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??外界對(duì)歐宗洪的印象，大多停留在“少年得志”的故事上。

??他給自己的評(píng)價(jià)，卻迥然不同。不僅忽略了所有成就，只言“事業(yè)無(wú)窮盡”。

??今年是融信中國(guó)跨過(guò)千億的第二年。截至11月4日，該公司的市值為94.49億港元。而乘著物業(yè)上市的浪潮，歐宗洪已向港交所再次遞表，籌劃著融信的物業(yè)板塊——融信服務(wù)沖擊資本市場(chǎng)。

??在手握地產(chǎn)上市平臺(tái)的情況下，他希望給事業(yè)裝上第二個(gè)“資本之輪”。

??近年來(lái)，為了給上市做鋪墊，融信服務(wù)進(jìn)行了較為復(fù)雜、頻繁的架構(gòu)調(diào)整。除了注冊(cè)資本規(guī)模不斷變大之外，輾轉(zhuǎn)騰挪間，似乎能看到董事長(zhǎng)歐宗洪的掌控心思，以及公司業(yè)務(wù)的發(fā)展姿態(tài)。

??向高管回購(gòu)股份

??上市前夕，融信服務(wù)展開(kāi)了一系列重組。其中，融信世歐是一個(gè)關(guān)鍵因子，重組都是圍繞它來(lái)展開(kāi)。經(jīng)過(guò)一系列重組后，融信世歐成為融信服務(wù)旗下重要的營(yíng)運(yùn)主體。工商資料顯示，融信世歐于2011年4月29日成立，主要從事物業(yè)管理服務(wù)。

??在今年重組之前，融信世歐由三方持股；其中，福州卓創(chuàng)持有其36%股權(quán)、福建鼎誠(chéng)持有54%股權(quán)、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)融合投資合伙企業(yè)（下稱(chēng)“平潭融合”）持有10%股權(quán)。

??福建鼎誠(chéng)由歐宗洪直接擁有權(quán)益，福州卓創(chuàng)則以信托方式，為福建鼎誠(chéng)持有于融信世歐的40%權(quán)益。換言之，歐宗洪手握融信世歐90%的控制權(quán)。

??而平潭融合本質(zhì)上，是一個(gè)就雇員激勵(lì)而成立的有限合伙企業(yè)。它由普通合伙人平潭融鑫持有1%權(quán)益；另外，由融信服務(wù)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官馬祥宏，充當(dāng)有限合伙人，持有99%權(quán)益。

??再往上溯及，平潭融鑫分別由融信中國(guó)的歐賽雕、馬祥宏擁有99%和1%權(quán)益。以此算來(lái)，歐賽雕實(shí)益擁有平潭融合0.99%股權(quán)，而馬祥宏則總共擁有平潭融合99.01%股權(quán)。

??從4月份開(kāi)始，歐宗洪就有意加快了上市平臺(tái)的架構(gòu)搭建。月內(nèi)，他于于開(kāi)曼群島，注冊(cè)成立了融信服務(wù)，為資產(chǎn)騰挪做準(zhǔn)備。

??與很多房企分拆物業(yè)上市前，拿出股份獎(jiǎng)勵(lì)高管不同的是，歐宗洪反其道而行之，不但沒(méi)有拿出股份獎(jiǎng)勵(lì)高管，反而將高管的股份收購(gòu)回來(lái)。

??5月25日，平潭融合將其于融信世歐的10%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予福建鼎誠(chéng)，代價(jià)為850萬(wàn)元。與此同時(shí)，按照歐宗洪的指示，福州卓創(chuàng)將其于融信世歐的36%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓予福建鼎誠(chéng)。

??如此一來(lái)，福建鼎誠(chéng)持有融信世歐100%股權(quán)，相當(dāng)于歐宗洪擁有融信世歐的全部權(quán)益。此后，歐宗洪將融信世歐置于歐興途業(yè)、福建融點(diǎn)等平臺(tái)公司之下，并最終成立家族信托，統(tǒng)籌全盤(pán)。

??融信世歐成為了融信服務(wù)的主體運(yùn)營(yíng)公司，旗下?lián)碛腥谛盼飿I(yè)管理、世歐商業(yè)管理，以及其他附屬公司；憑借于此，它為融信中國(guó)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，以及第三方物業(yè)，提供管理服務(wù)。

??縱觀整個(gè)重組過(guò)程，可以看到，歐宗洪逐步將融信服務(wù)的全部股權(quán)，攬于麾下；這相比于其他公司上市前夕，將部分股權(quán)分給高管的舉動(dòng)，有所不同。

??不過(guò)，細(xì)細(xì)算來(lái)，由于成立平潭融合時(shí)，股東并未兌現(xiàn)出資承擔(dān)額，所以在與福建鼎誠(chéng)的交易事項(xiàng)中，歐賽雕、馬祥宏也從850萬(wàn)元的交易額，獲得了8.4萬(wàn)元、841.6萬(wàn)元的資金。

??二代缺席高管團(tuán)隊(duì)

