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??在每一輪掛掉和墜入困境的房地產(chǎn)企業(yè)中，近八成是因?yàn)橘Y金鏈斷裂。在當(dāng)前融資和償債的雙壓態(tài)勢(shì)之下，一頭抓投資，一頭抓銷售，沒(méi)有一個(gè)房企可以繞開這兩件大事。

??4月將近尾聲，2020年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布已落幕。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年TOP50房企總銷售規(guī)模已突破10萬(wàn)億元，其中千億規(guī)模房企擴(kuò)容至41家，權(quán)益銷售額超7.6萬(wàn)億元。

??銷售規(guī)模提升背后，是房企對(duì)銷售回款率的極端重視。在2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數(shù)據(jù)，低于80%的僅3家。不少房企在剛剛的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都明確表示，將繼續(xù)“抓銷售，促回款”。

??銷售三甲還是碧恒萬(wàn)

??從銷售額來(lái)看，2020年千億銷售額的房企擴(kuò)容至41家，彰顯出房企對(duì)銷售規(guī)模的追逐。

??全口徑銷售榜單三甲仍是碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科A。融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、綠地控股、世茂房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地緊隨其后。

??從全口徑銷售額增幅來(lái)看，2020年全口徑銷售增幅超20%的房企達(dá)19家。其中金隅集團(tuán)以86%的銷售增長(zhǎng)位列榜首；龍光地產(chǎn)、中國(guó)金茂、綠城中國(guó)、建業(yè)地產(chǎn)全口徑銷售額增幅也超過(guò)40%。

??在多數(shù)房企奮起直追的過(guò)程中，也不乏“開倒車者”，新城控股、綠地控股、首創(chuàng)置業(yè)、華夏幸福銷售甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中，銷售額降幅最多的是華夏幸福，2020年銷售額同比驟減37%。

??另一方面，銷售權(quán)益比例越高的房企，鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)，反之利潤(rùn)空間有限。

??頭部房企對(duì)于權(quán)益銷售額的重視不可小覷，碧桂園自2018年起就表示只披露權(quán)益銷售額。在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌更表示，有信心未來(lái)三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長(zhǎng)，并保持各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同步增長(zhǎng)。

??從2020年權(quán)益銷售額排名來(lái)看，中國(guó)恒大、碧桂園、萬(wàn)科分別以6690億元、5707億元、4557億元的權(quán)益銷售額繼續(xù)占據(jù)行業(yè)前三地位。

??23家房企權(quán)益額占比不足7成

??從權(quán)益銷售占比率數(shù)據(jù)看，TOP50房企中有23家權(quán)益銷售額占比不到70%。

??其中，景瑞控股、首創(chuàng)置業(yè)、綠城中國(guó)三家房企權(quán)益銷售額占比不足50%，也就是說(shuō)，不到總銷售額的一半。

??對(duì)于近半數(shù)房企權(quán)益銷售額占比不到70%的現(xiàn)象，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房企提高合作開發(fā)占比有些是主動(dòng)而為，出于降低表觀負(fù)債，讓債務(wù)指標(biāo)回到“三條紅線”內(nèi)；還有一種是在資金壓力下被迫的行為，實(shí)際上是一種融資行為，這就犧牲了銷售額中的權(quán)益占比。

??柏文喜稱，前有“三道紅線”的壓力，后有央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。導(dǎo)致很多房企資金壓力加大，不得不對(duì)外擴(kuò)大合作開發(fā)的規(guī)模，銷售額中的權(quán)益占比就會(huì)因此下降。

??他認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)講，合并報(bào)表可以把很多負(fù)債移除表外，然后把表觀負(fù)債率降下來(lái)，從表觀的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來(lái)看，可以優(yōu)化凈負(fù)債。這樣一來(lái)有可能提升資信評(píng)級(jí)，對(duì)于改善房企的融資條件有所幫助。

