wù)，打造新的盈利增長(zhǎng)曲線(xiàn)，以撬開(kāi)行業(yè)的天花板。