??在提交招股書(shū)之前，外界猜測(cè)，歐宗洪可能會(huì)讓自己的兒子歐國(guó)飛接管物業(yè)，這樣的操作方式在地產(chǎn)二代中也早有過(guò)先例。

??但歐宗洪似乎看重兒子在地產(chǎn)方面的才能，現(xiàn)任融信中國(guó)第二事業(yè)部總裁的歐國(guó)飛，并未出現(xiàn)在融信服務(wù)的董事會(huì)及高管名單中。

??董事會(huì)形成了以歐宗洪為首的70后老班底成員，他們均有在行業(yè)內(nèi)超20年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

??資料顯示，馬祥宏從2016年10月開(kāi)始，就一直是融信服務(wù)的首席執(zhí)行官，負(fù)責(zé)集團(tuán)的整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和管理，以及執(zhí)行董事會(huì)的決策。

??馬祥宏現(xiàn)年47歲，正值職業(yè)生涯黃金期。90年代，馬祥宏曾在湖北十堰店子中學(xué)任教六年，期間擔(dān)任過(guò)主任及副校長(zhǎng)。1999年9月至2016年9月，他則在金地集團(tuán)，任職并擔(dān)任多個(gè)職位。

??招股書(shū)中寫(xiě)到：“馬先生于中國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)擁有約21年管理經(jīng)驗(yàn)”，對(duì)馬祥宏給予了肯定。

??關(guān)聯(lián)收益超七成，增值服務(wù)收入低

??融信服務(wù)的業(yè)務(wù)布局，主要集中在海峽西岸地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。2017年，它將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至四川省成都、河南省鄭州和天津，并將總部由福建省福州市搬遷至上海。

??截至2020年6月30日，該公司有100個(gè)在管項(xiàng)目，覆蓋兩大主要地區(qū)和其他地區(qū)的41個(gè)城市，在管總建筑面積約1700萬(wàn)平方米，總簽約建筑面積約3430萬(wàn)平方米。

??2017至2019年，及2020年中期，融信服務(wù)在海峽西岸地區(qū)管理建筑面積，分別約為880萬(wàn)平方米、980萬(wàn)平方米、1169萬(wàn)平方米及1160萬(wàn)平方米，占總在管面積的92.1%、92.8%、73.1%及68.1%。比例不斷下降。

??業(yè)務(wù)層面，自2016年開(kāi)始，融信服務(wù)開(kāi)始向第三方提供物業(yè)管理服務(wù)。2017年至2019年，它來(lái)自于第三方的在管總面積，分別為380萬(wàn)平方米、420萬(wàn)平方米及670萬(wàn)平方米；截至2020年中期為690萬(wàn)平方米。

??盡管第三方業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸增長(zhǎng)，但與大多數(shù)物業(yè)企業(yè)一樣，融信服務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴(lài)性依然很高。

??11月3日，融信中國(guó)還曾發(fā)布公告稱(chēng)，融信服務(wù)同意繼續(xù)向融信中國(guó)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，期限至2022年12月31日。這是兩者一直以來(lái)業(yè)務(wù)往來(lái)的縮影。

??過(guò)去三年，它來(lái)源于融信中國(guó)的收益分別為1.42億元、1.765億元、2.069億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生總收益的79.9%、74.6%、72.6%，皆超過(guò)七成。

??于往績(jī)記錄期間，融信服務(wù)的收益主要來(lái)自三條業(yè)務(wù)線物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。它的總收益由2017年的2.64億元增加至2019年的5.18億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為40.1%。

??截至今年上半年，該公司三條業(yè)務(wù)線收益占比分別為51.9%、46.3%、1.8%。

??近兩年，被視為物業(yè)管理行業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展迅猛，如保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等物企，社區(qū)增值服務(wù)收入早已論億計(jì)算。

??反觀融信服務(wù)，在社區(qū)增值服務(wù)方面的營(yíng)收能力孱弱，從2017年到2020年上半年，社區(qū)增值服務(wù)收入占比始終未能超過(guò)2%，今年上半年收入占比僅1.8%。不過(guò)，雖然社區(qū)增值服務(wù)收益占比較低，但其增速較快，幾乎呈現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??在盈利能力上，過(guò)往三年，融信服務(wù)的毛利率分別為22.6%、27.5%、32.3%。2019年，上市物企的平均毛利率為29.4%，相比較而言，融信服務(wù)只比平均線略高。

??而在公司業(yè)務(wù)拓展的同時(shí)，融信服務(wù)也會(huì)面臨著債務(wù)的壓力。

??融信服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債比率，過(guò)去三年為96%、84%、72%；雖然呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但仍處于偏高的狀態(tài)。而2017年，它還曾錄得流動(dòng)負(fù)債凈額700萬(wàn)元，主要是由于業(yè)務(wù)擴(kuò)張，導(dǎo)致須向第三方支付其他應(yīng)付款項(xiàng)共計(jì)5870萬(wàn)元。

??融信服務(wù)這次能否順利上岸？還有待資本市場(chǎng)給出答案。