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??兩則人事任命，讓一宗停滯了近十年的整合計(jì)劃，有了重啟的跡象。

??1月15日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（600748.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：上實(shí)發(fā)展）公告稱(chēng)，公司董事兼總裁唐鈞向公司董事會(huì)提請(qǐng)辭去公司董事職務(wù)，同時(shí)一并辭去在上實(shí)發(fā)展的所有職務(wù)。

??根據(jù)同日上實(shí)城市開(kāi)發(fā)（00563.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：上實(shí)城開(kāi)）公告顯示，辭任后的唐鈞將接任周雄成為上實(shí)城開(kāi)董事會(huì)副主席、公司總裁兼執(zhí)行董事。

??公告發(fā)出后，截至1月20日收盤(pán)，上實(shí)控股、上實(shí)城開(kāi)、上實(shí)發(fā)展股價(jià)均出現(xiàn)小幅震蕩上漲。

??資料顯示，兩家公司均為上海實(shí)業(yè)控股(00363.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：上實(shí)控股)旗下上市地產(chǎn)公司。十年前，上實(shí)控股大股東上海實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)：上實(shí)集團(tuán))是上海市人民政府在海外最大的綜合性企業(yè)集團(tuán)，曾有意通過(guò)上實(shí)控股整合旗下地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，盤(pán)活“上實(shí)系”地產(chǎn)這盤(pán)棋。

??然而這條整合路卻異常坎坷，一度擱置長(zhǎng)達(dá)十年，此次人事變動(dòng)，是否意味著地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合計(jì)劃重啟？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電上海實(shí)業(yè)控股有限公司，截至發(fā)稿前未能得到回復(fù)。

??“如果是十年前的地產(chǎn)整合計(jì)劃重新啟動(dòng)，那么也意味著上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開(kāi)或?qū)⒂幸环奖晃蘸喜ⅲ瑥拇舜稳耸抡{(diào)動(dòng)的種種跡象來(lái)看，上實(shí)城開(kāi)大概率會(huì)作為吸收一方。”上海地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)陳碩在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

??長(zhǎng)達(dá)十年的博弈

??上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合最早可以追溯到2007年8月。

??彼時(shí)，上實(shí)發(fā)展向公司控股股東上海上實(shí)集團(tuán)及上海上實(shí)控股子公司上實(shí)投資發(fā)行不超過(guò)1.6億股股票，用于購(gòu)買(mǎi)上海上實(shí)及上實(shí)投資的資產(chǎn)，這波注資讓上實(shí)發(fā)展成為集團(tuán)最初屬意打造的地產(chǎn)旗艦平臺(tái)。上實(shí)集團(tuán)也曾明確表示：除上實(shí)發(fā)展之外，將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，且承諾上實(shí)集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實(shí)發(fā)展來(lái)經(jīng)營(yíng)。

??然而這位“嫡長(zhǎng)子”的表現(xiàn)不盡人意，在大規(guī)模注資后的幾年里，業(yè)績(jī)甚至同比下滑。上實(shí)集團(tuán)失望之余，轉(zhuǎn)而扶持上實(shí)控股。2009年，上實(shí)控股先后剝離旗下包括醫(yī)藥、乳品在內(nèi)的多項(xiàng)資產(chǎn)，套現(xiàn)30余億港元，轉(zhuǎn)型以房地產(chǎn)、基建及消費(fèi)品為主營(yíng)業(yè)務(wù)。此后，又展開(kāi)了大規(guī)模的土地和項(xiàng)目收購(gòu)，包括作為平臺(tái)接盤(pán)中新地產(chǎn)。

??資料顯示，2010年6月24日，上實(shí)控股以27.46億港元收購(gòu)中新地產(chǎn)（后更名上實(shí)城開(kāi)）45.02%的股權(quán)，成為其控股股東后，同年8月17日，其再次宣布以51.3億元從兄弟企業(yè)上海上實(shí)收購(gòu)上實(shí)發(fā)展63.65%的股權(quán)。

??此次收購(gòu)，不僅理順了三大上市平臺(tái)股權(quán)關(guān)系，也間接確認(rèn)了上實(shí)控股的主導(dǎo)地位。

??原以為地產(chǎn)平臺(tái)之爭(zhēng)就此落幕，然而事情在2015年發(fā)生轉(zhuǎn)折。這年，上實(shí)城開(kāi)掌門(mén)人倪建達(dá)出走，“上實(shí)發(fā)展派”領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)，上實(shí)發(fā)展再次上位，并于2015年收購(gòu)上投控股。

??“當(dāng)時(shí)管理層曾有意將中新的資產(chǎn)注入上實(shí)發(fā)展，上實(shí)控股負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)和基建等業(yè)務(wù)，中新地產(chǎn)變成凈殼。”一位曾參與收購(gòu)的上實(shí)集團(tuán)前員工告訴記者。

??這一年也成為上實(shí)發(fā)展業(yè)績(jī)搶跑的契機(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2014年~2020年上實(shí)發(fā)展總營(yíng)業(yè)收入分別為，38.03億元、66.19億元、64.89億元、72.34億元、86.64億元、88.66億元、101.78億元。