??“但是因?yàn)殇N售額權(quán)益占比的下降，有可能會(huì)影響規(guī)模利潤(rùn)。對(duì)于房企業(yè)績(jī)，尤其是對(duì)業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)性方面，會(huì)有一些負(fù)面的影響。”柏文喜分析稱。

??“房企合作拿地、合作開發(fā)成為重要趨勢(shì)。”諸葛找房平臺(tái)分析師陳霄也認(rèn)為，在當(dāng)前融資環(huán)境趨緊和調(diào)控政策不斷深化的背景下，合作開發(fā)可以分散風(fēng)險(xiǎn)，減小資金壓力，并且可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)。

??陳霄提醒說(shuō)，值得注意的是，“房企合作開發(fā)可能帶來(lái)的效率以及質(zhì)量問(wèn)題，也會(huì)成為一大挑戰(zhàn)”。

??記者注意到，權(quán)益銷售額占比僅為41.57%的首創(chuàng)置業(yè)，銷售額在2020年也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。對(duì)于銷售情況的不理想，管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋，“2020年疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)持續(xù)性影響，疊加整體調(diào)控趨嚴(yán)，以及金融管控深化等因素，首創(chuàng)置業(yè)的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，使得業(yè)績(jī)承壓。此外，部分二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目銷售速度和價(jià)格不及預(yù)期，高毛利的一級(jí)項(xiàng)目也未能上市。”

??回款率冠軍竟是華僑城

??權(quán)益銷售額以外，頭部房企對(duì)銷售回款率愈發(fā)看重。2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數(shù)據(jù)，低于80%的僅3家。

??公布數(shù)據(jù)的30家房企中，華僑城A回款率最高，達(dá)到了98%，其次是中國(guó)海外發(fā)展，為95%。前五名還包括保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和大悅城，回款率均為93%。低于80%的是富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，回款率分別為78%、75%和70%。

??需要強(qiáng)調(diào)的是，雖然榮獲回款率冠軍，但華僑城A的權(quán)益銷售額占比并不高，僅為58.75%，在50家房企中排名第42位。

??“擁有優(yōu)質(zhì)金融合作機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品受市場(chǎng)青睞的企業(yè)在未來(lái)的回款率上將更占優(yōu)勢(shì)。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示，2021年房企為了加快回款，主要會(huì)采取三種策略，一是積極調(diào)整房貸合作銀行；二是積極增加網(wǎng)簽速度較快城市的銷售比例；三是轉(zhuǎn)變KPI考核方式，加強(qiáng)回款率考核。

??目前，部分城市銀行放貸收緊，大環(huán)境不景氣下房企勢(shì)必要從自身尋找突破口。克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說(shuō)，房企要促回款，就必須要優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，加快周轉(zhuǎn)，加快項(xiàng)目去化速度。

??中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟亦表示，房企要注意產(chǎn)品與市場(chǎng)的匹配程度，以及高地價(jià)問(wèn)題。回款率實(shí)質(zhì)的要求是追求真實(shí)的規(guī)模、銷售和利潤(rùn)，建議房企要密切觀察政策變化，特別是各種限價(jià)限售限資金政策，要未雨綢繆提前準(zhǔn)備好相應(yīng)的儲(chǔ)備措施。

??陳晟分析稱，2021年房企最大的不確定性仍然來(lái)自政策，例如調(diào)控的再次升級(jí)，金融、市場(chǎng)管控加碼等。這會(huì)使房企銷售回款存在執(zhí)行層面的不可控。

??高杠桿由財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)

??2020年房企銷售目標(biāo)完成率和2021年銷售目標(biāo)增幅情況，同樣值得品味。

??根據(jù)榜單，2020年共計(jì)有29家房企公布了銷售目標(biāo)，有26家房企完成。其中時(shí)代中國(guó)完成率最高，為122%。此外，還有10家房企超額完成了銷售目標(biāo)。未完成目標(biāo)的是融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展和綠地控股，完成率分別為96%、94%和89%。

