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??2002年的夏天，潘石屹張欣夫婦、默多克、鄧文迪和張曼玉等名流齊聚在長城腳下的公社，舉辦慶祝奧運開幕晚會。老潘熱情洋溢，打扮精致，作為男主人，招待各路賓客。

??19年時間過去，這個曾名噪一時的公社，因疫情期間進行大規模重新裝修，在今年4月開業，但它卻沒了往昔的熱鬧。

??在剛出爐的財報里，長城腳下的公社“憑空消失”了。

??樂居財經獲悉，長城腳下的公社由北京紅石新城房地產有限公司（下稱“紅石新城”）開發，該企業成立于2000年，潘石屹擔任法人。在股權上，紅石新城仍在上市公司體系內，由SOHO中國（BVI-5）有限公司和潘石屹各持股95%和5%。

??此前2018年、2019年的財報中，紅石新城作為SOHO中國附屬公司均有披露。目前，紅石新城并無對外投資企業，但有兩家分支機構分別是，北京紅石新城房地產有限公司酒店分公司和北京紅石新城房地產有限公司水關酒店分公司。

??不僅醉心于建被評為“中國的十大新建筑奇跡”之一的長城腳下公社，潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風格各異的SOHO建筑，掠奪人們眼球。眼下，老潘兜里，還剩下“九大金剛”，支撐其業績。

??只不過，“包租公”生意卻沒有潘石屹想象中那么順遂，SOHO中國（0410.HK）的盤子越做越小，不僅出租率慘淡，還連續三年縮減公司員工數量。

??“消失“的公社

??長城腳下的公社，要溯源于上世紀90年代。1997年，張欣在北京懷柔的旅行，愛上了鄉間風景，此后她委托張永和設計的“山語間”鄉間別墅廣受好評，這讓潘石屹意識到這可能成為地產發展的新模式。

??于是，夫妻二人買下了長城腳下的地皮，請來亞洲12位杰出建筑師，在2002年以1800萬的代價建成了一個各具特色的建筑群。

??作為地產商，張欣最初想法只是出售這些建筑，然而2002年威尼斯拿獎后，她改變了主意。

??她打算將其改為展覽館，但為了讓參觀者對建筑能有更親密的感受，酒店成了最終方案。同時也為了呼應那段特定的歷史，酒店最后被命名為公社。

??然而，這個公社卻“命途多舛”。

??2006年，正在建設的“長城腳下的公社”二期因存在安全隱患，被要求立刻停工整頓。

??兩年后，長城腳下的公社二期再度終止經營。原因是酒店的所在土地為住宅用地，此前SOHO中國欲將住宅用地變更為住宅及商業用途的申請未獲批準，因此決定終止兩項目的酒店用途。

??彼時，該區域內的住宅土地出讓金要遠遠低于酒店的土地出讓金，SOHO中國將住宅變更為酒店，能獲取更高的收益。

??打那之后，公開資料很少再披露這個的公社。

??在過去近十年中，在某社交網站上，有關長城腳下的公社不乏負面評價。有住客說，“這個地方好像是建筑師的作品集，但除了概念，細節上真是一塌糊涂。室內經常是陰冷潮濕一股霉味，室外環境乏善可陳，綠化、道路、設施都不怎么樣。”

??有人說，“根據詢問當地的工作人員，他們說大部分酒店的房子都是空著的，雖然名義上仍是酒店客房，但是這些經過精心設計的樓屋的主要功能實際上是工作人員的員工宿舍。”

??還有人說，“這不過是一次商業運作的噱頭。”

??“包租公”難做

??除了擁有被評為“中國的十大新建筑奇跡”之一的長城腳下的公社，潘石屹夫婦還熱衷于在京滬兩城造風格各異、光怪陸離的SOHO建筑，制造話題。

??回望過往歲月，2007年上市至2010年間，正是SOHO中國快速發展并形成商業地產“開發-銷售”模式的過程，2010年商業物業散售達到了238億元。

??而今，238億也成了潘石屹再也邁不過去的數字。

??自2012年，SOHO中國提出從“銷售”向“自持”物業轉型，其主要收入來源也從賣樓轉為收租，逐漸剝離房地產業務的同時，營收逐年下降。

??查閱SOHO中國財報發現，自2012年公司進行業務轉型以來，營收進入疲軟期。2013－2019年，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元、19.63億元、17.21億元和18.47億元。

