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??2021一季度已結(jié)束，在港上市的內(nèi)房股紛紛交出2020年答卷，誰是“營收王”？誰“最會(huì)賺錢”？誰的手頭最“寬裕”？樂居財(cái)經(jīng)研究院推出2020年內(nèi)房股系列榜單，涵蓋在港上市房企營收、凈利潤、資產(chǎn)、現(xiàn)金、凈利率、稅收等多個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，并獨(dú)家推出“三條紅線”榜，從多角度窺探上市房企2020年的表現(xiàn)。

??營收榜：恒大5072億奪魁

??2020年，內(nèi)房股“營收王”易主，恒大以5072.48億元奪魁，碧桂園以4628.56億元排在第2位，萬科以4191.12億元排第3，與碧桂園相差不足500億元。

??與2019相比，營收TOP10座次微調(diào)，新城從第10位上升至第8位，營收同比增長近70%至1461.2億元，是TOP10中增幅最大的一家。

??從增幅來看，三盛、建發(fā)國際、港龍中國實(shí)現(xiàn)營收“倍增”，位居營收增幅TOP3。綠地香港、合生創(chuàng)展、領(lǐng)地、新城、德信、萬科海外、中駿、中海宏洋8家房企營收增幅超過50%。

??不過，2020年有29家房企營收下滑，占比約30%，而2019年該占比僅20%左右。其中，恒盛地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、上置集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、北大資源、西王置業(yè)的營收跌幅超過50%。

       資產(chǎn)榜：“恒碧萬”突破6萬億

      2020年，恒大總資產(chǎn)達(dá)23011.6億元，居內(nèi)房股首位；碧桂園突破2萬億大關(guān)，總資產(chǎn)從19071.5億元增至20158.1億元，排名第2,；萬科總資產(chǎn)18692.4億元，排名第3。

      與2019年相比，內(nèi)房股資產(chǎn)規(guī)模TOP10排序并未發(fā)生變化，但TOP10門檻從4273.3億元上升至4421.8億元，增幅3.4%。2020年，內(nèi)房股凈資產(chǎn)TOP10座次洗牌。恒大凈資產(chǎn)3504.3億元，衛(wèi)冕第一；萬科凈資產(chǎn)3498.4億元，超越中海，排在第2位；中海凈資產(chǎn)3283.5億元，滑落至第3位；碧桂園超越華潤，兩者分別以2570億元、2562.4億元排在第4、5位；龍湖保持第6位，融創(chuàng)超越世茂、九龍倉，排名從第9位上升至第7位。

      據(jù)榜單，2020年，內(nèi)房股凈資產(chǎn)TOP10門檻為1049.2億元，同比增長1.5%；TOP30門檻為402.19億元，同比增長8.6%；TOP50門檻為214.7億元，同比增長29.3%。

      土儲(chǔ)榜：“土儲(chǔ)王”融創(chuàng)

      土儲(chǔ)是房企的“糧倉”。在已公布土儲(chǔ)數(shù)據(jù)的房企中，有3家房企總土儲(chǔ)面積“過億”，其中，融創(chuàng)居首位，總土儲(chǔ)2.58億平方米；中國恒大排第二，總土儲(chǔ)2.31億平方米；新城發(fā)展排第三，總土儲(chǔ)1.43億平方米。

??2020年，融創(chuàng)超過恒大，成為新任 “地主”。

??不過，萬科與碧桂園并未公布土儲(chǔ)面積，但根據(jù)其披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，兩大巨頭“糧倉”充足。

??年內(nèi)，碧桂園共獲取511幅土地，權(quán)益總代價(jià)約2100億元。截止年末，碧桂園已獲取的權(quán)益可售資源約1.75萬億元，潛在的權(quán)益可售貨值約5000億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約2.25萬億元，可支撐公司未來3.5年以上的發(fā)展。

      同期，萬科獲取新項(xiàng)目168 個(gè)，總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米。截止年末，萬科擁有在建項(xiàng)目總建筑面積約10787.6萬平方米，權(quán)益建筑面積約 6380.8萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5050.8萬平方米，權(quán)益建筑面積約3127.4 萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積合計(jì)約 363.4萬平方米。

      與2019年相比，土儲(chǔ)TOP10出現(xiàn)了兩張“新面孔”，龍光以7200萬平方米排在第8位，其2019年土儲(chǔ)為3667.4萬平方米，排在第18位，一年內(nèi)土儲(chǔ)近乎翻倍；中梁以6510萬平方米排在第10位，其2019年土儲(chǔ)為4570萬平方米，排在第14位。

      凈利潤榜：中海439億歸母凈利潤領(lǐng)跑

??4月1日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股凈利潤榜》。萬科以592.98億元的凈利潤拔得頭籌，碧桂園、中國海外發(fā)展緊隨其后，年內(nèi)凈利潤分別為541.18億元、477.09億元。相比于2019年，三強(qiáng)座次改變，萬科在2020年超過碧桂園。