??“2020年銷售目標(biāo)完成率高的房企都具備一個(gè)特點(diǎn)，那就是企業(yè)戰(zhàn)略非常清晰，執(zhí)行也非常堅(jiān)決。”陳晟分析稱，銷售目標(biāo)完成率高的房企有的增量和存量市場(chǎng)共同推進(jìn)，有的城市更新做得非常扎實(shí)，有的產(chǎn)城融合思路清晰，有的收并購(gòu)做得風(fēng)生水起。

??至于完成率較低的房企，陳晟認(rèn)為，這些房企要么是收并購(gòu)過(guò)于偏重商業(yè)資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致金融不穩(wěn)定，要么是項(xiàng)目布局過(guò)于偏重高價(jià)地王、限價(jià)項(xiàng)目。這些房企往往執(zhí)行轉(zhuǎn)換力弱，依舊是傳統(tǒng)的拿地模型，沒(méi)有清晰的存量和增量并行的發(fā)展模式。

??劉水則表示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)韌性很強(qiáng)，房企大多數(shù)均完成了銷售目標(biāo)，這主要在于發(fā)展戰(zhàn)略積極，把握住了城市節(jié)奏。同時(shí)部分國(guó)企背景的房企有充裕資金支持，使得增速較高。至于完成率偏低，主要是商業(yè)占比較高，受疫情影響大增長(zhǎng)困難的房企。

??“整體看2020年規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。目標(biāo)完成率超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%-100%的房企數(shù)量有所提升。”朱一鳴表示。

??即便如此，2021年還是有不少房企制定了較高的銷售目標(biāo)。在26家公布2021年銷售目標(biāo)的房企中，寶龍地產(chǎn)28.8%的銷售目標(biāo)增幅最高，達(dá)到了1050億元；其次是綠城中國(guó)增幅24%，達(dá)到了3100億元。銷售目標(biāo)增幅超過(guò)20%的還有佳兆業(yè)、龍光地產(chǎn)與合景富泰。后三名是中國(guó)恒大、新城控股和融信中國(guó)，目標(biāo)增幅均低于4%，分別為3.7%、3.6%和3.1%。

??“2021年銷售目標(biāo)增幅較大的房企，基本都是已經(jīng)明確雙輪驅(qū)動(dòng)布局，或者產(chǎn)城模式得到驗(yàn)證可以復(fù)制的企業(yè)。”陳晟認(rèn)為，這些房企下一步勢(shì)必會(huì)加大土地儲(chǔ)備和布局。

??劉水表示，整體看房企制定銷售目標(biāo)比較理性，500億元-1500億元銷售陣營(yíng)的部分企業(yè)對(duì)規(guī)模要求并未懈怠。因?yàn)檫@些房企有的土地儲(chǔ)備豐富，有的重點(diǎn)布局市場(chǎng)表現(xiàn)好的的長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，還有的運(yùn)用多元手段保障銷售增速，持續(xù)快周轉(zhuǎn)。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，房企融資面臨困難。房企“三道紅線”和銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度兩項(xiàng)政策實(shí)施，限制了房企融資端資金來(lái)源和銷售回款。對(duì)此，劉水建議，2021年房企要從債務(wù)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資、從財(cái)務(wù)高杠桿轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)高杠桿、從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)。

??朱一鳴分析表示，2020年房企營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現(xiàn)象。在剛剛過(guò)去的2021年3月，房企面臨的整體政策環(huán)境邊際趨緊，以居住住房需求仍存在，房企銷售窗口期將持續(xù)。目前房企運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)初露成效，但未來(lái)資金壓力尚存，房企需繼續(xù)降本增效。此外，供地“兩集中”也是房企面臨的新挑。

??對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)這個(gè)很多人關(guān)切的議題，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱提醒說(shuō)，一方面行業(yè)肯定是步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，銷售面積保持在17億平方米，銷售金額可能還會(huì)增長(zhǎng)；另一方面，房企還是要快速去杠桿。