??近幾年，SOHO中國的營收一直徘徊在20億元，2020年其營收約21.92億元，同比增長18.65%。雖然SOHO中國營收有所增長，卻逃不出凈利持續下跌的怪圈。同期，公司凈利潤5.36億元，同比大跌六成。

??衡量企業長期賺錢能力的指標是ROE，而這一指標在2020年僅為1.47%，也同比大降超6成。

??另外，公司2020年毛利率63.43%，這一項數據在2019年則是81.77%，同比下降22.43%。可見，不管是凈利潤，還是ROE、毛利率，SOHO中國都創近五年新低。

??而老潘囊中的錢包，也似乎更加癟扁。2020年報顯示，其流動資產中銀行存款約6935萬元，現金及現金等價物約3.97億元，而這兩項數據在2019年分別為2.61億元、12.07億元，出現大幅下降。

??在借貸方面，截至2020年末，SOHO中國總借貸共計約184.70億元。借貸中約10.12億元將于一年內到期；約16.60億元將于1年以上2年以內到期；約36.76億元將于2年以上5年以內到期；約121.22億元將于5年以上到期。

??頗為關注的是，截至2020年底，SOHO中國僱員人數為1714人，而在2019年、2018年雇員人數分別為1948人、2058人。相較于2019年，SOHO中國出現“裁員”243人。

??每逢業績發布，SOHO中國的股價都要跌上一跌。2007年10月8日，SOHO中國正式登陸港交所，發行價為10.10港元/股。但之后，公司股價開啟連續下跌模式。

??截至2021年4月14日收盤，其股價報收2.37港元/股，較發行價跌去76.53%，市值為123.23億港元。

??多年不看股票的潘石屹對此并不是很在意，他曾坦言“我把自己的公司管好，把房子做好，股價該漲就漲，愛跌就跌，市場的東西我們管不了。”

??九大金剛“跌跌不休”

??SOHO中國營收是指租金收入、出售物業單位所得收入。2020年這兩項數據分別約為，15.38億元、6.54億元。而在2019年分別約為18.33億元、1434萬元。

??不難發現，去年租金收入同比減少約2.95億元，而出售物業單位收入卻增加約6.4億元。

??實際上，從2014年起，潘石屹陸續通過“賣子”出售資產套現超過300億元。彼時潘石屹曾說到，持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業仍是SOHO中國的長期發展策略，不會改變。換言之，賣一賣邊緣業務，不足為奇。

??去年，黑石擬將私有化SOHO中國一事，被指潘石屹“跑路”。最終，該私有化進程陷入停滯，不了了之。

??瘋狂賣賣賣之后，潘石屹囊中剩下“九大金剛”，支撐其業績。分別是是北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO Ⅱ、銀河／朝陽門SOHO、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場。

??它們也是潘石屹眼中的“非賣品”，他本人曾信誓旦旦說道，“我可以非常肯定的說，這幾個項目，散售的計劃不可能有，散售太復雜”。

??雖然不舍得賣“心頭肉”，但老潘還是感嘆道，2020是極其不平凡的一年，“去年四月底,因為許多租戶的經營舉步維艱, SOHO中國成熟項目的出租率下滑至低位。”

??為了美化財報，在SOHO中國2020年報中，主要投資物業項目出租率數據比較的并非2019年數據，而是截至去年年中數據。

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??截至2020年底，SOHO中國“八大金剛”中（除去剛開業的麗澤SOHO），出租率最低的為2019年12月完工的麗澤SOHO，出租率60%。

??除去麗澤SOHO，北京區域的SOHO寫字樓出租率相比2019年出現集體下降，其中光華路SOHO Ⅱ出租率降幅高達19%；上海區域的SOHO寫字樓出租率屬喜憂參半，但在租金收入上，除古北SOHO外，其它項目“跌跌不休”。

??在租金收入方面，位列前三的三棟資產為望京SOHO、光華路SOHO和SOHO復興廣場，分別約為2.89億元、2.21億元和1.95億元。

??出租率的下滑，只是SOHO中國目前面臨的一個問題。國內商業地產的租金回報率水平過低，也是讓潘石屹萌生退意的一個重要原因。

據潘石屹此前透露，即便是在北京這樣的城市，總價約78億的自持物業回報率僅有3%。而SOHO中國年報數據顯示，SOHO中國平均借貸成本約4.7%。這意味著，公司部分自持物業租金回報率還趕不上銀行貸款利息。