??同一時(shí)期的上實(shí)城開(kāi)卻采取了收縮戰(zhàn)略，先后出售珠海淇澳島項(xiàng)目、城開(kāi)中心等多個(gè)項(xiàng)目，逐漸式微。財(cái)報(bào)顯示，2014年~2019年，上實(shí)城開(kāi)總營(yíng)業(yè)收入分別為，78.2億元、39.03億元、55.5億元、93.94億元、70.13億元、85.9億元。

??2017年，事情再度發(fā)生轉(zhuǎn)機(jī)。

??根據(jù)上實(shí)集團(tuán)2014年簽署的《避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾函》顯示，其承諾在簽署協(xié)議后36個(gè)月內(nèi)解決旗下控股公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，盡管多次申請(qǐng)延期，但留給上實(shí)集團(tuán)的時(shí)間似乎不多了。

??壓力之下，上實(shí)集團(tuán)終于有了進(jìn)一步動(dòng)作。

??2017年底，上實(shí)城開(kāi)將旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的子公司股權(quán)，賣(mài)給了上實(shí)發(fā)展。隨后上實(shí)城開(kāi)收購(gòu)了從事以及土地開(kāi)發(fā)的上海地產(chǎn)北部投資發(fā)展有限公司之35%股權(quán)，以及二級(jí)土地開(kāi)發(fā)的上海市上投房地產(chǎn)投資有限公司（上海上實(shí)直接控股）之全部股權(quán)。

??2018年，上實(shí)城開(kāi)重回主場(chǎng)，頻頻購(gòu)地，而上實(shí)發(fā)展卻毫無(wú)動(dòng)靜。

??誰(shuí)會(huì)留下？

??“對(duì)于上實(shí)集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合方式，此前就有過(guò)很多猜測(cè)，但這十年間，上實(shí)集團(tuán)應(yīng)該一直沒(méi)有想好最終選擇誰(shuí)。”上海證券研究員盧毅表示。

??在他看來(lái)，當(dāng)年猜測(cè)最多的有三種方式：一、上實(shí)控股吸收合并上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開(kāi)，類(lèi)似中國(guó)鋁業(yè)2007年吸收合并山東鋁業(yè)和蘭州鋁業(yè)；二、上實(shí)發(fā)展現(xiàn)金收購(gòu)上實(shí)城開(kāi)股權(quán)，成為上實(shí)地產(chǎn)唯一地產(chǎn)平臺(tái)；三、上實(shí)城開(kāi)現(xiàn)金收購(gòu)上實(shí)發(fā)展。

??如今，誰(shuí)將留下？

??從兩者業(yè)績(jī)來(lái)看，2019年上實(shí)城開(kāi)收入為85.84億港元，同比上升23.0%。毛利為36.76億港元，與去年同期上升8.7%。毛利率為42.8%，較去年同期下跌5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年上半年，其收入為31.72億港元，同比下跌31.1%；毛利為14.32億港元，同比下跌27.0%。歸屬股東凈利潤(rùn)1.51億港元，同比降51%。

??土地儲(chǔ)備方面，截至2019年末，上實(shí)城開(kāi)土地儲(chǔ)備共有26個(gè)項(xiàng)目，分布于上海、北京、天津、西安、重慶、昆山、無(wú)錫、沈陽(yáng)、煙臺(tái)、長(zhǎng)沙及深圳，來(lái)可售規(guī)劃建筑面積約377.7萬(wàn)平方米。

??其最近一次拿地是在2020年12月28日，上實(shí)城開(kāi)與中庚集團(tuán)訂立合作協(xié)議，合組合營(yíng)企業(yè)，收購(gòu)湖北武漢一處項(xiàng)目的土地使用權(quán)。

??上實(shí)發(fā)展2019年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約合人民幣78.90億元，同比增長(zhǎng)約50.29%；實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約合39.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約45%。

??2020年上半年，其營(yíng)業(yè)收入約為44.93億元，同比增長(zhǎng)3.29%；歸母凈利潤(rùn)約為4.29億元，同比增長(zhǎng)4.05%。主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)行業(yè)、建筑施工業(yè)，占營(yíng)收比例分別為：83.2%、16.28%。

??土儲(chǔ)方面，上實(shí)發(fā)展土地儲(chǔ)備集中于上海，其2019年新增三宗涉宅地塊，均位于上海，分別為青浦區(qū)朱家角D2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1403單元30-01地塊、青浦區(qū)西虹橋光淶路北側(cè)04-33地塊。

??相比之下，兩者銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不相上下，但在土地布局方面和收入結(jié)構(gòu)方面，上實(shí)城開(kāi)土地儲(chǔ)備布局更廣，上實(shí)發(fā)展土地主要集中在上海，相對(duì)單一。

??從融資角度來(lái)看，對(duì)于上實(shí)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，”A+H”的雙融資平臺(tái)模式似乎更有利于公司擴(kuò)大融資額，有利于其國(guó)際化戰(zhàn)略和海外并購(gòu)計(jì)劃。

??唐鈞的到來(lái)，能否使這一停滯了十年的整合計(jì)劃加速推進(jìn)，值得期待。