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??4月15日，馮侖現(xiàn)身上海世博園，四方小講臺(tái)上，他一如既往地能侃能談。一身深藍(lán)飛行夾克、牛仔褲，在滿(mǎn)場(chǎng)西裝革履、正襟危坐的成功人士中，顯得與眾不同。

??揚(yáng)起手中的激光筆，望著臺(tái)下各行的大佬們，他堅(jiān)信，“房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代過(guò)去了，我們今天開(kāi)始一個(gè)新的未來(lái)，就是后開(kāi)發(fā)時(shí)代。”

??在地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的那些年，規(guī)模每年更上一層樓。而在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，馮侖希望往下看、向內(nèi)看，看品質(zhì)、看能力的提升，在已有空間創(chuàng)造更多價(jià)值。匯成一句話(huà)，就是 “更下一層樓”。

??過(guò)去，馮侖走過(guò)許多路，見(jiàn)過(guò)很多人，發(fā)生過(guò)很多故事。繞了一圈，這一站，他又回到了地產(chǎn)，帶來(lái)了后開(kāi)發(fā)時(shí)代資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)的新物種——“品器”。

??品器，即品質(zhì)容器。在馮侖看來(lái)，一個(gè)建筑就是一個(gè)容器。他希望通過(guò)資產(chǎn)管理，做有品質(zhì)的建筑。

??這些年，62歲馮侖一直在折騰。除了發(fā)射衛(wèi)星，他還干了不少事，投資大健康地產(chǎn)、著書(shū)立說(shuō)、搞內(nèi)容、做教育和公益，當(dāng)然也包括在紐約世貿(mào)中心頂上做中國(guó)中心、在臺(tái)灣陽(yáng)明山上做健康公寓這類(lèi)在別人看來(lái)很“不靠譜”的商業(yè)。

??新東方創(chuàng)始人俞敏洪曾大膽發(fā)問(wèn)過(guò)馮侖，“你發(fā)射衛(wèi)星，是不是為了向世人證明你并沒(méi)有脫離時(shí)代？”

??馮侖給出的答案很坦誠(chéng)，“我老想改變什么。”

??資產(chǎn)管理是手藝活

??來(lái)赴這場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)盛宴的，沒(méi)有郁亮、許家印等傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬，而是招行原行長(zhǎng)馬蔚華、泰康創(chuàng)始人陳東升。討論的議題也不再局限于土儲(chǔ)、銷(xiāo)售排行、三道紅線(xiàn)，取而代之的是大健康、金融、科技。

??這是馮侖有意為之，他欲將品器與傳統(tǒng)地產(chǎn)徹底切割開(kāi)來(lái)。

??在他看來(lái)，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，除了直接投資和一些圍繞著運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)之外，更重要的是要把資產(chǎn)管理作為一個(gè)重要的業(yè)務(wù)去推廣、推進(jìn)。而資產(chǎn)管理是個(gè)手藝活，手藝活就要非常精細(xì)，在每個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域里都非常精專(zhuān)。

??資產(chǎn)管理靠什么呢？不完全是靠資本，更重要的是要靠人才和機(jī)制。

??抱著這樣的想法，2020年1月，馮侖創(chuàng)辦了一個(gè)資產(chǎn)管理平臺(tái)——品器。

??他拉來(lái)了幾位同道做創(chuàng)始合伙人，除鑫苑中國(guó)創(chuàng)始人張勇、御灃房地產(chǎn)創(chuàng)始人王謙、優(yōu)博集團(tuán)董事長(zhǎng)單大偉及御風(fēng)資本CEO張冬冬外，馮侖還說(shuō)服了招行原行長(zhǎng)馬蔚華。

??金融家馬蔚華，在品器·不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)前，從未參加過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)活動(dòng)。

??過(guò)去出于職業(yè)原因，他一直以警惕的態(tài)度對(duì)待房地產(chǎn)。馬蔚華曾聽(tīng)一位老朋友說(shuō)，世界上幾乎所有的金融危機(jī)都是由房地產(chǎn)引發(fā)的。

