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??“公司一定要穩定在前10強，目標是維持每年雙數增長的速度。” 招商蛇口總經理蔣鐵峰在業績發布會上強調。

??2020年招商蛇口(SZ:001979)實現簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，業績目標完成率為111.04%。

??據2020房企銷售排行榜，招商蛇口排在第11位，與第10位的綠城相差超百億元，與第12位的龍湖僅相差70億元。

??沖擊TOP10的同時，還要謹防被反超，而更重要的是，規模與利潤的平衡板正在傾斜。

??年內，招商蛇口營業收入約為1296.81億元，同比增長32.71%；凈利潤169.13億元，同比下降10.31%，歸母凈利潤122.53億元，同比下降23.58%。

??增收不增利

??據披露，招商蛇口營收增長的主要原因是公司房地產銷售業務結轉規模以及物業管理業務規模擴大，整體收入也相應增長。

??除了凈利潤和歸母凈利潤的下滑外，2020年，招商蛇口扣非凈利潤下降27.19%至90.82億元，持續兩年下滑。基本每股收益1.46元，同比減少26.63%。

??顯然，招商蛇口2020年處于增收不增利的窘況。主要原因之一是毛利率的持續下降。根據過往數據顯示，招商蛇口在2019年的毛利率為34.65%，較2018年下降4.8個百分點，2020年該指標進一步下滑，降至28.69%。

??招商蛇口的主營業務分為社區開發與運營，園區開發與運營以及郵輪建設三個版塊。社區開發與運營以房地產銷售業務為主，該業務營收1012.57億元，占總營收的78.12%，同比增長19.75%。

??社區開發與運營作為公司最主要的收入來源，其毛利率的下降直接導致了公司利潤的減少。2020年該業務的毛利率為18.06%，較2019年同期下降了6.14%。

??從地區來看，招商蛇口在華北、華東、西南和深圳地區的營收占比分別為13.28%，20.85%，10.27%，21.56%，合計約占總營收的66%。而這幾個區域毛利率均有不同程度的下滑，其中華北和華東地區的毛利率下滑最為明顯，分別下降了4.71%和5.61%。

??毛利率降低為營業成本增加所致。根據年報，社區開發與運營業務的營業成本為780.3億元，同比上升38.87%；園區開發與運營的營業成本為141.72億元，同比上升96.72%。

??除了營業成本的提高外，招商蛇口的各項費用支出也有所上升。銷售費用較2019年增加35.3%至29.86億元，管理費用較2019年增加14.49%至19.79億元。

??以利潤換規模。招商蛇口園區開發與運營業務帶來營收282.3億元，同比增長126.28%。占總營收的比例也由12.77%升至21.78%。

??據了解，營收強勁主要得益于公司深圳前海啟動區一期、深圳太子灣濱海大廈及灣海大廈、深圳國際會展中心（一期）配套商業等園區項目大額結轉，以及物業管理業務規模擴大。

??少數股東“蠶食”利潤

??事實上，這是招商蛇口自2015年重組上市以來，歸母凈利潤首次出現下滑。利潤下滑背后還有一個重要的原因，是公司少數股東損益的增長。

??截至2020 年12月31日，招商蛇口少數股東損益為46.6億元，同比增長65.05%，占是年凈利潤總額的27%。而2017年-2019年，少數股東占比凈利潤總額分別為14.98%、21.68%和18.04%。

??對于這一問題，招商蛇口財務總監黃均隆表示，2017年公司合作拿地較多，合作項目于2020年進入結轉期間，所以2020年少數股東損益比往常多一些。

??據招商蛇口披露，2017年-2019年間，其新增土儲規模分別為1023萬平方米、1357萬平方米、1423萬平方米，同期其權益比例分別為63%、61%、55%，呈明顯下降態勢。按照2017年項目在2020年進行結轉的速度，在未來這些合作項目可能會繼續削薄招商蛇口的利潤。

??對于業內最為關注的“三條紅線”指標，招商蛇口也有在年報中進行披露。2020年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率58.84%，未剔除預收賬款的資產負債率66.22%，凈負債率28.81%，現金短債比1.23。

??根據新規，招商蛇口將被歸入“綠檔”，有息債務規模年增速上限可放寬至15%。自“三條紅線”頒布以來，招商蛇口從未“觸線”，在一方面表現確實十分亮眼，但從未觸線的背后，表外資產為招商蛇口提供不小的幫助。

??年報顯示，招商蛇口并表住宅地產項目合作方股東投入凈額為303.08億元，其中股權出資338.54億元；而在參股未并表住宅地產項目合作方股東投入凈額818.96億元，其中股權出資555.35億元。

??同時，招商蛇口的永續債規模也在不斷提升。據了解，發行永續債在實現融資的同時不影響其顯性債務規模，永續債一般情況下計入所有者權益，補充了房企資本金又不影響負債，直接優化資本結構。但是永續債作為債務，依然會侵蝕公司的利潤。

??2020年招商蛇口的永續債規模為204.74億元，同比增長7.76%。而在2017、2018、2019年，招商蛇口的永續債規模分別為40億、70億、190億。