??從凈利潤變動(dòng)幅度來看，榜單中的85家房企中，共計(jì)47家房企的凈利潤同比上升。其中，三盛控股、綠景中國地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、大唐控股等房企的利潤增幅較大，上漲幅度均超過50%。下降的房企中，首創(chuàng)置業(yè)、禹洲集團(tuán)等房企的凈利潤下滑幅度較大。

??中國海外發(fā)展則連續(xù)兩年歸母凈利潤最高，且在2020年進(jìn)一步增加約5.5%至439.04億元，萬科、融創(chuàng)在2020年的歸母凈利潤也有一定幅度的上升。

??就前十強(qiáng)來說，合生創(chuàng)展于2020年成功進(jìn)入凈利潤榜單TOP10。2020年6月30日，合生創(chuàng)展正式宣布將股權(quán)投資納入主要業(yè)務(wù)活動(dòng)之一，通過旗下合生資本平臺(tái)進(jìn)行資本投資及管理，重點(diǎn)投資高科技、醫(yī)療健康、新消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)，共斥資約64.2億港元購入Sea股份、平安健康股份、平安保險(xiǎn)股份、匯豐控股股份、中國移動(dòng)股份及小米股份，為公司帶來了可觀收益。

      凈利率榜：冰火兩重天

      4月1日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股凈利率榜單》。凈利潤率通常能反映一家企業(yè)的經(jīng)營效率，本榜單中，中渝置地、綠景中國地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、萬科海外的凈利率較高。其中，合生創(chuàng)展因在2020年將股權(quán)投資納入主營業(yè)務(wù)，本期的營收和利潤數(shù)據(jù)提升明顯。

      規(guī)模房企，如中國恒大、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、旭輝集團(tuán)等房企的凈利率則維持在較穩(wěn)的水平。

      土地紅利消失，各項(xiàng)政策收緊，行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越來越低，在本期納入統(tǒng)計(jì)的86家房企中，僅18家房企的凈利潤率同比上升，包括綠景中國地產(chǎn)、上置集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、三盛控股、佳源國際控股等。52家房企的凈利潤率同比下滑，其中，禹洲集團(tuán)、朗詩地產(chǎn)、陽光100中國、瑞安房地產(chǎn)等房企的下跌幅度較大。

      少數(shù)股東利潤：揭開“明股實(shí)債”的底褲

      少數(shù)股東權(quán)益簡稱少數(shù)股權(quán)，是反映除母公司以外的其他投資者在子公司中的權(quán)益，表示其他投資者在子公司所有者權(quán)益中所擁有的份額。占有權(quán)益較少，而最后分得的利潤較多，二者的差值能反映一定問題，或存在“明股實(shí)債”的嫌疑。

      4月1日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股少數(shù)股東利潤榜》，在納入統(tǒng)計(jì)的68家房企中，共計(jì)47家房企出現(xiàn)了正差值，差值超過20%的共有19家。
其中，三盛控股的損益占比和權(quán)益占比差額最大，達(dá)61.68%，中國奧園、新力控股緊隨其后，在該值上均超過40%。

      現(xiàn)金榜：88家“囤錢”2.2萬億

??近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)被“暴雷潮”突襲，多家房企發(fā)生債務(wù)違約，上市的千億房企也赫然在列，“現(xiàn)金為王”已不僅僅是口號(hào)。

??4月2日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股現(xiàn)金榜》，88家房企“囤錢”超過2.2萬億。其中，64家房企現(xiàn)金同比增長，增幅均值約58.76%。

??據(jù)榜單，4家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物超過1000億元。其中，萬科手握現(xiàn)金1856.62億元，在內(nèi)房股中居首；碧桂園、恒大分列第2、3位，相差不足百億；中海突破千億至1104.69億元，排在第四；融創(chuàng)現(xiàn)金達(dá)987.11，躋身TOP5。

??從增幅來看，三盛、港龍、匯景、祥生等12家房企現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)“倍增”。其中，三盛的現(xiàn)金增幅超過3倍，居現(xiàn)金增幅榜首位；2020年新晉上市的港龍、匯景、祥生、上坤、領(lǐng)地、金輝排進(jìn)TOP10。

??不過，超七成房企現(xiàn)金增長的同時(shí)，仍有24家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比減少。其中，首創(chuàng)鉅大、SOHO中國、天上發(fā)展現(xiàn)金跌幅超過50%。

      長短債榜：龍湖8倍領(lǐng)跑

      2020年，千億內(nèi)房股陣營迎來7位新成員，總數(shù)擴(kuò)大至29家。其中包括銷售規(guī)模首破千億的中駿、禹洲、合景泰富、龍光、新力、時(shí)代中國，以及新晉上市的祥生。