??這次，受馮侖邀請(qǐng)，他不僅為房地產(chǎn)活動(dòng)站了臺(tái)，甚至直接加入了品器。對(duì)此，馬蔚華的說(shuō)法是，時(shí)代變了。

??不過(guò)，品器的運(yùn)營(yíng)主體——北京品器管理咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)“北京品器”），股東和高管名單中并未出現(xiàn)馬蔚華的身影。

??北京品器有4位股東，馮侖、單大偉、張勇各占股25%，剩下25%由上海鉑生建設(shè)管理咨詢(xún)有限公司持有，該公司董事長(zhǎng)即王謙。張冬冬此前出任品器不動(dòng)產(chǎn)的CEO，后升為合伙人。馬蔚華在名器中則更多的是戰(zhàn)略顧問(wèn)的角色。

??在馮侖為品器·不動(dòng)產(chǎn)大會(huì)撰文造勢(shì)前，品器鮮為人知。

??那篇1個(gè)月前發(fā)表在馮侖個(gè)人公眾號(hào)的文章，是他為品器撰寫(xiě)的“發(fā)刊詞”，原原本本地闡述了公司的前世今生、理念、未來(lái)；1個(gè)月后的這場(chǎng)大會(huì)，則是馮侖苦心孤詣為品器正式面世打響的“第一槍”，當(dāng)然也可說(shuō)是為后地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代發(fā)出的槍響。

??面對(duì)這些來(lái)自金融、科技、大健康等后地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代的參與者們，馮侖興致頗高，不僅道出數(shù)據(jù)，還講起了故事。

??他說(shuō)，當(dāng)人均GDP到了1萬(wàn)美金左右，住宅開(kāi)發(fā)會(huì)逐漸減量。中國(guó)已到這個(gè)階段，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。后開(kāi)發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品將不再是住宅，而是辦公、商店、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、醫(yī)療、健康，還有公共物業(yè)。

??他引述了兩個(gè)小故事。一個(gè)是購(gòu)物中心SKP，在過(guò)去12年里，面積沒(méi)有增加一寸，營(yíng)收卻從11億增至 177 億。另一個(gè)是電商主播薇婭，去年只用3平米就創(chuàng)造了300多億的營(yíng)收，相較之下，一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心一年卻僅產(chǎn)生10億、20億營(yíng)業(yè)額。

??馮侖是想說(shuō)，后開(kāi)發(fā)時(shí)代，拼的就是資產(chǎn)管理。也就是通過(guò)運(yùn)營(yíng)，讓每一寸空間創(chuàng)造出更大的價(jià)值。這也正是馮侖和品器在做的事。

??把生意交給二代

??人到六十，馮侖自己似乎也開(kāi)始“更下一層樓”了。俞敏洪說(shuō)，從“立體城市”到健康不動(dòng)產(chǎn)梧桐公寓，馮侖好像從天上回到了地上。

??繞了一圈，馮侖好像重新找到了商業(yè)上的歸宿，又回到了地產(chǎn)，無(wú)論是梧桐公寓，還是現(xiàn)在的品器。

??他開(kāi)始給自己做減法。4月，他一連退出了兩家公司，將手中持有的北京風(fēng)火文化傳媒有限公司（下稱(chēng)“風(fēng)火文化”）20%和西安子牙學(xué)宮教育科技有限責(zé)任公司（下稱(chēng)“子牙學(xué)宮”）49%的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)交予女兒馮碧漪。

??風(fēng)火文化對(duì)外投資了兩家公司，其中一家是杭州馮子文化創(chuàng)業(yè)有限公司，為自媒體公眾號(hào)“馮侖風(fēng)馬牛”的運(yùn)營(yíng)主體。三年前，馮碧漪就已經(jīng)是這家公司的CEO。

??子牙學(xué)宮，則是馮侖發(fā)起創(chuàng)辦，由王石、張維迎、王功權(quán)、高西慶、周鴻祎等10幾位理事共同組建的一所公益性質(zhì)的私立商學(xué)院。

??在西安的大唐不夜城，馮侖向俞敏洪袒露心跡，“我準(zhǔn)備再過(guò)個(gè)三五年，把生意交給別人，我就專(zhuān)心寫(xiě)書(shū)，寫(xiě)一本社會(huì)幻想的書(shū)，還要寫(xiě)一本科幻的書(shū)，還要寫(xiě)一本純學(xué)術(shù)的書(shū)。”

??說(shuō)不定，品器是馮侖創(chuàng)業(yè)的最后一站了。??

