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??同一天2次被法院列為被執(zhí)行人，新鴻運(yùn)物業(yè)（844330.OC）就這樣進(jìn)入關(guān)注視野。

??2月3日，南京新鴻運(yùn)物業(yè)管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱“新鴻運(yùn)物業(yè)”）新增兩條有關(guān)自身風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)，被南京市秦淮區(qū)人民法院2次列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額合計(jì)約3.9萬(wàn)元。

??涉案緣由沒(méi)有作具體披露。金額不大，但還是給新鴻運(yùn)物業(yè)帶來(lái)了不小的影響。當(dāng)日股價(jià)下跌2.99%，成交價(jià)5.2元，交前一日收盤下跌了0.16元，當(dāng)日成交量0.2萬(wàn)股，成交1.04萬(wàn)元。

??根據(jù)企查查信息顯示，新鴻運(yùn)物業(yè)歷史被執(zhí)行有44次，執(zhí)行標(biāo)的總額超89萬(wàn)元。其中，掛牌新三板之后的歷史被執(zhí)行為29次，最大一次執(zhí)行金額為6.69萬(wàn)元。

??2015年8月掛牌新三板的新鴻運(yùn)物業(yè)，是南京市物企股票上市第一家，論資排輩在新三板市場(chǎng)算是一位“老前輩”。去年5月，又進(jìn)入了新三板創(chuàng)新層。

??其自身涉案數(shù)不少。樂(lè)居財(cái)經(jīng)從企查查了解，新鴻運(yùn)物業(yè)曾涉司法案件1503起，有裁判文書記錄1295條，案件總金額為612.54萬(wàn)元，其中，企業(yè)作為被告占比9.09%，涉案案由多為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

??去年中標(biāo)金額4.1億

??“沒(méi)有房地產(chǎn)背景，沒(méi)有主管機(jī)關(guān)，沒(méi)有國(guó)有資金。”新鴻運(yùn)物業(yè)董事長(zhǎng)王中寧曾在訪談里說(shuō)，新鴻運(yùn)是一家“三無(wú)企業(yè)”。

??新鴻運(yùn)物業(yè)項(xiàng)目來(lái)源基本都是靠招投標(biāo)，市場(chǎng)化率100%。數(shù)據(jù)顯示，2019年新鴻運(yùn)參加各類招投標(biāo)129個(gè)，中標(biāo)60個(gè)，中標(biāo)率46.51%。

??官網(wǎng)介紹，新鴻運(yùn)物業(yè)主要為政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位辦公樓、公共文化場(chǎng)館、大型商業(yè)廣場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、高檔寫字樓及部分大型住宅小區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。

??去年12月，新鴻運(yùn)物業(yè)先后成功中標(biāo)了8個(gè)項(xiàng)目，中標(biāo)的年度合同金額多達(dá)3672萬(wàn)元。在年末最后一天，還連續(xù)中標(biāo)南京市口腔醫(yī)院兩個(gè)標(biāo)段，年度合同金額1405萬(wàn)元。

??根據(jù)新鴻運(yùn)物業(yè)公告，其中江蘇省省級(jí)機(jī)某廳與南京市口腔醫(yī)院兩個(gè)項(xiàng)目中標(biāo)金額合計(jì)約為3197萬(wàn)元，占新鴻運(yùn)物業(yè) 2020 年度未經(jīng)審計(jì)營(yíng)業(yè)收入的 7.80%。以此推算，去年全年新鴻運(yùn)物業(yè)中標(biāo)金額大約有4.1億元。

??今年以來(lái)，新鴻運(yùn)物業(yè)先后中標(biāo)南京衛(wèi)生高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校、中國(guó)船級(jí)社江蘇分社、中國(guó)地質(zhì)調(diào)查局南京地質(zhì)調(diào)查中心、南京理工大學(xué)體育中心4個(gè)項(xiàng)目。細(xì)看中標(biāo)項(xiàng)目，主要以非住宅為主，中標(biāo)金額最大的為南京衛(wèi)校，為563萬(wàn)元。

??新鴻運(yùn)物業(yè)中標(biāo)主要瞄準(zhǔn)非住宅領(lǐng)域，這從2019年的新增情況也能看出。2019年新增項(xiàng)目31個(gè)，其中26個(gè)為政府和企事業(yè)客戶。

??毛利率低走

??“公司業(yè)務(wù)多集中于毛利略低的政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位。”在新鴻運(yùn)物業(yè)也深知，這類物業(yè)回款雖好，但毛利較低。

??而新鴻運(yùn)物業(yè)的毛利率也說(shuō)明了這一點(diǎn)，近三年呈現(xiàn)穩(wěn)中走低的態(tài)勢(shì)。2017 —2019 年，新鴻運(yùn)物業(yè)毛利率分別是 11.87%、11.93 %、11.2%，該水平與同行業(yè)公司相比屬于偏低。

??新三板掛牌物企較少選擇公開在管規(guī)模，新鴻運(yùn)物業(yè)也一樣。官網(wǎng)資料顯示，新鴻運(yùn)物業(yè)管理物業(yè)面積近1574.68萬(wàn)㎡，有210個(gè)托管項(xiàng)目，20個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目。

??2020年上半年，新鴻運(yùn)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.94億元，同比減少3.62%；實(shí)現(xiàn)歸屬于掛牌公司股東的凈利潤(rùn)1.01億元，同比增長(zhǎng)17.45%。

??回看近幾年的新鴻運(yùn)的營(yíng)收表現(xiàn)，從雙位增長(zhǎng)降速到個(gè)位增長(zhǎng)，2017年同比增長(zhǎng)17.3%至3.81億元后，2018年、2019年收入幾乎原地踏步，兩年增長(zhǎng)了0.19億元，2019年同比增幅為2.78%，收入4億元。

??按照2020年半年數(shù)據(jù)，尚不到2019年的一半。此外，在收入微增的同時(shí)，凈利潤(rùn)不增反降，2019年凈利潤(rùn)約1802萬(wàn)元，同比下降0.7%。

??從去年中期業(yè)績(jī)來(lái)看，在新三板掛牌物企36家中，新鴻運(yùn)物業(yè)營(yíng)收規(guī)模排在第五，在它前面的分別是鉑美物業(yè)（5.05億元）、新日月（2.69億元）、智善生活（2.58億元）、文達(dá)通（2.35億元）。去年10月20日，排在前列的鉑美物業(yè)報(bào)送了終止掛牌的申請(qǐng)材料，并于今年1月11日起正式終止掛牌，傳言其也或?qū)⒏案凵鲜小?/p>

??根據(jù)赴港上市的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若計(jì)劃在港上市，股東應(yīng)占溢利在過(guò)去三年至少5000萬(wàn)港元，其中最近一年盈利至少2000萬(wàn)港元盈利，以及前兩年累計(jì)盈利至少3000萬(wàn)港元，同時(shí)上市時(shí)市值最少達(dá)2億港元。

??其實(shí)，新鴻運(yùn)物業(yè)已基本符合，不知道在物企接連退出，轉(zhuǎn)身在港尋求上市機(jī)會(huì)的大潮中，有沒(méi)有也萌生退意。

??不過(guò)2020年上半年，其毛利率12.99%；對(duì)標(biāo)已在A股和港股上市物業(yè)公司，同期平均毛利率為29.27%，與上市物企平均毛利率水平還存在很大差距。