      規(guī)模與杠桿如何平衡，千億房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)健？4月2日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年千億內(nèi)房股長短債比排行榜》。

      據(jù)統(tǒng)計(jì)，29家千億內(nèi)房股長短債比均值為2.6倍。其中，龍湖短債占比僅為11%，長短債比高達(dá)8.1倍，在千億內(nèi)房股中居首；旭輝、佳兆業(yè)長短債比超過4倍，分列第2、3位；中海、美的、華潤、龍光、世茂長短債比超過3倍，綠城、金茂、遠(yuǎn)洋、正榮、時(shí)代中國、禹洲、中駿、新城、碧桂園、融創(chuàng)、萬科、合景泰富長短債比超過2倍。

      2020下半年，多家房企著力優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債占比。目前，29家千億內(nèi)房股短債占比均值為31.4%。與2020中期相比，新城、融創(chuàng)的短債占比下降約15個(gè)百分點(diǎn)；旭輝、金茂的短債占比下降超5個(gè)百分點(diǎn)；建業(yè)、綠城、華潤等短債占比均有所下滑。

      “三條紅線”榜：15家房企“隱匿”了一條線

      “三道紅線”之下，房企降杠桿加速，一方面加大股權(quán)融資力度，如通過資本市場增發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)、分拆多元業(yè)務(wù)上市等，另一方面降低債權(quán)融資規(guī)模，如提前償債、減少非標(biāo)融資占比等。

      2020年，房企降杠桿成效如何？4月2日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股“三道紅線”榜》。

      據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已披露“三條紅線”數(shù)據(jù)的內(nèi)房股有59家。其中，“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)的綠檔房企有24家，踩中一條“紅線”的黃檔房企有26家，踩中兩條“紅線”的橙檔房企有5家，踩中三條“紅線”的紅檔房企有2家。另外，有15家房企數(shù)據(jù)披露不完全，無法確認(rèn)所屬檔位。

      按照“紅線”要求，“現(xiàn)金短債比”不得低于1倍，凈負(fù)債率不得高于100%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于70%。

      從現(xiàn)金短債比來看，64家房企該指標(biāo)高于1倍，“及格率”達(dá)89%。其中，龍湖、中海、建發(fā)國際超過4倍，華潤、越秀等超過2倍，距離“及格線”較遠(yuǎn)，安全度較高。另外，約1/3房企披露口徑為“非受限現(xiàn)金短債比”，即未包含受限資金的現(xiàn)金與短期有息負(fù)債的比值，如金茂、佳兆業(yè)、花樣年、力高、雅居樂等，指標(biāo)含金量較高。

??從凈負(fù)債率來看，63家房企該指標(biāo)低于100%，“及格率”約85%。其中，萬科、景業(yè)名邦等7家房企凈負(fù)債率低于20%；朗詩、中海、華潤、龍湖等16家房企凈負(fù)債率在20%-50%；遠(yuǎn)洋、碧桂園、建業(yè)、龍光等30家房企凈負(fù)債率在50%-80%之間。而保利置業(yè)、天譽(yù)置業(yè)等5家房企凈負(fù)債率超過100%；陽光100、首創(chuàng)鉅大等4家房企凈負(fù)債率超過150%。

      從剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率來看，15家房企未披露該指標(biāo)，已披露房企中，僅28家未觸及閾值，“及格率”約47%，其中，大發(fā)、世茂、合生創(chuàng)展等22家房企的負(fù)債率集中在60%-70%之間。不過，多家房企在“及格線”邊緣，萬科、佳兆業(yè)僅差0.3-0.4個(gè)百分點(diǎn)；首創(chuàng)置業(yè)、綠城、雅居樂高于閾值不足2個(gè)百分點(diǎn)。

      納稅榜：萬科與恒大日繳超1億元

      4月2日，樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布《2020年內(nèi)房股納稅榜》。納稅金額可代表企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)度大小，也是財(cái)政的源泉。

      萬科企業(yè)以444.57億元的所得稅額位列榜單第一，成為2020年內(nèi)房股的“納稅王”，日均納稅1.21億元。中國恒大、碧桂園以368.45億元和314.11億元的納稅額位列榜單的第二位和第三位。

      榜單在列的83家房企，于2020年內(nèi)共納稅3752.48億元，納稅前6強(qiáng)近乎占據(jù)總額一半，集中度依然很高。納稅超百億的房企共有9家，17家房企的納稅總額不超過5億元，其中有4家不足1億元。

      相比于2019年，前10強(qiáng)座次僅有一席發(fā)生變化，雅居樂集團(tuán)向前一位，代替富力地產(chǎn)位列第十。“黑馬”新城發(fā)展在2019年進(jìn)入前10名，2020年成功保持位次。另外，納稅TOP10房企在2020年的納稅總額同比減少4.8%。