??“不留神就干成了過(guò)去”

??馮侖最喜歡的標(biāo)簽是“創(chuàng)業(yè)者”。他一直在創(chuàng)業(yè)，進(jìn)入了很多新領(lǐng)域。

??他做內(nèi)容、媒體、安保、金融，更干了不少天馬行空的事兒，比如發(fā)射衛(wèi)星、投資太空基因庫(kù)、探索去火星創(chuàng)建人類(lèi)新文明，浪漫得不行。

??在外人眼里，是前衛(wèi)到“極端”，理想到不切實(shí)際。他的女兒一度因此而擔(dān)心，害怕在未來(lái)的某一天，馮侖會(huì)為了他的太空夢(mèng)而離開(kāi)地球。

??馮侖卻言，那是因?yàn)橄嘈牛跋嘈攀澜缡亲兓模澜鐣?huì)更美好，相信這件事自己若不做，別人也做不了或者說(shuō)做得不如自己。”

??但也許只有像俞敏洪這樣同時(shí)代、同具理想底色的企業(yè)家，才能敏感地捕捉到馮侖折騰背后的內(nèi)心初衷。在同一個(gè)訪(fǎng)談節(jié)目里，俞敏洪還問(wèn)了一個(gè)尖銳的問(wèn)題，“你從心底，是不是覺(jué)得自己老了？”

??做企業(yè)的人大多是不愿服老的。馮侖矢口否認(rèn)，“沒(méi)太大感覺(jué)”。但轉(zhuǎn)而他有些遲疑，“有一種感覺(jué)是以前沒(méi)有的，就是突然覺(jué)得不是我的時(shí)代了，這不知道算不算老了。”

??“30歲的時(shí)候，你干什么都是當(dāng)下，稍一努力就干成未來(lái)了，現(xiàn)在是不留神就干成過(guò)去了。”

??三十而立，是馮侖最意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)候。他剛?cè)ズＤ蠜](méi)多久，結(jié)識(shí)了意氣相投的王功權(quán)、王啟富、易小迪、劉軍和潘石屹，創(chuàng)立萬(wàn)通，開(kāi)啟人生新征途。那是“萬(wàn)通六君子”的時(shí)代。

??盡管六人在數(shù)年后就散伙了，但那卻是一段值得回味的歲月。至今網(wǎng)上還流傳著萬(wàn)通1992年的反省總結(jié)，作者正是萬(wàn)通六君子。

??他們困惑于究竟把公司辦成什么樣子，怎樣把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和青年知識(shí)分子精忠報(bào)國(guó)的高尚追求緊密結(jié)合起來(lái)。六人寫(xiě)道，“他們正在做一件意義遠(yuǎn)大的事情，所走的道路，正是一條中國(guó)青年知識(shí)分子所苦苦尋求的推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的報(bào)國(guó)道路。”

??那個(gè)年代，“理想”是能當(dāng)飯吃的。

??馮侖記得，散伙的時(shí)候，他跟王功權(quán)交割，說(shuō)“這公司就剩個(gè)理想，錢(qián)都沒(méi)了。”王功權(quán)笑說(shuō)，“這不是你要的嗎？你說(shuō)要理想，我都留給你了。”

??年輕時(shí)，馮侖沒(méi)少讀歷史哲學(xué)類(lèi)人文書(shū)籍，心底存的是“為生民立命”的抱負(fù)，理想的人生是張騫那樣的。對(duì)于一個(gè)曾站立時(shí)代潮頭的理想主義者來(lái)說(shuō)，跟不上時(shí)代是他所不能忍的。

??但，更下一層樓，他真的就能跟上時(shí)代嗎？