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??白錫洪很難笑得那么開心了。根據樂居財經11月4日發布的上市物企股價跌幅榜，時代鄰里（9928.HK）的股價近三個月累計跌幅為-36.56%，在34家上市公司中排名第五位。

??就在8個月前，時代鄰里2020年中期業績會上，白錫洪的笑容還格外燦爛。

??那時他的好心情，來自時代鄰里優異的半年成績單。于2020年上半年，時代鄰里收入同比增加54%至7.02億元，毛利同比增加62.4%至1.99億元，歸母核心凈利潤達到8425萬元，亦較2019年同期相比增加76.2%。

??與此同時，時代鄰里的營收凈利、毛利率環比均實現重大突破。對此，白錫洪認為，上半年自己的企業表現不錯。

??然而，一串漂亮數字的背后，卻是一抹令人擔憂的底色。

??一個億小目標

??與往績相比，2020年上半年時代鄰里的業績確實很“靚麗”，可謂是開足馬力往前沖。不過，作為衡量企業規模的關鍵指標，時代鄰里的在管面積和合約面積，在行業中相比，體量都不算大。

??企業在管建筑面積是衡量企業實力的一項指標，是物業公司能夠產生收入的一部分，更能。在業務層面上，時代鄰里的收入主要來自四大板塊：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及專業服務。

??截至2020年6月末，時代鄰里的總在管面積約7900萬平，包括298個在管物業管理服務項目、6個市政環衛項目及5個城市公共服務項目，涉及在管建筑面積分別為4840萬平米、830萬平米及2230萬平米。

??時代鄰里今年新增業務，集中于市政環衛項目和城市公共服務領域，除此之外，其他物業管理服務項目實際增加面積僅為1368萬平米，增幅低于40%，不及合約面積逾80%的增長。

??于白錫洪而言，對規模顯然還有更大的追求，“一個億”就是他的小目標。在2020年3月11日的業績會上，時代鄰里透露，2020年其將保持去年109.4%的增長速度拓展合約面積，按照規劃，2021年時代鄰里的管理規模要突破1億平方米。

??負債率“腰斬”

??和很多物業企業不太一樣，時代鄰里的資產一直處于“高負債”狀態，其負債率指標深受母公司拖累，財務狀況令人擔憂。招股書曾披露，時代鄰里2016-2019年上半年，資產負債率分別為98.1%、95%、97.1%和93.7%，這在物管行業中較為罕見，利率比遠高于市場平均水平。

??但令人吃驚的是，截至2019年末，時代鄰里資產負債率突然大幅降至40.08%，半年時間，負債率便“腰斬”。2020年上半年，資產負債率仍維持在43.26%的低位。

??消失的負債去哪兒了？

??秘密藏在流動負債里。半年報顯示，時代鄰里的流動負債總額從2018年末的20.86億元減少至2019年末的5.84億元，其中，其他應付款項及應計款項、其他計息貸款相較2018年分別減少了約15億元和1.52億元。在非流動負債中，其他計息借款相較2018年減少了約14.5億元。而公司的總資產也從2018年末的36.46億元驟降至2019年的15.01億元。

??也就是說，時代鄰里負債率“腰斬式”暴降，主要源于其他應付款項和應計款項上的巨大變化。

??事實上，時代鄰里的負債率高企，與向關聯公司時代中國輸血有關。

??2018年，時代鄰里以若干應收物業費及物業費收取權為抵押，設立資產抵押證券，資產抵押證券用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元及15.26億元貸款。換言之，時代鄰里借錢幫關聯公司時代中國還債了。這也是時代鄰里近幾年資產負債率居高不下的原因。

??所幸的是，時代鄰里的現金流入還在增長。2016年至2019年6月30日，時代鄰里經營現金流入分別為4010萬元、6010萬元、1.02億元及6960萬元。當然，也不無令人擔憂之處，2016年-2018年間，時代鄰里的物業管理費收取率震蕩走低，分別為90.3%、88.5%、89%，截至2019年6月末，其物業管理費收取率為85.7%。

??面對負債率的高企，2019年，時代鄰里趕忙悉數償還了原本計劃期限8年的資產抵押證券本息合計16億元。有息負債大幅減少，負債率也隨之大幅下降。

??但償債不足以讓時代鄰里的負債率“腰斬”。還有一份功勞，應該記在其他應付款及應計款頭上。其中的大頭，是應付關聯方款項。而在應付關聯方款項中，絕大部分又是其他應付款。

??可惜的是，對于應付關聯方款項中的其他應付款，時代鄰里并未給出進一步解釋。