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??走進房企

??央企密集轉讓旗下房地產項目

??房企爭相入股AMC

??破發頻現，但物管行業上市熱情不減

??廈門國貿計劃退出房地產

??招商蛇口擬2.99億轉讓無錫子公司24.5%股權

??【1】最近央企產權轉讓項目明顯增多。據北京產權交易所公開信息梳理統計，11月以來，房地產行業產權轉讓項目共有18個，相當于今年前10個月的總和。其中：2月2個，3月2個，5月3個，7月1個，9月3個，10月7個。上述項目出資人都是央企，包括招商局、華僑城、中化集團、中信集團、中國電建、新興際華集團等。中國企業聯合會研究員劉興國表示，央企近期密集轉讓旗下房地產項目，應該有兩方面的考慮：一是出于落實三年改革行動方案的需要；如把非主業的房地產項目對外轉讓，回收資本更好聚焦主業主責，或是加大對新興產業投資力度；二是為了完成2020年底負債率比2017年底降低兩個百分點改革目標的需要；房地產項目是負債率較高的項目，房地產項目的轉讓可以對降負債做出較大貢獻。

??【2】2016年新一輪調控政策啟動以來，房地產行業進入下行周期，2020年疫情也加速了不良資產項目增加。根據中國東方2019年度《中國金融不良資產市場調查報告》對地產類不良資產前景的預測顯示，2019年至2021年房地產行業有1.8萬億不良資產規模。在此背景下，房企爭相參股地方資產管理公司（AMC），承接、處置不良資產的資產管理，萬科、華潤、招商、建業、協信等大型規模房企紛紛入局。一方面房企可以借助AMC處理收并購過程中不良資產背后的復雜信貸問題，在“拿地難、拿地貴”的現狀下，開拓資源，同時可以豐富融資渠道；此外，房企可以學習AMC的不良資產收并購處置經驗；最后形成深度捆綁之后合作互補，資源互利進行項目的開發盤活，在地產類不良資產處置中獲得先機，可謂融資、并購兩相宜。

??【3】證券市場的物業股數量還在增加。恒大物業、遠洋服務、華潤萬象生活已經進入上市流程中，越秀地產則在11月23日晚間對外披露了其分拆物業上市的意愿。此前不久，金科服務、融創服務先后成功赴港上市……在這一片火熱景象前不久則是多只物業新股接連破發，以及物業板塊的整體回調，而身為行業龍頭的保利物業也收到了首份負面評級報告。業內人士認為，當前行業已進入冷靜調整新周期，未來市場對物管行業的認知會進入到更合理的水平，從對行業的整體看好細化到對每家公司的考察。但這些并不會阻擋物業上市的步伐，中信證券預測，2020年四季度物管公司IPO融資規模，將遠遠超過2020年前三季度的總和。

??【4】11月28日，廈門國貿發布的“五年發展戰略規劃綱要”顯示，在未來五年，廈門國貿將積極轉型，逐步退出房地產行業，同時積極發展大健康等戰略新興業務。公告指出，廈門國貿以供應鏈管理和金融服務作為核心賽道，同時以投資驅動大健康等戰略新興業務的發展。同時，考慮到公司從事的供應鏈、金融、房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產行業，實現地產板塊獨立發展。

??【5】11月30日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布《關于轉讓子公司股權暨關聯交易的公告》稱，公司之全資子公司招商局地產（蘇州）有限公司擬向招商證券投資有限公司轉讓無錫瑞商房地產開發有限公司24.5%股權，股權轉讓價格為人民幣29,947.05萬元。由于招商證券投資與本公司的實際控制人均為招商局集團有限公司，按照深圳證券交易所《股票上市規則》等相關規定，本次交易構成關聯交易。