公司丁祖昱 2020-10-28 09:22:06 來源：丁祖昱評樓市
??存量時代下，城市更新是房企繞不開的課題。
??克而瑞研究中心最新數據顯示，百強上市房企中，約有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了78%。若以城市更新規模超100萬平方米計，已成規模的企業比例達到40%左右，超六成百強上市房企有參與城市更新改造的經歷。
??基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規模差距非常大，通過城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規模來看，規模最小的房企只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，規模最大的房企涉及了100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。
??整體來看，隨著行業由增量市場向存量時代過渡，城市更新市場規模將持續擴大。
??01
??規模最高已達1億平方米
??在土地資源日益短缺的當下，通過城市更新獲取的土地樓板價往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動更高的利潤，加之一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。
??城市更新為企業發展帶來新的業績增長點，布局這一領域的房企不斷增加，已成規模的房企比例不斷上升。
??根據房企2020年半年報及公開信息，已有超六成百強上市房企參與城市更新改造，其中約有40%的企業已經達到超百萬方的規模。
??TOP50上市房企參與度更高，其中78%的房企參與城市更新，形成規模的房企占比則達到了51%。究其原因，主要是因為TOP50房企有更充足的資金和更強的運營能力。
??從企業參與規模來看，基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，房企涉及城市更新的規模差距非常大。以企業城市更新業務獲取、但未轉化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業參與城市更新的程度，規模小的只參與了1個項目，建面不到10萬平方米，但規模大的涉及100多個項目，總建面可達1億平方米，釋放后貨值達數千億。
??整體來看，一是由于越來越多的房企進入城市更新賽道，行業即將進入“分蛋糕”狀態，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項目且這部分土儲轉化緩慢，行業整體規模持續擴大。
??02
??三大梯隊房企規模差距拉大
??近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項目陸續公布進展，明確未來改造計劃，存量時代下，城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極，但由于參與時間長短、企業運營實力等多種原因影響，入局的房企逐漸發展成三大梯隊。
??以房企城市更新潛在建筑總建面來衡量企業參與城市更新的程度，可以把房企分為三個梯隊，佳兆業、富力、恒大城市更新規模遙遙領先。
圖：2020H1百強上市房企城市更新規模梯隊分布
??具體來看，佳兆業、恒大、富力、融創、時代這5家房企均位于第一梯隊，他們或資本雄厚，或經驗豐富，獲取項目的能力強。2020年上半年新簽約項目未來可釋放建面達百萬級別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平方米。
??以佳兆業為例，2020年上半年新增20個舊改項目，截止2020年中總儲備項目達167個，土儲占地面積達4200萬平方米，預計轉化后提供建面逾一億平方米。但鑒于城市開發更新周期長、周轉慢，轉化能力才能真正決定業績。自佳兆業成立以來，共成功轉化了32個舊改項目，轉化面積逾1360萬平方米。上半年面臨疫情的影響，仍成功轉化了5個位于香港、深圳和廣州的項目，提供了超81萬平方米的土儲建面，全年來看預計能轉化10個項目達160萬平方米。
??從效果來看，通過城市更新改造上市的項目均取得了良好的銷售業績，相比土地成本實現了較高的利潤率。比如，佳兆業在深圳的主要舊改項目平均成本（包含地價和回遷房建安成本）為14100元/平方米，但銷售均價可達40000-70000元/平方米。
??不過，佳兆業99%的城市更新占地面積都位于大灣區，如何實現異地復制仍是企業亟需面對的問題。
表：截止2020年中佳兆業未納入土儲的舊改項目情況（萬平方米）
??第二梯隊房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平方米，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優勢高歌猛進。
??比較典型的是奧園，從入局時間來看，奧園2015年才開始布局舊改，但無論是拓展速度還是轉化速度都較為突出。今年上半年，奧園通過城市更新渠道獲得1633萬平方米土儲建面的凈增長，總規劃建面達3058萬平方米，涵蓋超50個項目，上半年共實現了4個項目的轉化，釋放了64萬平方米的土儲建面。粵港澳大灣區仍是城市更新重點布局區域，可售資源占比達95%，下半年通過城市更新渠道拿地建面占比從7%調整到15%左右。
??第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米，其中大于百萬規模的有10余家，絕大多數房企只涉及了零星一兩個項目。他們暫時可能沒有把城市更新作為主要業務發展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。
??03
??市場將迎10萬億元大賽道
??事實上，城市更新對房企來說已是一片廣闊的藍海。
??住建部統計數據顯示，截至今年上半年，全國共有老舊小區約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
??據測算，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。
??今年4月國務院常務會議上，確定加大城鎮老舊小區改造力度，其中，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。重點改造2000年以前建成的老舊小區的量，大概有30億平方米。
表：2020年各省市城市更新計劃情況
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
