公司鄧鑫妮 2020-11-18 09:37:14 來源：樂居財(cái)經(jīng)
??物企上市熱從2019年持續(xù)至今。盡管7月份物企股價(jià)遇冷回縮，但仍有大批物企在港交所排隊(duì)，欲越過上市這道“龍門”，建發(fā)物業(yè)便是其中之一。
??9月30日晚，建發(fā)物業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)物業(yè)”）在港交所遞交上市申請(qǐng)書，開啟上市之路。建發(fā)物業(yè)上市申請(qǐng)書顯示，本次分拆將以介紹方式上市，中國國際金融香港證券有限公司為獨(dú)家保薦人。
??建發(fā)物業(yè)的國內(nèi)運(yùn)營主體公司建發(fā)物業(yè)（中國）成立于2018年3月1日，為廈門建發(fā)集團(tuán)附屬公司。上市申請(qǐng)書顯示，其背后的股東為益能、益鴻、建發(fā)房地產(chǎn)、建發(fā)股份及廈門建發(fā)。益能、益鴻為建發(fā)房地產(chǎn)全資擁有，而建發(fā)房地產(chǎn)由建發(fā)股份及廈門建發(fā)分別擁有股份54.65%及45.35%。作為一家國資背景物企，建發(fā)物業(yè)實(shí)際控制權(quán)歸屬廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司。
??上市前，建發(fā)物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖：
??值得一提的是，建發(fā)物業(yè)的四位高管及三位自然人，透過一家名為 Diamond Firetail 的公司持有其5.13%的股份。據(jù)悉，Diamond Firetail 為Equity Trustee 的全資子公司，而Equity Trustee為一項(xiàng)全權(quán)信托的受托人。該信托的受益人正是建發(fā)物業(yè)的四位高管及三位自然人。四位高管分別為建發(fā)物業(yè)董事會(huì)主席、非執(zhí)行董事莊躍凱、執(zhí)行董事兼行政總裁喬海俠、執(zhí)行董事黃黨輝、非執(zhí)行董事林偉國，另三位自然人關(guān)聯(lián)人士為趙呈閩、曹馨予、劉靜。
??建發(fā)物業(yè)深耕福建省，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角核心城市，建發(fā)房地產(chǎn)和建發(fā)國際的大型項(xiàng)目組合及土地儲(chǔ)備為建發(fā)物業(yè)帶來不少發(fā)展機(jī)會(huì)。上市申請(qǐng)書稱，褔建省的物業(yè)總在管建筑面積由2015年的6.96億平方米增加至2019年的8.7億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為5.7%。按收益建發(fā)物業(yè)于2019年總部位于福建省物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)中，排名第二，但在全國排名中，建發(fā)物業(yè)綜合實(shí)力排名僅在第三十六位。
??截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)在10個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的24個(gè)城市擁有59間項(xiàng)目公司，總合同建筑面積達(dá)3960萬平方米，在管建筑面積共2170萬平方米。其中，建發(fā)物業(yè)在福建省的在管建筑面積達(dá)1690萬平方米，占在管總建筑面積的77.9%。
??據(jù)統(tǒng)計(jì)，各上市物企在管面積的均值在9820萬平方米。建發(fā)物業(yè)的管理規(guī)模遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值，在行業(yè)管理規(guī)模排行中，大約排在倒數(shù)第7、8名。
??建發(fā)物業(yè)的大本營在廈門，前期主要依賴建發(fā)地產(chǎn)。為了進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，建發(fā)物業(yè)有意識(shí)加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六個(gè)月從廈門建發(fā)集團(tuán)發(fā)展的在管建筑面積分別為67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。
??建發(fā)物業(yè)存在不小的營收和在管面積剪刀差。雖然從母公司處獲得不少在管面積，但截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的合同建筑面積占合同總建筑面積的41.4%，并且大部分收益來自獨(dú)立第三方。
??建發(fā)物業(yè)上市申請(qǐng)材料數(shù)據(jù)顯示，收益大頭的物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，2020年上半年獨(dú)立第三方收益占總收益的57.6%達(dá)2.6億元，同比上漲26%。2017-2019年及2020年前六個(gè)月，建發(fā)物業(yè)來自第三方的三項(xiàng)業(yè)務(wù)收益占比分別為68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。
??至于盈利，建發(fā)物業(yè)年度毛利由2017年的人民幣1.17億元增加至2019年的人民幣1.834億元。2017年毛利率為26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。
??根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2020年上半年，建發(fā)物業(yè)營收約為4.52億元，毛利約為1.097億元，毛利率為24.3%，同比僅上漲0.1%，仍未恢復(fù)2017年的最高值。
建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91350200260129927P 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊(cè)資本：200000（萬元）
風(fēng)險(xiǎn)情況： 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 249 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 34
蘇州工業(yè)園區(qū)婁葑建發(fā)房地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91320594722284711T 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊(cè)資本：20000（萬元）
風(fēng)險(xiǎn)情況： 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
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- 官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行：降低存量房貸利率工作接近尾聲，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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